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1、房地產(chǎn)并購流程解析及核 心關(guān)注點 2018年3月 現(xiàn)在的土地儲備排名就是未來銷售總額的排名， 2016年一年碧桂園拿地3238萬平米（土地面積），收購 占50%以上 融創(chuàng)土地儲備高達(dá)8000萬方（建筑面積），其中收并購 達(dá)到62%的高比例，而這一數(shù)字1年前還僅為50% 陽光城異軍突起，土地儲備暴增218%，2016年收并購甚 至高達(dá)投資總額80% 收并購成為趨勢 收并購成為常規(guī)拿地方式 獲取土地資源的重要渠道 有機(jī)會進(jìn)入公開市場拿地困難、競爭激烈的城市 有機(jī)會購入核心城市、核心地段物業(yè) 壟斷已有項目周邊市場，關(guān)注同區(qū)域并購機(jī)會 進(jìn)入存量房時代后，收購物業(yè)進(jìn)行改造，提升物業(yè) 價值，拓寬企業(yè)盈利途2、徑 通過并購上市公司、資產(chǎn)包快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模 并購自帶杠桿，可使用并購貸、分期付款，承債等 方式，小資金撬動大項目 通過合理稅收籌劃，獲取較高收益 房地產(chǎn)領(lǐng)域收并購的意義 目錄 三、在建工程轉(zhuǎn)讓的流程及關(guān)注點 四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異 一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式 七、如何設(shè)計交易結(jié)構(gòu)案例分析 二、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點 六、合作開發(fā)的類型及注意要點 二手項目 在 建 工 程 轉(zhuǎn) 讓 資 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 股 權(quán) 收 購 一手項目 勾 地 一 級 開 發(fā) 公 開 招 拍 掛 舊 改 城 市 更 新 委 托 開 發(fā) 一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式 一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式 房地產(chǎn)收并購，3、買的是什么？ 核心資產(chǎn)是什么？ 土地、在建工程、物業(yè) 一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式 股權(quán)收購：通過直接或間接收購項目公司股權(quán)，達(dá)到控制土地等核心資產(chǎn)的行為 項目公司B 項目地塊 原股東A 100% 轉(zhuǎn)讓A持有項目公司B的100%股權(quán) 項目地塊 項目公司B 陽光城 100% 核心資產(chǎn) 收購標(biāo)的 交易對手 確權(quán)標(biāo)志：工商行政管理部門完成股權(quán)變更登記（出具準(zhǔn)予變更通知書） 特殊流程 涉外（外商獨(dú)資/中外合資）：需經(jīng)商務(wù)部門備案 涉國資：需經(jīng)主管部門批復(fù)、評估、產(chǎn)交所掛牌 收購主體 收購前收購后 一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式 在建工程轉(zhuǎn)讓：直接購買項目公司土地及在建工程，不涉及股權(quán)和債權(quán) 前提條件：1）已支付全部出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）取得建筑工 程施工許可證；4）開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。 確權(quán)標(biāo)志：不動產(chǎn)登記部門完成土地權(quán)屬變更登記，且證照更名完成。