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1、擎動未來十載： 中國物流地產(chǎn)市場格局演進 研究部 中國 | 2020年5月 加入投行群微信： 2 仲量聯(lián)行 加入投行群微信： 擎動未來十載：中國物流地產(chǎn)市場格局演進3 概要 過去十年間，中國的中產(chǎn)消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質(zhì)物流倉 儲需求的主要驅(qū)動力。隨著企業(yè)和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多 核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場依然面臨供不應(yīng)求的局面。未來十年，中國物流地 產(chǎn)市場在繼續(xù)擴張的同時，也將面臨更加復雜的市場格局。 此報告旨在分析中國高標庫物流地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，分別從基本面的演變、新興物 流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標庫物業(yè)的2、未來運 營策略等方面進行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場發(fā)展前景。 仲量聯(lián)行認為中國物流地產(chǎn)市場在未來十年將呈現(xiàn)三大趨勢： 從長期來看，中國消費市場提質(zhì)擴容將保持向好態(tài)勢。與過去相比，中 國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期 內(nèi)消費規(guī)模仍將穩(wěn)步擴大。隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升 級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相 應(yīng)調(diào)整其投資策略。另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求 自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖 掘新興行業(yè)的租賃需求。 中國大力推進城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場帶來新的城市機遇。以城市 群和都市3、圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展 的主要平臺，同時也是推動區(qū)域消費市場和投資市場進一步發(fā)展的重要 保障。粵港澳大灣區(qū)（大灣區(qū)）、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十 年間成績斐然，而政府推動城市群發(fā)展的宏偉計劃將提速這些地區(qū)的進 一步發(fā)展，同時也將培育新興城市群。 科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科 技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動 龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自 動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運營商預計將 在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。 2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時也 為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機會。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業(yè)在支持中國經(jīng)濟社會 正常運轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內(nèi)疫情態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)，政府和相關(guān)企 業(yè)有