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1、自然之作自然之作 城市之座城市之座 東莞聯科國際信息產業園操作經驗分享東莞聯科國際信息產業園操作經驗分享 2013.04.12 項目背景項目背景 項目概況項目概況 項目位置：項目位置：東莞市南城區水濂山大道 項目規模項目規模：占地500畝，建筑用地300畝,200畝生態綠地 容容 積積 率：率：1.2 用地性質：用地性質：科研用地 建筑面積：建筑面積：約24萬 開開 發發 商：商：廣東中天聯科信息產業投資有限公司 物業類型：物業類型：高層辦公、多層辦公、獨棟辦公、精品酒店 地塊特征地塊特征 地塊優勢地塊優勢 限制條件限制條件 水濂山區域緊鄰城市中央 城際、城市交通發達 地塊規模較大 山水景強勢2、景觀 缺乏商務氛圍 產品面積限制較大， 降低客戶可接受度 地塊內部垃圾填埋 場影響排布 東莞水濂山項目政府匯報稿東莞水濂山項目政府匯報稿 20112011年年6 6月月 20122012年年1111月月 東莞水濂山項目定位及物業發展建議東莞水濂山項目定位及物業發展建議 20132013年年 規劃設計跟進 經營收益：經營收益： 以保障整體開發財務收支平衡為最低要求，實現整體最大收益 企業發展：企業發展： 通過項目成功開發形成一套可復制的標準，通過成功案例為企業后續產業園產品開發樹 立標準 開發背景開發背景 開發目標開發目標 核心成果：核心成果：提出“一個龍頭 兩個資本通道”的創新模式 Keywo3、rdsKeywords：龍頭帶動、羊群 效應、資本催化跨躍發展、良 性循環機制 核心成果：核心成果：解決政府申報高立意和開 發目標實現的平衡問題 KeywordsKeywords：產業園KPI、開發策略、 可復制標準 操作難點操作難點 部門最早涉足的產業園項目，沒經驗可循，摸石頭過河部門最早涉足的產業園項目，沒經驗可循，摸石頭過河 Q1.Q1.立項階段，怎么給政府立項階段，怎么給政府“講故事”“講故事”？ Q2.Q2.如何解決政府申報高立意和利潤目標實現的平衡問題如何解決政府申報高立意和利潤目標實現的平衡問題“兩層皮”“兩層皮” 怎么自圓其說？怎么自圓其說？ Q3.Q3.打造產業園的關鍵要素是什么？打造產業園的關鍵要素是什么？-KPIKPI構建構建 Q4.Q4.如何進行產品選型？如何進行產品選型？ Q5.Q5.大規模園區規劃布局及經營策略組織如何實施？大規模園區規劃布局及經營策略組織如何實