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1、高容積率別墅產(chǎn)品 解決方案研究 上海區(qū)域投資及運營管理部上海區(qū)域投資及運營管理部 營銷組營銷組 南京公司營銷管理部南京公司營銷管理部 市場研究組市場研究組 2014年年6月月 第2頁/共X頁 別墅 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動因素 項目地段 基礎(chǔ)達標(biāo)指標(biāo) 自然環(huán)境 戶均資源 居住私密性 戶型設(shè)計 產(chǎn)品的建筑風(fēng)格 成熟成型的別墅圈 社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況 與城區(qū)的快速交通關(guān)系 內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能2、空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判斷，優(yōu)質(zhì)的地段與稀缺的環(huán)境資源是其從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判斷，優(yōu)質(zhì)的地段與稀缺的環(huán)境資源是其 最為關(guān)鍵的驅(qū)動因素；在此基礎(chǔ)上，通過對地塊內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計與場景最為關(guān)鍵的驅(qū)動因素；在此基礎(chǔ)上，通過對地塊內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計與場景 打造，提升居住舒適度，從而提高產(chǎn)品價值打造，提升居住舒適度，從而提高產(chǎn)品價值 高高容積率，如何保證別墅舒適度？容積率，如何保證別墅舒適度？ 第3頁/共X頁 討論：容積率介于討論：容積率介于0.5-1.0之間產(chǎn)品組合可能性之間產(chǎn)品組合可能性 A A：拉高拍低：拉高拍低 規(guī)劃部分高層或小高層產(chǎn)品，集中土地資源打造高端雙拼別墅 使用項目：地塊內(nèi)有3、明顯優(yōu)質(zhì)資源支撐雙拼別墅高溢價能力。 B B：均好規(guī)劃：均好規(guī)劃 以聯(lián)排別墅為主，保證每戶價值，但整體產(chǎn)品舒適度降低； 使用項目：地塊資源相對均好，無明顯優(yōu)勢或瑕疵。 本報告將重點研究如何本報告將重點研究如何提高聯(lián)排別墅提高聯(lián)排別墅/ /類獨棟別墅產(chǎn)品的舒適度類獨棟別墅產(chǎn)品的舒適度 而隨著純別墅用地出讓的日趨稀缺化，我們開始嘗試在一些綜合性用地而隨著純別墅用地出讓的日趨稀缺化，我們開始嘗試在一些綜合性用地 或非獨棟容積率的地塊中，做一些“類獨棟”產(chǎn)品，以提升項目價值或非獨棟容積率的地塊中，做一些“類獨棟”產(chǎn)品，以提升項目價值 第4頁/共X頁 創(chuàng)意連接型聯(lián)排創(chuàng)意連接型聯(lián)排，使用容積率，使用容積率R=0.6R=0.6- -0.70.7 高容積率聯(lián)排別墅項目組合方式 優(yōu)勢：提升項目私密性，實現(xiàn)獨門獨院效果；提升面寬，使用舒適度高 劣勢：部分空間利用率差，南向被遮擋或視野小 形式一：L型聯(lián)排 代表