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1、 中房瑞致國(guó)際4#地塊營(yíng)銷策略報(bào)告 湖南中原事業(yè)一部出品 2018年1月 卓伯根商業(yè)地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司 1 目錄 CONTENTS 2 Number 1 市場(chǎng)高價(jià)公寓本質(zhì)分析 Number 2 投資性購(gòu)買的瓶頸 Number 3 基礎(chǔ)價(jià)值認(rèn)知及價(jià)格預(yù)判 Number 4 本案溢價(jià)機(jī)會(huì)分析 Number 5 公寓產(chǎn)品定位及開(kāi)發(fā)建議 Number 6 商業(yè)開(kāi)發(fā)研判 Number 7 開(kāi)發(fā)思考及銷售回款預(yù)估 3 地下商業(yè)地下商業(yè) 主題商業(yè)街 集中商業(yè)-mall 公寓 20044 4000 59100 35000 4000 11000 公寓 前言：基于多方多次的2、溝通結(jié)果，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金平衡為核心 ，項(xiàng)目的各物業(yè)功能配比及租售模式建議如下： ONE 市場(chǎng)高價(jià)公寓本質(zhì)分析 4 看 江 戶 型 壹。資源型公寓 資源型公寓對(duì)資源要求較高，看或不看價(jià)差為 2000-3000元，綜合價(jià)差比約16%，但本質(zhì)上資源 為內(nèi)部溢價(jià)因子。 遠(yuǎn)洋外灘壹號(hào) 看江VS不看江： 14500-15000vs16500-17500 價(jià)差：2000-2500 價(jià)差比：13.8%-16.6% 看湖戶型 達(dá)美溪湖灣 看湖VS不看湖： 18000-19000vs21000-23000 價(jià)差：3000-6000 價(jià)差比：16.7%-21.1% 壹。熱點(diǎn)型公寓 華遠(yuǎn)華中心：長(zhǎng)沙公寓最貴項(xiàng)目，核心3、價(jià)值為地段、 一線江景資源、頂級(jí)綜合體的商業(yè)配套，地段為公 寓產(chǎn)品的核心價(jià)值支撐點(diǎn)。 核心價(jià)值：地段+配套+一線江景 定位 城市中心百萬(wàn)級(jí)頂級(jí)綜合體，涵蓋寫(xiě)字樓、酒店、公寓、豪宅 地段 湘江中路；正對(duì)橘子洲與岳麓山，立足千年坡子街之上 獨(dú)特資源 一線江景；人文資源 商業(yè)配套 君悅酒店、樓下海信廣場(chǎng)和匯成珠寶MALL、五一商圈配套0距離 公寓產(chǎn)品 50-120公寓，華瑞和酒店返租，高租金長(zhǎng)期投資； 預(yù)計(jì)10月將推38-180LOFT（2棟連廊之間打造空中圖書(shū)館） 交通 地鐵2號(hào)線湘江中路站、1號(hào)線人民路站，城市主干，多趟公交 貳。價(jià)比關(guān)系 商業(yè)公寓與住宅價(jià)比低于1.0時(shí)，去化較快，當(dāng)價(jià)比 關(guān)系超過(guò)1.0時(shí)，去化較慢，公寓與住宅的價(jià)比關(guān)系 為項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵依據(jù)。 典型商務(wù)公寓與住宅價(jià)比關(guān)系及去化表現(xiàn)情況 開(kāi)盤(pán)型項(xiàng)目推售成交成交率均價(jià)板塊周邊住宅均價(jià)價(jià)比 長(zhǎng)房八方里343088%11000市府1