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1、不破不立，多路并舉 面對(duì)史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策下融資業(yè)務(wù)的思考 加入投行群微信：18622069179 序言： 如何看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)，呈現(xiàn)出較強(qiáng)周期相關(guān)性。當(dāng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期時(shí)， 往往其房地產(chǎn)市場(chǎng)比較景氣，房?jī)r(jià)處于上升區(qū)間，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛；當(dāng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于衰退周期時(shí)，其房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)比較嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)不景氣。 關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，短期看金融政策，中期看土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期看人口紅利。 在短期，看金融政策。包括貨幣政策和信貸政策。通過(guò)政策，可以分析背后隱含的當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)， 從而調(diào)整房企自身的發(fā)2、展戰(zhàn)略。 在中期，看土地供應(yīng)。大部分城市的政府都采取土地財(cái)政政策，即政府通過(guò)出讓土地獲取出讓金，從而增加財(cái) 政收入。反之，少部分城市的政府則限制新增土地供給規(guī)模，以致城市的房?jī)r(jià)高企不下，例如：香港。 在遠(yuǎn)期，看人口紅利。首先，人口流動(dòng)使城市化進(jìn)程加快，從而房?jī)r(jià)上漲。其次，在存量上，常住人口決定一 個(gè)城市的規(guī)模，房?jī)r(jià)也受此影響。再者，在增量上，人口凈流入和凈流出直接關(guān)系到房屋需求量。例如：內(nèi)地。 經(jīng)過(guò)近20年高速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增住宅與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積、一級(jí)市場(chǎng)銷售價(jià)格都已經(jīng)創(chuàng)下歷史新 高，房地產(chǎn)發(fā)展黃金時(shí)代已經(jīng)宣告結(jié)束，白銀時(shí)代甚至青銅時(shí)代開(kāi)始來(lái)臨，房企正在面臨市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的巨大挑戰(zhàn)。 加入3、投行群微信：18622069179 第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 ? 近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧 ? 2018年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ? 2018年兩會(huì)出臺(tái)的行業(yè)與金融政策 ? 2018年熱點(diǎn)城市最新政策 ? 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 ? 未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析 ? 房地產(chǎn)行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考 ? 未來(lái)房企轉(zhuǎn)型之路 加入投行群微信：18622069179 1.1 近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧 投資政策土地市場(chǎng) 堅(jiān)持“房子是用來(lái)住 的，不是用來(lái)炒的” 基調(diào)，地方以城市群 為調(diào)控場(chǎng)，限購(gòu)限貸 限售疊加土拍收緊， 同時(shí)大力發(fā)展住房租 賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共 有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在 控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)， 構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地 產(chǎn)制度。 企業(yè)加大土地投資， 城市圈及其周邊三四 線城市拿地規(guī)模增長(zhǎng) 顯著。大型房企在三 四線城市拿地占比為 25.7%。2018年上半 年，20家代表企業(yè)累 計(jì)拿地13,503萬(wàn)平方