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1、 常用土地價(jià)值評估方法解析 3 市場比較法 收益還原法 假設(shè)開發(fā)法 成本逼近法 市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場 比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比 較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格 的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就 表現(xiàn)為土地價(jià)格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存 2、入銀行而每年獲得的利息量。 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納 的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無 收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估。 基本公式：地價(jià)= = 土地取得費(fèi) + + 土地開發(fā)費(fèi) + + 稅費(fèi) + + 利潤 + + 土地增值收益。 假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè) 費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個 潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。 基本公式：地價(jià)= =3、房產(chǎn)總售價(jià)- -建筑費(fèi)用- -專業(yè)費(fèi)用- -利息- -銷售費(fèi)用- -稅費(fèi) - -開發(fā)商利潤 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地 基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評估該區(qū)域 中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗 地價(jià)格。 各類土地價(jià)值評估方法比較 4 方法 市場比較法收益還原法假設(shè)開發(fā)法/剩余法成本逼近法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 比較項(xiàng)目 主要原則替代收益建筑成本+地價(jià)=房地價(jià)成本可及性替代 評估對象 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 3. 不動產(chǎn) 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新開發(fā)土地 土地 適用范圍 適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動 產(chǎn)估價(jià) 適宜有收益的土地或建筑 物 有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、 再開發(fā)價(jià)值