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1、龍鳳山莊2期 藏龍 營銷推廣方案 提報目錄 市 場 分 析 項 目 研 讀 營 銷 策 略 銷 售 策 略 項 目 回 顧 市場態勢 政策研讀 競品分析 市場態勢 2011年在國家宏觀調控政策下，全國樓市續2008年以來再 一次步入一個“冬季”。國內一二線城市房企采用多元化策略過 冬，而目的只為年底任務大關，這也使得很多項目實施“以價換 量”策略。盡管如此，因政府政策仍未有放松的“苗頭”，購房 者觀望情緒依然濃厚，冬季市場并未轉變。曲靖樓市也難以幸免， 2011年曲靖110月，曲靖樓市迎來了小陽天，進入11月市場也 步入了寒冬期，銷售遭遇瓶頸。 2011年師宗縣市場上在售項目將近8個，其中多數2、為尾盤銷售， 產品形態為多層、高層相結合，從目前市場上在（預）售項目來 看，師宗縣整體住宅市場偏向供不應求，單套房源銷售面積集中 在140170平米的中大戶型身上，普通商品房銷售價格段在 16002500元/平米，聯排別墅價格在26003000元/平米。市 場中除了單位集資房外，別墅項目極為稀少，目前市場中僅有一 個項目建設有別墅產品，就是本案。 目前，師宗縣在（預）售項目 主要集中在師宗縣新城片區，老城 中心僅有兩個項目，為潤森 新天地、 盛世佳園，除去本案外，其他項目 都集中在新城規劃區。 目前師宗市場上在售項目多為尾 盤銷售，并表現出住宅銷售難度不 大現象，其中普通商品房住宅價格 集中在3、16002500元/平米，很少 項目價格能夠突破2500元/平米。 當前全國房地產市場因國家2010年、2011年上半年一系列政策組 合的實施，房地產市場逐步進入冷淡季。尤其年關的到來，國內房企 面臨資金回收壓力和年關任務沖刺，但因政策未有放松的跡象，雖然 各大開發商在銷售策略上采用“以價換量”，據12月份市場反映，房 企“以價換量”的效果仍不樂觀。 影響師宗縣樓市的主要政策： 限貸政策：兩套以上住房停止按揭購買放貸； 二套房首付增至六成，銀行按揭僅四成，加大購房壓力，使得換房、 投資需求被抑制； 如以120萬購買第二套住宅（別墅），首付需要72萬元，貸款利率是基 準利率的1.1倍，大大增加了購房成本。打擊了貸款購房人群，抑制了 投資、改善型購房需求。 政策研讀 競品分析 明輝商都 開發商：師宗縣綠海房地產 項目地址：師宗縣通源大道上段 占地面積：58畝 總建筑面積：14萬方 開盤時間：2