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編號:188517
2021-10-08
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1、人往高處走 有關南湖項目的淺思考 本案地段很好 在主城區、屬街道口商圈 離繁華很近,又在南湖岸 有湖景資源 并未在區域客戶最認可的核心區域、商圈范圍內 通達性一般,被自然村半包圍 自然村 湖北省腫瘤醫院 本案位置有點尷尬 機場二路 武漢到處是湖,湖景并非稀缺資源南湖沒有東湖的地位(雖然面積也不小) 武漢市場很好 同時競爭激烈 東南西北中開的發商云集,盤多、 放量大 片區存量不多 但產品重合度不低 即使需求相對旺盛,分流也絕對不會少 百瑞景 南湖一號 核心地段核心教育資源客戶導向非常清晰 也有湖景、位置也不錯價格合理 就在對面 買點明確 但如果減去1k的精裝修,與百瑞景現狀基本持平,與南湖一號的2、價差 也不大(反映到首付、月供更小) 本案要賣1.4-1.5w 是片區高價 更好的品牌、更好的社區、更好的戶型、更好的物管、更有錢的 鄰居(戶型相對更大更單純) 湖岸濕地公園(如果能這樣說的話)、南湖會館、與二期別墅區為鄰 而消費者收獲到的可能是 價格不是大問題、銷售不是大難題不愁賣 以營銷的能力、營造現場的能力、甄別合作方的能力綜合操盤的專業性 由開發 地處武昌城區(地段相對較好)有資源、有景觀(南湖) 區域需求旺盛(存量不大、竟品不多),價格相對合理 (至少不是太高) 一期再改、首改為主,二期有別墅的(不愁賣的)中 高端大盤 本案是 不對嗎對嗎 ? 在對本案的思考過程中 我們總希望打破這種3、線性的思維模式 ? 為什么華僑城的大平層能賣到近2wm2? ? 品牌 歡樂谷 東湖 假設本案也賣1.8w2w呢? 這真的只是個假設 是宇宙第一 本案離主城近 貴4、5k? 也許是,也許不是 豪宅的落點 南湖項目的再探討 豪 宅 的 區 隔 點 買的人有錢 貴 真懂 假懂 挑剔 跟風 少 多 實 虛 地段 品質 資源 物業形態 成熟城區 應該不錯 有湖有濕地 本案有別墅 需要營造&影響面相、形象、廣告 消費者的認知 有種檢驗豪宅 的標準叫二手房 豪宅與周邊二手房的差價會隨時間變化呈現出其實際價值 營銷沒做好 沒溢價 忽悠得好 銷售時被市場低估 相當 銷售時被高估 價差比 越來越大 價差比 持平 價差比 越來越小 在項目基本質素有保障的前提下 “豪宅”的認知植入,往往取決于營造的心理預期&比較級(例:跟南湖1號比是 一種視角、與華僑城比是另一種視角) 以及 買方、賣方、圍觀
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