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1、20112011年年1111月月1313日日 星河雅寶公寓產(chǎn)品定 位及物業(yè)發(fā)展建議 2 本次報(bào)告解決3大核心問題 問題1：公寓戶型面積定多大？ 問題3：物業(yè)發(fā)展有何建議？ 問題2：公寓客戶是怎么樣的？ 1 戶型面積定多大？ 本體分析/案例選取/修正分析 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)： 總用地面積：20.34萬平米 總建筑面積：105.26萬平米 容積率：5.175 計(jì)容建筑 面積() 研發(fā)辦公 713410.0 商業(yè) 68486.5 住宅 113930.0 酒店 46000.00 公寓 106020.0 公交站 3000.0 其它 5150.0 匯總 1052996.5 丌計(jì)容建 筑面積() 地下車庫2、 363106.1 會(huì)展中心 10000.0 地下商業(yè) 14652.0 匯總 385758.1 龍坂片區(qū)，首個(gè)大型城市綜合體 本體分析 公寓產(chǎn)品分布在4號(hào)、5號(hào)和6號(hào) 地塊 2號(hào)地塊 住宅 5號(hào)地塊 建面： 61081 平 4號(hào) 地塊 6號(hào)地塊 建面： 74528平 本體分析 建面： 35000平 公寓產(chǎn)品擁有強(qiáng)勢(shì)山水資源景觀 湖景 山景 山景 本體分析 5號(hào)地塊 4號(hào) 地塊 6號(hào)地塊 4號(hào)地塊：西南、東北 朝向，靠近商務(wù)區(qū)，三面 遮擋，視野狹小，僅東北 向部分水景資源 5號(hào)地塊：緊鄰酒店及 商業(yè)，周邊生活配套完善， 東、南向山水資源優(yōu)勢(shì)明 顯，景觀開闊 6號(hào)地塊：有一線山水 資源，三面無遮擋3、，視野 開闊 景觀價(jià)值排序：6號(hào) 5號(hào) 4號(hào) 結(jié)合地塊性質(zhì)研究公寓發(fā)展方向 項(xiàng)目養(yǎng)部競(jìng)爭(zhēng)：分析2號(hào)地塊產(chǎn)品，不2號(hào)地塊癿互 補(bǔ) 案例選取 公寓項(xiàng)目案例 工業(yè)用地性質(zhì)案 例 龍坂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分 析 2號(hào)地塊產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài)類似：商務(wù)公寓、酒店式公寓、城市公寓等 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 用地性質(zhì)相似：本案為工業(yè)用地，4-6號(hào)地塊為工業(yè) 性質(zhì)癿住宅和公寓，在案例癿選取上，參考部分工業(yè)用地性質(zhì) 項(xiàng)目； 區(qū)域位置相似：選取項(xiàng)目所在區(qū)域癿住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目迚 行比準(zhǔn)。 一：公寓項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)在售案例 主要分布在福田及龍崗，絕大多數(shù)為商業(yè)用地性質(zhì) 區(qū)域 項(xiàng)目 用地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年 限 總體量（m2） 公寓體量（m2） 價(jià)格（萬/平） 戶型面積（平米） 剩余套數(shù) 福田 和黃都會(huì) 軒 商業(yè) 50年 占地:17100 建面:179600 酒店公寓25000 商務(wù)公寓84000 平層4.6 復(fù)式5.5 30-110 平層110平