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1、中國 REITs 論壇 版權所有CRF 中國 REITs 指數之商業不動產資本化率調查研究 | 1 2019年6月 第一期 中國REITs論壇(CRF) 中國REITs指數 之 商業不動產資本化率 調查研究 2 | CRF 中國 REITs 指數之商業不動產資本化率調查研究 中國 REITs 論壇 版權所有 目 錄 01 04 02 05 03 前言 商業不動產資本化率調研基本思路介紹 商業不動產資本化率調研成果 中國內地商業不動產大宗交易市場概覽 香港、新加坡REITs在中國內地大宗交易案例分析 01 02 04 07 08 中國 REITs 論壇 版權所有CRF 中國 REITs 指數之商2、業不動產資本化率調查研究 | 1 自2014年 “中信啟航” 開啟了中國類REITs市場以來， 國內商業不 動產資產證券化市場蓬勃發展， 類REITs、CMBS產品在五年內已發 展到3,000億元市場規模， 為一部分持有優質物業的企業拓寬了融 資渠道、 打通了 “投融管退” 的行業閉環， 并在脫離主體增信、 儲架發行、 可擴募化等方面實現創新， 不斷向標準REITs看齊。 與此同時， 監管 部門和各市場主體的研究工作正在推進， 中國版公募REITs有望取 得進一步突破。 在市場快速發展的進程中， 如何對REITs底層物業資產進行合理定 價顯得尤為關鍵。 一方面， 自2018年起國內首批類REI3、Ts產品陸續 進入退出處置期， 市場化處置資產在特殊情況下成為退出的一種方式， 物業估值能否匹配處置價格對保護投資人利益有著重要意義； 另一 方面， 結合境外市場經驗， REITs作為不動產股權型投資產品， 在購 入或出售物業時均參照市場水平進行交易， 并聘請第三方評估機構 對物業價值、 收入構成、 成本支出等進行客觀評定， 向投資人真實、 客 觀地披露物業信息。 在商業不動產大宗交易市場中， 資本化率可以真實地反映物業運營 收入與價值之間的關系， 被交易雙方廣泛關注， 因此研究大宗成交案 例的資本化率對REITs不動產資產定價具有重要意義。 基于此， 在北大光華中國REITs研究中心、 中聯基金和戴德梁行提供 的研究及數據支持下， 中國REITs論壇發起 “中國REITs指數之商業 不動產資本化率調查研究” ， 旨在通過分析國內商業不動產市場參與 機構對不同城市各類業態物業在大宗交易市場