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1、萬達(dá)的成功之道 The research of sales shops on WANDA plaza 銷售型商鋪研究 王健林的財(cái)富，來自于萬達(dá)廣場(chǎng)中自持型商業(yè)，綜合體和酒店 而正是因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量如此之多，才能積累起龐大的財(cái)富 萬達(dá)模式 北京 上海 大連 成都 綿陽 個(gè)人資產(chǎn)總值140億美元 萬達(dá)的發(fā)展，豎立起了一種獨(dú)特的模式 萬達(dá)的發(fā)展模式 PART 1 萬達(dá)產(chǎn)品編年史 單店模式 發(fā)展時(shí)期 01-03年 建筑形態(tài) 單體盒式建筑 產(chǎn)品類型 純商業(yè) 選址特點(diǎn) 核心商圈黃金地段 規(guī)模體量 5萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 代表項(xiàng)目 商業(yè) 長(zhǎng)沙萬達(dá)、南昌萬達(dá) 20%的商業(yè)散售，散 售部分為一層商鋪。 第一代2、產(chǎn)品 組合店模式 發(fā)展時(shí)期 04-05年 建筑形態(tài) 組合盒式建筑或盒子+高層 產(chǎn)品類型 純商業(yè)或商業(yè)+高層 選址特點(diǎn) 核心商圈黃金地段 規(guī)模體量 10萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 商業(yè)或商業(yè)+居住/酒店 代表項(xiàng)目 武漢萬達(dá)、哈爾濱萬達(dá) 購(gòu)物中心真正的“只租 不售”。后來采取整體 銷售緩解資金壓力。 第二代產(chǎn)品 城市綜合體模式 發(fā)展時(shí)期 06年以后 建筑形態(tài) 盒子+街區(qū)+高層 產(chǎn)品類型 綜合體 選址特點(diǎn) 城市副中心，新區(qū)中心 規(guī)模體量 50-100萬平方米左右 業(yè)態(tài)功能 住宅+商業(yè)+辦公+酒店 代表項(xiàng)目 北京CBD萬達(dá) 核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不 售”。銷售部分占項(xiàng)目整理比 例40%-60%。 第三代產(chǎn)3、品 項(xiàng)目開發(fā)的命脈現(xiàn)金流 資金 建設(shè) 銷售 開發(fā)過程 銀行不可能無止境的貸款，而萬達(dá)采取的又是快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)要求上非 常高。如何將手上有的現(xiàn)金運(yùn)作的好，將上圖所示的循環(huán)轉(zhuǎn)得快，是每個(gè)開發(fā)商都想做到的。 可復(fù)制模塊的確立 初期出現(xiàn)的問題 在第一代，第二代產(chǎn)品中，由 于自持物業(yè)比例很高，主力店的租 金收入比較低，回報(bào)慢，導(dǎo)致商業(yè) 資金鏈條偏緊，影響整體 經(jīng)營(yíng)收入， 第三代萬達(dá)廣場(chǎng)更豐富的業(yè)態(tài)組合 購(gòu)物中心 高級(jí)酒店 寫字樓 公寓住宅 第三代產(chǎn)品萬達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購(gòu)物中心的同時(shí)，開發(fā)部分寫字樓、住宅 或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 大商業(yè) 大商業(yè)就像心臟 沒有心臟血液無法流動(dòng) 銷售型物業(yè)就像血管 沒有血管心臟也無法存活 酒店 寫字樓 住宅 商鋪 自持商業(yè)與銷售物業(yè)相互依存，互為支撐 大商業(yè)，必須有 銷售物業(yè)，更必須有 沒有大商業(yè)，缺少一個(gè)核心吸