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1、地產(chǎn)股權(quán)投資合規(guī)模式、投后管理與退出途徑 信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上縱橫十余年，靠的是兩板斧：一板斧是能夠做 “432”之前的明股實(shí)債，就是所謂“地產(chǎn)前融”，交易結(jié)構(gòu)令人眼花 繚亂，實(shí)際大多是提供拿地資金（或者置換土地款）；另一板斧是“432 套殼，錯位抵押”，拿個符合“432”主體的項(xiàng)目來融資，錢實(shí)際挪用 到其它項(xiàng)目上去，要看真正用款的項(xiàng)目是哪一個，看哪個項(xiàng)目提供的資 產(chǎn)抵押，八九不離十。 創(chuàng)新來，創(chuàng)新去，其實(shí)就這么一點(diǎn)東西。但是在“23 號”文中，監(jiān)管把 各種常用模式都點(diǎn)名禁止了。這段話“點(diǎn)殺”當(dāng)真非常精準(zhǔn)：向“四證” 不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目直接2、提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購 劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為 房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放 流動資金貸款。 就剩“432”套殼了，但是監(jiān)管要收，也是分分鐘的事。報備的時候， 一看材料便知。更何況，房地產(chǎn)信托現(xiàn)在什么形勢？已經(jīng)窗口指導(dǎo) 20 多家公司余額不得新增了。是時候沉下心來，研究一下房地產(chǎn)的真股權(quán) 投資項(xiàng)目怎么做了！ 一、合規(guī)模式 微信號： 目前，信托公司如果要與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)投資合作，需要滿足開發(fā)商支 付土地款的訴求，因?yàn)殚_發(fā)商最需要資金的階段就是拿地前后，如果不 能幫開發(fā)商解決土地款的問題，一般3、開發(fā)商也很難開放股權(quán)。此外，當(dāng) 前監(jiān)管的重點(diǎn)也在信托資金支付土地款方面， 尤其是銀保監(jiān) 23 號文發(fā)布 后，信托公司此前很多通行的前融模式都被一一點(diǎn)名，能否繼續(xù)操作存 疑，股權(quán)投資可能是目前唯一合規(guī)的交易模式。 通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，股權(quán)投資既能滿足信托公司保障基本收益的訴求， 也保留獲取部分超額收益的可能，還能解決開發(fā)商實(shí)際的資金需求。 （一）合規(guī)要點(diǎn) 1、土地款：是否存在信托資金直接或間接對應(yīng)土地款問題（最核心的要 點(diǎn)）。 2、開發(fā)商自有資金比例：存續(xù)項(xiàng)目自有資金比例（30%以上）是否滿足 監(jiān)管要求。 3、項(xiàng)目期間材料管理：存續(xù)項(xiàng)目期間管理材料是否存在明顯邏輯性瑕疵 導(dǎo)致信托資金用途存在問題或自有資金不滿足合規(guī)要求。 4、信托資金用款憑證：信托資金使用憑證是否齊全且與立項(xiàng)時約定用途 相匹配。 （二）合規(guī)交易模式 微信號： 1、信托直投的股權(quán)投資模式 （1）信托公司契約型基金/合伙企業(yè)項(xiàng)目公