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北京石佛營項目豪宅定位思路報告.ppt（240頁）

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上傳人：周萍編號：190725 2021-10-20 240頁 46.84MB

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1、保利石佛營項目豪宅定位思路前言（豪宅路線是唯一選擇）首先，石佛營住宅宗地臨近東四環，西南側為紅領巾公園及公園 1872項目。樓面地價約為23000元/平米。不論是位置，周邊市場環境，還是土地成本都決定了項目要以豪宅路線進軍市場。前言（三個前提是本文的基礎）其次，項目所屬地塊屬于北京東部地區的核心地塊；但區域缺乏天然的資源環境，且周邊環境不佳；同時，該地塊也是保利首次開發豪宅的項目。因此，本文后文所述均基于以上三點來展開。 PART 1 項目豪宅開發的核心思想什么是豪宅? 從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”，與普通住宅相比豪宅占據了更多的資源。 1、豪宅只是一個2、相對的概念，可以根據資源占有程度不同進行分類 2、豪宅較之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性 3、豪宅要有氣質和靈魂豪宅的分類豪宅只是一個相對的概念，可以根據資源占有程度不同進行分類豪宅分類項目名稱城市資源自然資源人文資源一線豪宅盤古七星公館佳佳佳湯臣一品佳佳佳御園佳佳佳紫御府佳佳優釣魚臺七號院佳佳佳二線豪宅星河灣優無無合生霄云路8號優優無泛海國際優優無公園1872 優優無三線豪宅萬科公園五號優優無萬科藍山優無無豪宅的資源占有程度對豪宅的分類起到至關重要的作用。但同時我們也可以3、看到，在非一線豪宅中，資源的占有程度相對弱化，其他因素的強弱可以改變項目的分類序列，如：星河灣。本案地塊所占有的三大資源并不充分，處于2-3線之間，后期打造尤為重要豪宅的產品價值屬性豪宅較之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性，這不僅體現在上文所述的三大資源方面，還包括產品本身的唯一性及稀缺性打造。產品的顯性價值屬性更優的建筑材料更好的裝修、裝飾材料更高的綠化要求產品的隱性價值屬性規劃設計師建筑設計師園林景觀設計師品牌整合理念的創意和智慧更多的科技手段更優的設備設施以前文所述的11個豪宅項目為例：一線豪宅參考案例：湯臣一品特別定制與迪拜塔相同的標準，擅長與陽光溝通過外立面顏色為“琥珀黃”，通過日本三菱定制的外墻鋁復合板，納米技術的自動保潔能力，同時令建筑在不同時間的陽光照射下，折射出不同的光彩；湯臣一品大

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