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1、愛情三十六計(jì) 蜜柚的定位與推廣 第一計(jì)：知己知彼 鎖定目標(biāo)群體 第二計(jì)：高調(diào)示愛 我們?nèi)サ怯洶?第三計(jì)：噓寒問暖 蜜柚甜蜜撐起 第四計(jì)：驚鴻一瞥 最終還要靠臉 第一計(jì) 知己知彼 鎖定目標(biāo)群體 區(qū)位 南沙區(qū)進(jìn)港大道北側(cè)（南沙碧 桂園對(duì)面），距離金洲地鐵站5 分鐘車程，規(guī)劃15號(hào)線蝴蝶洲 站旁 占地面積 94畝 容積率 2.8 建筑面積 17萬 套數(shù) 約1800套 內(nèi)部配套 泳池、游樂場(chǎng)、籃球場(chǎng)、商業(yè) 中心、會(huì)所、幼兒園等 外部配套 5分鐘精彩生活圈：華匯國(guó)際廣 場(chǎng)、銀行、KTV等 知己：位處南沙進(jìn)港大道，早 期房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，非自貿(mào)區(qū) 地地 塊塊 珠江發(fā) 電廠 蝴蝶洲 變電站 知己：項(xiàng)目沒有特深2、刻的記憶符號(hào)，且存在不利因素 中等規(guī)模中等規(guī)模 非熱點(diǎn)板塊非熱點(diǎn)板塊 目標(biāo)溢價(jià)目標(biāo)溢價(jià) 無絕對(duì)資源無絕對(duì)資源 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 94畝，建面17萬平，1800套。中 等體量，有望形成精品項(xiàng)目，難以 從規(guī)模上在市場(chǎng)留下深刻印象 不屬于自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，本地客戶 地緣性較強(qiáng)，萬達(dá)商圈的興起削 弱了金洲商圈的輻射力。 5585元/地價(jià)，市場(chǎng)上同質(zhì)化競(jìng) 爭(zhēng)白熱化。入市要求高溢價(jià)，進(jìn)港 大道售價(jià)最高，與越秀濱海御城、 疊翠峰存在直面競(jìng)爭(zhēng) 不鄰地鐵、周邊無絕對(duì)性山海自然 資源優(yōu)勢(shì)、交通配套普通。 北側(cè)臨珠江發(fā)電廠煙沖，東南側(cè)鄰 蝴蝶洲變電站。 知彼：自貿(mào)區(qū)品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈 進(jìn)港大道在售項(xiàng)目多以低價(jià)走量，整體網(wǎng)簽均價(jià)3、0.8-1.1萬/平 進(jìn)港項(xiàng)目與競(jìng)品（時(shí)代長(zhǎng)島）戶型分析 公司 面積 （m2） 套數(shù) 套數(shù)比 例 戶型 客廳開 間(M) 客廳面 積（） 主臥開 間(M) 主臥室 面積 （） 主衛(wèi) （） 客房1面 積（） 客房2面 積（） 廚房 （） 公衛(wèi)（） 過道 （） 主陽臺(tái) （） 半計(jì) 客廳主 人房朝向 預(yù)估總價(jià) 備注 進(jìn)港項(xiàng)目 83.78 518 29% 三房一衛(wèi) 3.6 13.6 3.1 12.21 - 7.41 5.76 4.82 3.75 6.8 2.65 北 1089140 帶入戶花園 86.87 266 15% 三房一衛(wèi) 3.7 14.87 3.1 11.89 - 9.3 7.37 5.35 4.8 2.2 2.93 主臥南客 廳北 825265 帶入戶花園 時(shí)代長(zhǎng)島 二期 82.34 818 33% 三房一衛(wèi) 3.6 13.94 3.2 11.22 - 6.61 4.6 4.83 4.