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1、城北片區成為開發熱城北片區成為開發熱點；人氣在逐步積累，點；人氣在逐步積累，吸納能力明顯增強，吸納能力明顯增強，但目前政府對于該區但目前政府對于該區域規劃不明確域規劃不明確.傳統城區位于東南部傳統城區位于東南部“沿江西擴沿江西擴”告一段落告一段落“一江兩山夾一城一江兩山夾一城”北向發展成為必然趨北向發展成為必然趨勢勢金色家園項目處板塊地理位置介紹地理位置介紹金色家園項目位于金橋路與公園路交匯處，處于富陽西北區塊，周邊有永興學校等教育配套，雖地理位置相對偏遠，但通過強化產品內涵（全面家裝等），該產品定位為G2品類。虎山西山主城區主城區城西區城西區西北區西北區本案本案第一輪發展沿江西擴沿江西擴困境2、：項目周邊配套缺失，周邊除醫療中心（5年后可使用）已明確立項外，其它公建配套均無規劃。丁香花園（丁香花園（5700）陽光里（陽光里（5500）公元名家（公元名家（4700）龍翔城市花園（龍翔城市花園（6000）總占地面積：55576容積率：2.0總建筑面積：約12.3萬綠地率：30.5%可售套數：866套面積段：88131173高層：1725層裝修程度：全裝修經濟技術指標經濟技術指標技術經濟指標技術經濟指標商業面積不對戶型、面積分布戶型、面積分布986753421戶型戶型套數套數比例比例面積面積比例比例戶型描述戶型描述888835235241%41%311523115230%30%二室二廳二室3、二廳13113141441448%48%549145491453%53%三室二廳三室二廳17317310010011%11%172651726517%17%四室二廳四室二廳-866866100%100%103331103331100%100%-12開盤時間：開盤時間：09.6.13推盤量：推盤量：136套套產品類型：產品類型：131推案面積：推案面積：1.85萬萬商業廣場、樣板房商業廣場、樣板房（88/131各一套：各一套：5月月1日前）日前）首期開盤及小戶型蓄水首期開盤及小戶型蓄水景觀示范區景觀示范區 6月月30日前完成日前完成3開盤時間：開盤時間：09.9.20推案量：推案量：71套套產品4、類型：產品類型：131 71套套推案面積：推案面積：0.94萬萬85開盤時間：開盤時間：09.8.16推案量：推案量：232套套產品類型：產品類型：131 72套套88 160套套推案面積：推案面積：2.62萬萬497開盤時間：開盤時間：2010推案量：推案量：370套套產品類型：產品類型：88 192套套1.69萬，萬，13168套套0.89萬，萬，173100套套1.73萬。萬。推案面積：推案面積：4.31萬萬6開盤時間：開盤時間：09.10.18推案量：推案量：67套套產品類型：產品類型：131 67套套推案面積：推案面積：0.93萬萬2.1 2.1 金色家園金色家園 -規劃與產品規劃與5、產品2.1 2.1 首置產品首置產品（9090）競品界定競品界定競爭集中競爭集中:城北金橋板塊城北金橋板塊核心競品：核心競品：陽光里陽光里公園名家公園名家2.2.3 2.2.3 金色家園金色家園競品分析競品分析比較比較項目項目權重權重金色金色家園家園公元公元名家名家陽光里陽光里備注備注外部外部因素因素品牌品牌5%5%968萬科品牌最好地理位置地理位置12%12%657公元名家因位置靠進320國道最差產品形態產品形態10%10%689陽光里，花園洋房最受歡迎景觀環境景觀環境10%10%？67金色家園建筑密度低，空間較大商業會所配套商業會所配套8%8%877金色家園商業廣場值得期待物管物管10%16、0%967萬科物管品牌在競品中最好周邊周邊15%15%657陽光里周邊配套相對最好內部內部因素因素立面立面10%10%？78立面偏于雷同戶型戶型20%20%789陽光里露臺等附加值相對最高合計合計100%100%？6.517.45陽光里因價格，環境等優勢，產品競爭力較強土地屬性土地屬性金色家園金色家園陽光里陽光里公元名家公元名家優勢第一個精裝修項目贈送地下室、露臺等售價最低萬科品牌、物業管理多層花園洋房物業類型花園洋房類疊排，性價比高劣勢配套剛起步配套剛起步配套剛起步靠近320國道得房率低，價格偏高景觀一般規模小，品質一般優劣勢分析：優劣勢分析：2.1 2.1 首置產品（首置產品（9090）競7、品對比競品對比金色家園公元名家陽光里精裝修有無無戶型2房2廳1衛，約89平米2房2廳1衛，約88平米2房2廳1衛，約89平米客廳面寬3.9米，約15平米面寬4.5米，約18平米面寬3.9米，約16平米餐廳與客廳相連，采光較差與客廳相連，采光較差與客廳相連，北向有陽臺南陽臺約6平米，設有拖把池，洗衣機位超大陽臺，預留洗衣機位，約10平米預留洗衣機位，約6.5平米主臥室面寬3.5米，約14平米帶飄窗面寬3.6米，約14平米外連超大陽臺面寬3.6米，約15平米帶小陽臺廚房約6平米約7平米，采光相對較好約7平米，采光相對較好衛生間約4平米，采光一般約5平米，采光一般約6平米次臥面寬3.1米約10平米帶8、飄窗面寬3.2米約13平米外連超大陽臺約13平米北陽臺無無有公元名家公元名家陽光里陽光里2.1 2.1 首改產品首改產品（130130）競品界定競品界定競爭集中競爭集中:富春街道、城北板塊富春街道、城北板塊核心競品：核心競品：陽光里陽光里丁香花園丁香花園2.1 2.1 首改產品首改產品 （130130）競品分析競品分析比較比較項目項目權重權重陽光里陽光里丁香花園丁香花園金色家園金色家園備注備注外部外部因素因素品牌5%879大家與飛虹為本地知名品牌，萬科為全國一線開發商地理位置12%887均屬于C類，但是金色家園相比較偏產品形態10%986陽光里為多層當地更受歡迎,金色家園為高層景觀環境10%79、7？金色周邊有一天然魚塘，周圍無大型建筑物商業會所配套8%778陽光里旁邊有正在建的后周商貿城，丁香周邊配套也成熟物管10%779萬科物管品牌在競品中最好周邊15%877陽光里及丁香周邊已有商業氛圍內部內部因素因素立面10%89？立面風格雷同類綠城，相對丁香最受歡迎戶型20%987陽光里多層，得房率高，有露臺等附件值合計100%7.457.94？競品綜合實力均好，本案在產品力上仍要有較大提升土地屬性土地屬性金色家園金色家園陽光里陽光里丁香花園丁香花園優勢第一個精裝修項目贈送地下室、露臺等居住氛圍日趨完善萬科品牌、物業管理多層花園洋房物業類型小區立面、景觀等仿綠城，在富陽較好口碑劣勢配套剛起步配10、套剛起步配套不夠成熟得房率低，價格偏高景觀一般戶型有浪費優劣勢分析：優劣勢分析：2.1 2.1 首改產品（首改產品（130130）競品對比競品對比金色家園金色家園丁香花園丁香花園陽光里陽光里戶型131方，三房兩廳兩衛132.5方，三房兩廳兩衛129方，三房兩廳兩衛客廳面寬4米面寬4.3米面寬4.5米餐廳與客廳相連，餐廚一體化與客廳相連，餐廚一體化與客廳相連，餐廚一體化南陽臺無約5個平米2個南陽臺，約4個平米主臥室面寬3.9米，約14.83平米面寬3.8米，約17平米面寬3.9米，約18平米廚房約6.8平米U型廚房L型廚房,約6.9平米U型廚房,約9平米衛生間有2個衛生間，全明有2個衛生間，全明11、有2個衛生間，全明次臥面寬3.1米,約11平米面寬3.4米，約15平米面寬3.3米，約15平米東陽臺無無約2.7平米南露臺 面寬4米，約9.4平米面寬3.3米，約10平米無書房面寬3米，約9.27平米約2平米面寬3米，約10平米北陽臺約4平米無約4平米丁香花園丁香花園陽光里陽光里金色家園金色家園2.1 2.1 再改產品再改產品（170170）競品界定競品界定競爭片區：競爭片區：城西城西+城北城北核心競品：核心競品：龍祥城市花園龍祥城市花園丁香花園丁香花園比較比較項目項目權重權重龍祥城市花園龍祥城市花園丁香花園丁香花園金色家園金色家園備注外部外部因素因素品牌品牌5%5%779萬科品牌略優，龍祥、12、丁香為本地知名品牌，大家也不存在品牌優勢。地理位置地理位置12%12%987龍祥G2土地屬性，優勢明顯產品形態產品形態10%10%887丁香仿綠城的立面景觀最受市場關注景觀環境景觀環境10%10%89？龍祥、丁香綠化率均在40%以上商業會所配套商業會所配套8%8%778龍祥配套齊全，丁香其次物管物管10%10%779萬科品牌較優周邊周邊15%15%987龍祥G2土地屬性，周邊配套優勢明顯內部內部因素因素立面立面10%10%89？立面風格雷同，丁香相對較好戶型戶型20%20%887丁香、龍祥的邊廳設計深受喜愛合計合計100%100%8.047.97？該面積段競品力相對均衡2.1 2.1 再改產品13、再改產品（170170）競品分析競品分析土地屬性土地屬性龍祥城市花園龍祥城市花園丁香花園丁香花園金色家園金色家園優勢周邊配套成熟居住氛圍日趨完善第一個精裝修項目小高層得房率較高小區立面、景觀等仿綠城，在富陽較好口碑萬科品牌、物業管理劣勢園區景觀一般配套不夠成熟配套剛起步三邊沿馬路戶型有浪費得房率低，價格偏高優劣勢分析：優劣勢分析：2.1 2.1 再改產品再改產品（170170）競品分析（龍祥城市花園）競品分析（龍祥城市花園）金色家園龍祥城市花園丁香花園戶型180方，平層，四房兩廳三衛177方,平層,四房二廳二衛166方,平層,四房二廳二衛客廳面寬4.5米，約20平米面寬5.5米，約26平米面寬14、僅4.5米,約22平米與餐廳相連,南北通透餐廳與廚房相連，餐廚一體化與廚房相連，餐廚一體化，餐廳帶陽臺與廚房相連,餐廚一體化，餐廳帶陽臺南陽臺面寬4.5米，約10.3平米兩個,主臥與次臥陽臺約6平米一個,客廳與次臥陽臺約10平米主臥室套房走入式衣柜面寬3.9米，約21平米套房陽臺，面寬4.2米，約17平米套房270弧形飄窗，面寬3.8米，約120平米廚房H型廚房，約10平米U型廚房，約10平米L型廚房，約7.5平米衛生間二個衛生間二個衛生間二個衛生間次臥1南向，面寬3.3米，約13平米南向，面寬3.6米，約14平米南向，面寬3.55米，約16平米次臥2北向，面寬3.1米，約11平方北向，面寬315、.4米,約18平米北向，面寬3.3米，約12平米書房南向，面寬3.1米，約10平米面寬3.6米，約10平米面寬3.8米,約11.5平米東陽臺無大弧形陽臺一個陽臺約5平米北陽臺約3平米一個北向陽臺無龍祥城市花園龍祥城市花園 金色家園金色家園丁香花園丁香花園2.1 2.1 競品分析陽光里競品分析陽光里土地：土地：CC類屬性土地類屬性土地,交通配套完善交通配套完善產品：產品：規模：占地規模：占地4.54.5萬方萬方,總建筑面積總建筑面積6.56.5萬方萬方規劃：低容積率中央景觀規劃：低容積率中央景觀立面：新古典，淺黃面磚立面：新古典，淺黃面磚戶型：戶型：2 2房：房：8511085110方；方；3 16、3房：房：113-130113-130方，方，4 4房：房：141-141-159159方；躍層：方；躍層：202202方方售價：均價售價：均價60006000元元/方方賣點：物業類型賣點：物業類型(多層花園洋房多層花園洋房)+)+性價比性價比本案2.1 2.1 競品分析丁香花園競品分析丁香花園土地：土地：CC類屬性土地類屬性土地,交通配套正逐步完善交通配套正逐步完善產品：產品：規模：占地規模：占地1010萬方萬方,總建筑面積總建筑面積1818萬方萬方規劃：大間距中央景觀規劃：大間距中央景觀立面：新古典，立面：新古典，深暖色花崗巖基座，相協調的外墻面磚，深暖色花崗巖基座，相協調的外墻面磚，咖啡17、色鋁合金門窗與淺灰色玻璃構成的外立面咖啡色鋁合金門窗與淺灰色玻璃構成的外立面戶型：戶型：9090方，方，130130方，方，160160方方售價：均價售價：均價60006000多元多元/方方賣點：地段賣點：地段+景觀景觀+外立面外立面+開發商品牌開發商品牌丁香花園總平圖丁香花園總平圖2.1 2.1 競品分析龍祥城市花園競品分析龍祥城市花園土地：土地：G1G1屬性土地屬性土地,交通配套完善交通配套完善產品：產品：規模：占地規模：占地6 6萬方萬方,總建筑面積總建筑面積1212萬方萬方規劃：點式、板式建筑規劃：點式、板式建筑+中心花園中心花園立面：新古典立面：新古典戶型：戶型：135135方，方，138138方，方，150150方，方，177177方，方，180180方，方，220220方方售價：均價售價：均價6300-64006300-6400元元/方方賣點：地段賣點：地段+性價比性價比龍祥城市花園總平圖龍祥城市花園總平圖