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1、南昌公司營銷管理部內部資料 嚴格保密2 方案及客戶介紹方案及客戶介紹1、項目地址：南昌市青山湖風景區、濱湖東路以北丹霞路以南、饒村土地范圍內；、項目地址：南昌市青山湖風景區、濱湖東路以北丹霞路以南、饒村土地范圍內；2、地理位置：南昌市北方向、距離市中心（八一廣場）約、地理位置：南昌市北方向、距離市中心（八一廣場）約6.5公里；公里；項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析市中心區域市中心區域青山湖片區青山湖片區宗地位置宗地位置項目區位圖項目區位圖項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析青山湖青山湖宗地位置宗地位置八一八一 廣場廣場四季花城南區四季2、花城南區通向江紡道路通向江紡道路南京路南京路北京路北京路湖心島位置湖心島位置3、土地數據：、土地數據：土地面積：約土地面積：約97061平方米（約平方米（約145.59畝）；建筑容積率：畝）；建筑容積率：1.4%；建筑密度建筑密度32%32%；綠地率；綠地率35%35%；車位；車位:1:1車位車位/戶戶。總建筑面積：約總建筑面積：約135884平方米。平方米。戶型配比要求戶型配比要求:90:90平米以下戶型：平米以下戶型：30%30%。項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析項目區位圖項目區位圖地塊位置地塊位置香香溢溢花花城城4、周邊情況：、周邊情況：玉泉島小區（省長樓3、）旁新建的幼兒園和市級重點小學南師附小距該項目為玉泉島小區（省長樓）旁新建的幼兒園和市級重點小學南師附小距該項目為3公里，十五中公里，十五中（建設中的省重點中學，設初、高中）和塘山農貿市場距該項目約為（建設中的省重點中學，設初、高中）和塘山農貿市場距該項目約為2公里。目前無公交通行。公里。目前無公交通行。玉泉島小區玉泉島小區五湖大酒店五湖大酒店湖心島湖心島公交站點公交站點江紡江紡項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析5、項目四至、項目四至東側為塘山鎮五聯村東側為塘山鎮五聯村 南側臨青山湖南側臨青山湖 項目西側為江紡新村宿舍項目西側為江紡新村宿舍 北側為丹霞路北側為丹霞4、路 項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析現狀水紋情況現狀水紋情況550米米170米米湖濱東路湖濱東路丹霞路丹霞路饒村饒村6 6、土地特點分析、土地特點分析 地塊坐落在青山湖畔，屬市政府發展區域，地塊南北方向道路通達性優越，近市中心繁華區域。地塊坐落在青山湖畔，屬市政府發展區域，地塊南北方向道路通達性優越，近市中心繁華區域。沿湖帶狀分布，南北方向短軸、東西方向長軸，沿湖帶狀分布，南北方向短軸、東西方向長軸，南向面臨湖面，南向面臨湖面，周邊環境優美，地塊屬性優越。周邊環境優美，地塊屬性優越。項目概況項目概況土地原始資料土地原始資料地塊現狀分析地塊現狀分析7 7、規劃情況5、規劃情況 湖景高層、超高層與別墅相結合的資源占有型高尚社區，定位為江西省最頂級項目。湖景高層、超高層與別墅相結合的資源占有型高尚社區，定位為江西省最頂級項目。以大面積為主，以大面積為主，90/30部分為部分為90平米兩房，其余均為平米兩房，其余均為220平米以上、四房以上的戶型，打造純粹高端社區。平米以上、四房以上的戶型，打造純粹高端社區。超高層超高層高層高層高層高層非臨湖非臨湖 雙拼別墅雙拼別墅非臨湖非臨湖 雙拼別墅雙拼別墅臨湖臨湖 雙拼別墅雙拼別墅臨湖臨湖 雙拼別墅雙拼別墅南昌公司青山湖8號展示區介紹展示區展示區一期一期二期二期1建筑：概念設計完成擴初設計3月15日4月15日（5月15超6、高層）別墅施工圖 3月15日4月15日高層超高層樁圖4月25日施工圖4月15日6月30日（7月30超高層）2會所：方案3月30日高層銷售案場，施工圖6月30日3別墅樣板房：方案銷售正式提供協辦單時間3月月30日4月30日樣板間施工時間需預留3個月施工圖5月304高層樣板房：方案銷售正式提供協辦單時間4月30日5月30日施工圖6月20日5室外景觀：方案3月1日5月30日施工圖5月1日8月15日青山湖青山湖8 8號目標客戶描述號目標客戶描述營銷管理部營銷管理部 別墅產品別墅產品目標客戶及產品對應目標客戶及產品對應臨湖別墅臨湖別墅頂級富豪頂級富豪非臨湖別墅非臨湖別墅富貴階層富貴階層背景背景 以大私企7、業主和官商為主 40-50歲,中老年企業主居多，早期創業者（10年或20年以上），企業具備相當規模且涉及多個行業，個人總資產約5000萬及以上。擁有多處房產，有別墅或高檔大面積公寓居住經驗，住宅消費觀念成熟。追求完美的終極住宅。三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等）以私企業主、壟斷企業高管、官商為主 35-50歲，中年企業主居多，企業逐漸步入穩定期，財富積累時間較長，個人總資產約2000萬及以上。擁有多處房產，有別墅或高檔大面積公寓居住經驗，住宅消費觀念成熟，將別墅有天有地有院完善的生活方式定為終極住宅追求。三代同堂（夫妻、父母、1-2個小孩、保姆等）購房動機購房動機 占據/擁有稀缺土地8、資源及湖景資源 頂級生活享受 成就標簽占據/擁有稀缺土地資源 完善的功能，家庭生活享受 成就標簽核心需求核心需求 資源占有，奢華尺度；功能完善，細節處理完美；偏好獨棟別墅，私人擁有;關注隱私性，不被打攪。資源占有，闊綽尺度；偏好獨棟別墅，可以接受雙拼，關注產品居住功能，產品導向明顯 功能完善，在一定程度上關注性價比。產品對應產品對應臨湖雙拼臨湖雙拼面積：面積：580580平米平米總價：約總價：約20002000萬萬非臨湖雙拼非臨湖雙拼面積：面積：360360平米平米總價：約總價：約850850萬萬標簽標簽/享受型享受型享受型享受型富貴型富貴型背景背景 事業蒸蒸日上的青年新銳，未來支付能力強 受9、過高等教育，追求高品質生活享受 關注品牌消費，標簽心理涌動 多為兩口之家（夫妻）事業穩健、經濟實力較強的企業主、企業高層及中高層官員因為事業或資源的積累，收入較為豐裕 多為三代同堂（夫妻、小孩、父母尚健康）事業成熟、經濟實力較強的企業主、企業高層及高層官員 事業處于頂峰階段，關注家庭享受 多為三代同堂（夫妻、1-2個小孩、年邁父母、保姆）購房動機購房動機 入住高檔社區，身份的象征 享受生活 家庭生活享受 湖景資源占有 別墅級生活享受追求 湖景資源占有 成功標簽核心需求核心需求 社區品牌、檔次、形象 湖景、社區景觀 基本功能保證，滿足一定舒適度 稀缺湖景資源 高檔社區、品牌形象 闊綽、舒適的尺度10、空間 稀缺湖景資源 標簽形象，空中別墅 豪華的尺度空間，完善的戶型功能產品對應產品對應 兩房復式兩房復式 面積約面積約9090平米平米 總價段約總價段約90-11090-110萬萬 大平層，四房兩廳三衛大平層，四房兩廳三衛 面積約面積約220220平米平米 總價段約總價段約220-270220-270萬萬 大平層，四房兩廳三衛一保姆間大平層，四房兩廳三衛一保姆間 面積約面積約260260平米平米 總價段約總價段約330-350330-350萬萬 高層產品高層產品目標客戶及產品對應目標客戶及產品對應 一、別墅市場一、別墅市場別墅市場研究深化別墅市場研究深化本項目別墅產品解讀本項目別墅產品解讀 二11、高層市場二、高層市場高層市場研究深化高層市場研究深化本項目別墅產品解讀本項目別墅產品解讀市場介紹主要內容市場介紹主要內容 一、別墅一、別墅市場研究深化市場研究深化別墅市場表現別墅市場表現 整體市場規模較小，尚處起步階段整體市場規模較小，尚處起步階段 高端別墅中，高端別墅中，200-250200-250平米，平米，200-250200-250萬為主力面積段、總價段萬為主力面積段、總價段 市場呈現高端別墅逐漸放量，高端需求逐步體現的趨勢市場呈現高端別墅逐漸放量，高端需求逐步體現的趨勢各面積段市場表現各面積段市場表現 樣本時間段2004年1月至2007年12月 面積段150-180180-200212、00-250250-300300-350350-400400以上合計 價格段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-5000363636365000-6000202020206000-7000138137121121211541507000-10000446622121210000-150009160141315121208515000-2000086211111820000以上28422306合計 565613813713971861814211822383317樣本項目：香溢花城樣本項目：香溢花城I I、IIII期雙拼、聯排別墅，白金瀚疊加、聯排、雙拼和獨13、棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。期雙拼、聯排別墅，白金瀚疊加、聯排、雙拼和獨棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。各總價段市場表現：各總價段市場表現：樣本時間段2004年1月至2007年12月總價段80萬以下80-100萬100-150萬150-200萬200-250萬250-350萬350-500萬500萬以上合計 價格段供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交4000-500035351136365000-600055151520206000-7000152149211541507000-1000011337711121210000-150009160141366961214、08515000-2000043641111820000以上28422306合計 4040161615214932946325234115129383317樣本項目：香溢花城樣本項目：香溢花城I I、IIII期雙拼、聯排別墅，白金瀚疊加、聯排、雙拼和獨棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。期雙拼、聯排別墅，白金瀚疊加、聯排、雙拼和獨棟別墅，銘雅歐洲城獨棟別墅。一、別墅一、別墅市場研究深化市場研究深化典型項目分析：香溢花城典型項目分析：香溢花城推盤時間推盤時間產品形態產品形態套數套數面積（面積（）價格（均價總價）價格（均價總價）銷售率銷售率第一批2005.5聯排18190-310均價0.6萬，總價區間1215、0-200萬100%雙拼4296-309第二批2006.12.19非臨湖聯排4220-240均價1.1萬，總價區間250-290萬100%非臨湖雙拼9230-250均價1.3萬,總價區間280-360萬100%臨湖雙拼1342單價1.75萬，總價600萬100%第三批2007.5.26非臨湖雙拼9220-250均價1.6萬，總價區間280-320萬100%臨湖雙拼1345單價2.2萬，總價750萬100%第四批2007.11.3非臨湖聯排4219-240單價1.7萬-2萬，總價380-480萬50%一期二期三期青青 山山 湖湖N市政廣場市政廣場別墅區別墅區市政綠化帶商業商業 分批小量推盤，價格16、梯度增長，實現板塊內均價最高分批小量推盤，價格梯度增長，實現板塊內均價最高以及推盤當月內售罄的銷售業績。以及推盤當月內售罄的銷售業績。產品面積適中，基本滿足客戶的舒適度和功能需求。產品面積適中，基本滿足客戶的舒適度和功能需求。但普遍反映戶型開窗面積較小及觀湖效果不好。但普遍反映戶型開窗面積較小及觀湖效果不好。高總價房源創南昌別墅新高，且去化速度良好，高總價房源創南昌別墅新高，且去化速度良好，充分充分體現城市別墅及湖區別墅的強勁溢價能力。體現城市別墅及湖區別墅的強勁溢價能力。典型項目選取原則：典型項目選取原則：1 1、同板塊（青山湖東岸），直接競爭對手、同板塊（青山湖東岸），直接競爭對手2 2、17、板塊內別墅均價最高，去化良好、板塊內別墅均價最高，去化良好21 一、別墅一、別墅市場研究深化市場研究深化客戶訪談成果客戶訪談成果三三場高端項目業主場高端項目業主座談座談五五位高端項目操盤手位高端項目操盤手訪談訪談三三輪共輪共2929組高端客戶組高端客戶深訪深訪訪談樣本情況：訪談樣本情況：別墅客戶價值點訴求：別墅客戶價值點訴求：n 安全性、服務性強，物業管理出色安全性、服務性強，物業管理出色n 頂級生活享受及身份昭示感頂級生活享受及身份昭示感n 資源占有，關注風水資源占有，關注風水n 開發企業品牌形象開發企業品牌形象n 品質及規劃具備市場震撼力；品質及規劃具備市場震撼力；n 終極住宅追求，第一居18、所，功能齊全終極住宅追求，第一居所，功能齊全別墅客戶經典語錄：別墅客戶經典語錄：“獨棟別墅才有別墅的感覺，聯排和雙拼都感覺不舒服獨棟別墅才有別墅的感覺，聯排和雙拼都感覺不舒服”“關鍵得看產品做出來，得有震撼力咯關鍵得看產品做出來，得有震撼力咯”“住別墅，院子一定要大，房屋設計一定要考慮周到，風水也住別墅，院子一定要大，房屋設計一定要考慮周到，風水也要好，一套很滿意的房子我們也就不需要再換了要好，一套很滿意的房子我們也就不需要再換了”一、別墅一、別墅市場研究深化市場研究深化 未來主要競爭情況：未來主要競爭情況：不容樂不容樂觀觀項目區位圖項目區位圖青山湖項目產品（西班牙風格）：產品（西班牙風格）：19、雙拼（雙拼（220-370220-370平米）平米）四聯排（四聯排（220-240220-240平米）平米）共共3636套套推盤時間：推盤時間：20082008年年-2009-2009年年裝修：裝修：毛坯毛坯產品（德式風格）：產品（德式風格）：1010棟雙拼（約棟雙拼（約250250平米）平米）2020棟獨棟（約棟獨棟（約380380平米）平米）推盤時間：推盤時間：預計預計20082008年年3 3月底月底裝修：裝修：毛坯，設置地熱毛坯，設置地熱香香溢溢花花城城恒茂湖濱恒茂湖濱中大中大青山湖花園青山湖花園產品（歐式風格）產品（歐式風格）3 3棟獨棟（定制，不對外）棟獨棟（定制，不對外）6 6棟20、雙拼（約棟雙拼（約260-300260-300平米）平米）6 6棟四聯排（約棟四聯排（約230230平米）平米）推盤時間：推盤時間：20082008年年-2009-2009年年裝修：裝修：毛坯毛坯 未來兩年，板塊內以雙拼（未來兩年，板塊內以雙拼（250-300250-300平米）、獨棟（平米）、獨棟（380380平米）供應為主，供量較為集中。平米）供應為主，供量較為集中。預計未來兩年別墅競品總價以預計未來兩年別墅競品總價以400-900400-900萬為主，少量突破萬為主，少量突破10001000萬。萬。競爭別墅普遍訴求湖景和市區別墅概念，且所屬項目及品牌市場表現良好，普遍具備一定競爭力競爭別21、墅普遍訴求湖景和市區別墅概念，且所屬項目及品牌市場表現良好，普遍具備一定競爭力。一、別墅一、別墅本項目產品解讀本項目產品解讀青山湖項目主力供應（毛坯）：青山湖項目主力供應（毛坯）：360360平米非臨湖雙拼（平米非臨湖雙拼（2424套）：套）：20082008年年-2009-2009年上市，總價約年上市，總價約860-900860-900萬萬580580平米臨湖雙拼（平米臨湖雙拼（1818套）：套）：20082008年年-2011-2011年上市，總價約年上市，總價約2000-20102000-2010萬萬產品產品青山湖項目青山湖項目580平米臨湖雙拼平米臨湖雙拼香溢花城香溢花城360平米臨湖22、雙拼平米臨湖雙拼青山湖項目青山湖項目360平米非臨湖雙拼平米非臨湖雙拼香溢花城香溢花城240平米非臨湖雙拼平米非臨湖雙拼裝修毛坯毛坯毛坯毛坯08年預測總價約2000萬約900萬約860萬約500萬朝向西南南北（西端）西南南北景觀南向一線湖景西面一線湖景（西曬）小區內景觀小區內景觀、部分湖景地段青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區規劃別墅加高層，純高端社區多種產品混合社區，高端形象不明確別墅加高層，純高端社區多種產品混合社區，高端形象不明確庭苑面積約1050平米約500平米約300平米約150平米地下室面積約530平米約150平米約300平米約100平米戶型尺度奢23、華，功能完善開窗面積較小，戶型利用率不高尺度闊綽，功能齊全相對緊湊，開窗面積較小，戶型利用率不高青山湖項目產品競爭力預測：青山湖項目產品競爭力預測：青山湖項目別墅青山湖項目別墅 VS VS 香溢花城別墅香溢花城別墅青山湖項目青山湖項目580580平米臨湖別墅平米臨湖別墅充分考慮資源占有，產品競爭優勢明顯，雖總價大幅突破南昌價格天花板，但總量較少，市場風險有待檢驗。充分考慮資源占有，產品競爭優勢明顯，雖總價大幅突破南昌價格天花板，但總量較少，市場風險有待檢驗。青山湖項目青山湖項目360360平米非臨湖別墅平米非臨湖別墅與香溢花城臨湖別墅產生直接競爭，相對別墅客戶對景觀的訴求度，產品競爭力偏弱，市24、場風險較高，應控制與香溢花城臨湖別墅產生直接競爭，相對別墅客戶對景觀的訴求度，產品競爭力偏弱，市場風險較高，應控制價格水平。價格水平。24 一、別墅市場一、別墅市場別墅市場研究深化別墅市場研究深化本項目別墅產品解讀本項目別墅產品解讀 二、高層市場二、高層市場高層市場研究深化高層市場研究深化本項目別墅產品解讀本項目別墅產品解讀 二、高層二、高層市場研究深化市場研究深化 高端高層以高端高層以120-180120-180平米，平米，100-120100-120萬為主要供應，整體供需情況良好；萬為主要供應，整體供需情況良好；200200平米及平米及150150萬以上供應量極少，且銷售速度緩慢萬以上供應25、量極少，且銷售速度緩慢;南昌高端客戶的高層面積需求集中在南昌高端客戶的高層面積需求集中在150-200150-200平米左右，平米左右，250250以上產品開發風險較大。以上產品開發風險較大。高層市場表現高層市場表現各面積段市場表現各面積段市場表現 樣本時間段樣本時間段20052005年年8 8月至月至20072007年年1212月月面積段面積段100100以下以下100-120100-120120-150120-150150-180150-180180-200180-200200-250200-250250-300250-300合計合計價格段價格段供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交26、成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交4000-50004000-50001861861861861361361361362702702702705925925925925000-60005000-60008728728728722872872672677137136836832822822552556666636322202220214021406000-70006000-700019219219219222422421621636636632132115915914414412128 81 10 09549548818817000-10000727、000-100001281281111111111112 21 1241241240240合計合計1250125011951195647647610610134913491248124855255249049014148 80 00 0676738383879387935893589樣本樓盤采集于：恒茂國際華城樣本樓盤采集于：恒茂國際華城IIII期，國際都會期，國際都會I-IIII-III期，恒茂湖濱高層，香溢花城期，恒茂湖濱高層，香溢花城I I期小高、高層，高能金域名都期小高、高層，高能金域名都IIII、IIIIII期期各總價段市場表現各總價段市場表現 樣本時間段樣本時間段20052005年28、年8 8月至月至20072007年年1212月月總價段總價段5050萬以下萬以下50-8050-8080-10080-100100-120100-120120-150120-150150150萬以上萬以上合計合計價格段價格段供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交供應供應成交成交4000-50004000-50002242242242243683683683685925925925925000-60005000-600018618618618613241324128712876446446046046666636322202220214029、21406000-70006000-7000969696963273273193194024023643641231231001005 52 21 10 09549548818817000-100007000-10000184184184184565656561 10 0241241240240合計合計506506491491207920791968196810461046954954179179122122767654542 20 03879387935893589樣本樓盤采集于：恒茂國際華城樣本樓盤采集于：恒茂國際華城IIII期，國際都會期，國際都會I-IIII-III期，恒茂湖濱高層，香30、溢花城期，恒茂湖濱高層，香溢花城I I期小高、高層，高能金域名都期小高、高層，高能金域名都IIII、IIIIII期期 二、高層二、高層市場研究深化市場研究深化典型項目分析：恒茂湖濱典型項目分析：恒茂湖濱 品牌開發商開發，別墅與高層相結合的社區，配置獨立會所，高端品牌開發商開發，別墅與高層相結合的社區，配置獨立會所，高端形象塑造良好。形象塑造良好。259 259平米四房產品具備西、北、東南面一線湖景資源，戶型設計充平米四房產品具備西、北、東南面一線湖景資源，戶型設計充分考慮觀湖效果，主臥套間設計，室內空間闊綽豪華。分考慮觀湖效果，主臥套間設計，室內空間闊綽豪華。客戶反饋面積過大且價值感不強，且產31、品總價（近客戶反饋面積過大且價值感不強，且產品總價（近150150萬）與部分萬）與部分別墅總價接近，導致銷售速度緩慢，歷經別墅總價接近，導致銷售速度緩慢，歷經1717個月仍未售罄。個月仍未售罄。面積、房型配比面積段房型總套數總面積面積比銷售面積銷售比例銷售周期401房1廳132528010.11%5280100%1個月952房2廳1321254024.02%12540100%3個月1313房2廳1321729233.12%17292100%6個月2594房2廳661709432.74%1631795%17個月462522064217880%別墅區N典型項目選取原則：典型項目選取原則：1 1、同32、板塊（青山湖東岸）；、同板塊（青山湖東岸）；2 2、南昌品牌開發商開發；、南昌品牌開發商開發；3 3、湖景大平層去化情況具有借鑒意義。、湖景大平層去化情況具有借鑒意義。259259平米平米四房產品四房產品四房兩廳三衛四房兩廳三衛259259平米平米三場高端項目業主座談五位高端項目操盤手訪談三輪共29組高端客戶深訪訪談樣本情況：訪談樣本情況：客戶訪談成果客戶訪談成果 二、高層二、高層市場研究深化市場研究深化高層客戶經典語錄：高層客戶經典語錄：“空間要舒服，功能要全，但是也要合理，我們也不是冤大頭，錢得花在值得的地方”“既然有大堂就應該弄的豪華些，象酒店那樣，有前臺，大堂服務什么的”“我覺得高層也33、一樣要豪華，要有大露臺和外界接觸”高層客戶價值點訴求：高層客戶價值點訴求：n 安全性、服務性強，物業管理出色n 高端生活享受及身份認同感n 開發企業品牌形象n 品質及規劃具備市場震撼力n 相對別墅的總價優勢，空中別墅概念n 功能齊全，關注家庭需求28未來主要競爭情況未來主要競爭情況 二、高層二、高層市場研究深化市場研究深化江中紫金城江中紫金城江景高層，商業配套齊全江景高層，商業配套齊全推盤時間：推盤時間：20082008年年-2012-2012年年裝修：裝修：精裝修精裝修面積（預計）面積（預計）：共：共7070萬平米萬平米130-150130-150平米三房（主力）平米三房（主力）180-2034、0180-200平米四房平米四房280280平米五房平米五房香溢花城香溢花城湖景高層，景觀資源優越湖景高層，景觀資源優越推盤時間：推盤時間：20082008年年-2010-2010年年裝修：毛坯裝修：毛坯面積面積：約：約2020萬平米萬平米預計以預計以180180三房、三房、220220四房為主力四房為主力恒茂國際都會恒茂國際都會高層住宅，配套齊全地段優越高層住宅，配套齊全地段優越推盤時間：推盤時間：20082008年年-2009-2009年年裝修：毛坯裝修：毛坯面積面積：約：約1010萬平米萬平米9595平米兩房平米兩房120-150120-150平米三房（主力）平米三房（主力）150-1835、0150-180平米四房平米四房城開濱江城開濱江1 1號號江景高層，核心地江景高層，核心地段，頂級豪宅定位段，頂級豪宅定位推盤時間：推盤時間：20092009年年起起裝修：裝修：毛坯毛坯面積（預計）面積（預計）：共：共約約5050萬平米萬平米 未來兩年，高端高層市場以未來兩年，高端高層市場以130-150130-150三房、三房、180-220180-220四房的舒適性產品為主要供應。四房的舒適性產品為主要供應。預計未來兩年高端高層競品總價以預計未來兩年高端高層競品總價以100-220100-220萬為主，少量突破萬為主，少量突破250250萬。萬。競爭高層項目普遍占有優越地段及稀缺景觀資源，36、面積和總價根據主流高端產品適度競爭高層項目普遍占有優越地段及稀缺景觀資源，面積和總價根據主流高端產品適度提升、階梯發展，符合主流高端客戶需求提升、階梯發展，符合主流高端客戶需求。二、高層二、高層本項目產品解讀本項目產品解讀青山湖項目主力供應（精裝修）：青山湖項目主力供應（精裝修）：9090平米兩房兩廳兩衛（平米兩房兩廳兩衛（30%30%）：）：20092009年年-2010-2010年上市，年上市，總價約總價約90-11090-110萬萬220220平米四房兩廳三衛（平米四房兩廳三衛（24%24%）：）：20092009年年-2010-2010年上市，年上市，總價約總價約220-270220-37、270萬萬260260平米四房兩廳三衛一傭人房（平米四房兩廳三衛一傭人房（31%31%）：）：20102010年年-2011-2011年上市，總價約年上市，總價約330-350330-350萬萬機會與風險共存機會與風險共存青山湖項目產品競爭力預測：青山湖項目產品競爭力預測：9090平米兩房平米兩房 VS VS 恒茂國際都會恒茂國際都會9595平米兩房平米兩房產品產品青山湖項目青山湖項目90平米兩房平米兩房恒茂國際都會恒茂國際都會95平米兩房平米兩房裝修精裝修毛坯總價（2009年價格預測）約95萬約80萬朝向西南正南景觀南向一線湖景小區內景觀地段青山湖北岸，配套相對匱乏北京東路，臨近非繁華配套區38、規劃別墅加高層，純高端社區混合規劃社區，中高端社區形象戶型復式，實現兩衛功能，面積利用率高，通透性良好平層，一衛，通透性不佳青山湖項目青山湖項目9090平米產品在配套及交通相對劣勢，其他關鍵因素占明顯優勢，具備較強競爭力。平米產品在配套及交通相對劣勢，其他關鍵因素占明顯優勢，具備較強競爭力。30二、高層二、高層本項目產品解讀本項目產品解讀青山湖項目青山湖項目260260平米四房平米四房市場同類產品表現不佳（恒茂湖濱）；產品總價相對同類產品差價過大，逼近部分別墅總價；尺度過于豪華且核心價值點不明顯，空中別墅感不強。產品競爭力偏弱，市場風險較高。建議目前規劃條件下，優化功能設置，突出面積價值點產品39、競爭力偏弱，市場風險較高。建議目前規劃條件下，優化功能設置，突出面積價值點青山湖項目產品競爭力預測：青山湖項目產品競爭力預測：260260平米四房平米四房 VSVS 220 220平米四房平米四房 VS VS 香溢花城香溢花城220220平米四房平米四房產品產品青山湖項目青山湖項目260平米四房平米四房青山湖項目青山湖項目220平米四房平米四房香溢花城香溢花城220平米四房平米四房裝修精裝修精裝修毛坯總價（2010年價格預測）約330萬約270萬約200萬朝向西南西南西南景觀南向一線湖景南向一線湖景西南一線湖景地段青山湖北岸青山湖北岸青山湖東北岸，臨近配套區規劃別墅加高層，純高端社區別墅加高層，純高端社區多種產品混合社區，高端形象不明確戶型尺度豪華，但核心價值點不明顯尺度闊綽，滿足舒適度要求，無傭人房未確定，存在調整可能參考市場主流戶型：四房兩廳三衛一傭人房青山湖項目青山湖項目220220平米四房平米四房相對市場主流產品適度放大，滿足舒適度要求；功能稍有缺憾，無傭人房。同類產品綜合競爭力較強，建議優化面積分配，完善功能設置。同類產品綜合競爭力較強，建議優化面積分配，完善功能設置。機會與風險共存機會與風險共存ENDEND