午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、大宅之美潤千秋大宅之美潤千秋東方潤園策略回顧引子世人眼中的成功，通常只是一個結(jié)果。世人眼中的成功，通常只是一個結(jié)果。過程，常常最容易被忽略過程，常常最容易被忽略回想這痛苦并快樂的過程，正是我們體味潤園，享受潤回想這痛苦并快樂的過程，正是我們體味潤園，享受潤園的心路歷程園的心路歷程而成功，往往由過程決定而成功，往往由過程決定2006.7.152006.7.15的中午，華坤道威正式接到了東方潤園的招標(biāo)函的中午，華坤道威正式接到了東方潤園的招標(biāo)函我們很清楚這個項目對我們來說意味著什么我們很清楚這個項目對我們來說意味著什么首次接觸杭州高端住宅項目、華坤跨江發(fā)展第一步、公司首次接觸杭州高端住宅項目、華坤2、跨江發(fā)展第一步、公司品牌在杭州的凸現(xiàn)品牌在杭州的凸現(xiàn)這都令我們興奮不已這都令我們興奮不已但是，興奮帶來的快樂并沒有持續(xù)太久，問題接踵而來但是，興奮帶來的快樂并沒有持續(xù)太久，問題接踵而來東方潤園所面臨的問題東方潤園所面臨的問題標(biāo)王地塊的壓力標(biāo)王地塊的壓力項目對于我們帶來的最大壓力，莫過于“標(biāo)王”這個金子招牌了。就像一個生來就被譽為“神童”的孩子，必須要上交一份令人滿意的答卷，不能出紕漏一樣當(dāng)年12億元競買價，2004年錢江新城標(biāo)王地塊的身份不凡的身世，曾受萬眾矚目必須將項目打造城錢江新城的標(biāo)志性作品資金回籠的壓力資金回籠的壓力開盤要回收開盤要回收2 2億資金、要把東方潤園打造成杭州頂級住宅項目億3、資金、要把東方潤園打造成杭州頂級住宅項目開發(fā)商給我們提出了明確的項目要求開發(fā)商給我們提出了明確的項目要求而當(dāng)時，距離確定的開盤時間只剩不到而當(dāng)時，距離確定的開盤時間只剩不到3 3個月的時間個月的時間我們卻還有很多沒有確定的因素和許多劣勢我們卻還有很多沒有確定的因素和許多劣勢 2個多月的時間，對于一個還未曾在市場中亮相的高端項目來說，時間顯得相當(dāng)局促。如何在最短的時間內(nèi)，讓市場從知道東方潤園，到接受東方潤園，繼而過渡到追捧東方潤園，我們該采取怎么樣的入市策略？高端住宅的銷售和客戶積累時間會比較長，第一次的開盤又顯得尤為重要，一旦開盤勢頭不夠理想，后期的銷售壓力就越大。在這段時間內(nèi)，客戶積累的問題4、該如何應(yīng)對？項目預(yù)熱時間和客群積累項目預(yù)熱時間和客群積累潤園銷售前，金色海岸是做為杭州豪宅的典型代表之一。在當(dāng)時的狀況下，市場普遍認為金色海岸貼金貼銀的項目形象，如何和金色海岸進行有效區(qū)隔，同時重新樹立杭州高端住宅項目的標(biāo)準(zhǔn)？如何區(qū)隔競爭對手如何區(qū)隔競爭對手 精裝修，已經(jīng)沒有足夠的時間和條件，只能以毛坯房銷售 在當(dāng)時，高端樓盤精裝修得到市場普遍認同，逐漸成為衡量高端樓盤品質(zhì)的新指標(biāo)。賣毛坯房是否會讓消費者感覺檔次不夠？樣板房絕對不可能在2006年內(nèi)完工，預(yù)計時間將在2007年中旬。繼戈雅公寓和新民半島相繼推出樣板區(qū)、房后，這種賣規(guī)劃，賣圖紙的營銷方式顯然顯得不合時宜。如何在新市場中用老方法進行5、項目的營銷工作？精裝修和樣板間精裝修和樣板間 當(dāng)時擺在華坤面前非常棘手的問題就是售樓處。作為一個高端項目，卻沒有自己的售樓中心。唯一可以利用的就是租用當(dāng)時的南都世貿(mào)展廳的角落。看到這樣的售樓處，會不會讓消費者減少對項目的熱情和信心？售樓處的問題售樓處的問題面對現(xiàn)狀，華坤陷入深深的思考面對現(xiàn)狀，華坤陷入深深的思考經(jīng)過眾人的群策群力和連續(xù)幾夜的鏖戰(zhàn)經(jīng)過眾人的群策群力和連續(xù)幾夜的鏖戰(zhàn)潤園的策略思路就此形成潤園的策略思路就此形成“富”“貴”之爭富人的故事在一個高檔俱樂部里，有三個富人在聊天，其中甲一年賺5000萬，乙一年賺一億，丙一年賺5億甲：我的勞斯萊斯壞了，要去廠家再拿兩輛備著乙：我的瑞士名表最近6、走的不太準(zhǔn)，要去瑞士專門定做一個丙：二位先聊著，我的雪茄保鮮時間快要到了，我要去看看甲、乙：！以客群購買金色海岸為比較案例，根據(jù)“富人的故事”中的主角將目標(biāo)客戶分為三類甲：為金色海岸的豪華感所吸引乙：渴望具有“貴”氣的物業(yè)，但是缺少選擇余地，只能被動接受。丙：真正的上流社會份子，還在等待杭州的尊貴生活。客群解析由此，我們首先確定潤園的項目定位為“貴”有效的將潤園和金色海岸進行了區(qū)隔有效的將潤園和金色海岸進行了區(qū)隔 他們出入各種高檔場所，有穩(wěn)定的圈子，擁有各種高端VIP卡，其中不乏世貿(mào)、索菲特等富人俱樂部的成員 他們大多出過國，去香港、澳門購物較頻繁 他們在一起談金融、談股票、談房地產(chǎn)，也談高爾7、夫與保時捷從物質(zhì)層面看，他們均擁有豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)可以享受上流階層的生活方式但是，他們不屑與“暴發(fā)戶”為伍，即便暴發(fā)戶在物質(zhì)上同樣富足從精神層面看，他們比普通意義上的富人擁有更高的精神最求和完善的知識結(jié)構(gòu)他們是深刻的，內(nèi)斂的；區(qū)別于所謂的“上流階層”膚淺與張揚的行事風(fēng)格應(yīng)該比現(xiàn)在所謂的“上流階層”更上一個層面真正的上流階層應(yīng)該是精神層面和物質(zhì)層面的復(fù)合SloganSlogan居上流之上居上流之上東方潤園東方潤園居上流之上居上流之上 這是一個從物質(zhì)層面“富有”到精神層面“尊貴”提升的過程源于物質(zhì)而超然于物質(zhì)之上的上流階層生活。“上流之上”以一種更高的姿態(tài)彰顯本案目標(biāo)客群尊貴，內(nèi)斂，深刻的氣質(zhì)形象懂8、得生活，懂得享受，更懂得追求“心境”的富有。潤園的主張打造杭州的上流生活圈不是簡單的物質(zhì)堆砌，而是賦予精神享受不是簡單的物質(zhì)堆砌，而是賦予精神享受不單純是不單純是“豪華豪華”物業(yè)，而是物業(yè)，而是“尊貴尊貴”生活生活會所設(shè)置和物業(yè)管理在產(chǎn)品上，我們的建議是在產(chǎn)品上，我們的建議是會所設(shè)置建議每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經(jīng)歷相仿的人。富每個人都有自己的圈子，圈子里是與自己志趣、背景、經(jīng)歷相仿的人。富人也不例外。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結(jié)納與自人也不例外。從某種意義上說，出于身份的需要，富人們更愿意結(jié)納與自己同一階層的人。己同一階層的人。物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議9、一個項目只有硬件的堆砌是無法成為真正的豪宅的，真正的豪宅是一種精一個項目只有硬件的堆砌是無法成為真正的豪宅的，真正的豪宅是一種精神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務(wù)和精神內(nèi)涵。神，是一種生活方式，它需要更多的軟性服務(wù)和精神內(nèi)涵。確定傳播基調(diào)以體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶的價值歸屬與認同為切入點，從分析產(chǎn)品特性和客群類型的角度，準(zhǔn)確而鮮明的確定項目的傳播基調(diào)：產(chǎn)品特性：高端的物業(yè)形態(tài)，無可復(fù)制的區(qū)位，卓越的產(chǎn)品設(shè)計，英式管家服務(wù)，無限的未來前景國際化，舒適的，豪華的，靜止的國際化，舒適的，豪華的，靜止的確定傳播基調(diào)富有的，尊貴的，內(nèi)涵的，文化的富有的，尊貴的，內(nèi)涵的，文化的客群特性：這是10、一個出于處于金字塔的頂端群體，同時具備“富有”和“尊貴”這兩個標(biāo)簽，除了追求舒適、安逸的生活之外，他們更以文化和物質(zhì)之外的上流生活主張改變著人們對傳統(tǒng)富人的印象。確定傳播基調(diào)尊貴的尊貴的 國際的國際的 精致的精致的源自天賦的貴胄血統(tǒng)，與生俱來的王者氣質(zhì)無以匹敵的尊寵體驗，眾生之上的上流生活對于色彩的思考對于色彩，表示高端的主要為：金色、酒紅和咖啡色而我們認為，金色太富，咖啡被用的太濫酒紅色是可以考慮的顏色正在大家考慮如何引用酒紅的時候，深刻內(nèi)斂并富有尊貴感的黑色進入了我們的視線黑金，正是我們想要的顏色，于是，潤園的主色確定了項目區(qū)隔的問題算是初步解決了，但是更重要的是我們應(yīng)該如何入市？如何在最11、短的時間內(nèi)引發(fā)市場的關(guān)注和追捧？把事情反過來思考，往往會有意料不到的效果先做形象，消費者只能從氣質(zhì)上感知項目，這估計很難達到快速樹立形象的目的，因為消費者對氣質(zhì)的理解需要時間要改變常規(guī)先形象后產(chǎn)品的思路先把產(chǎn)品拿出來“說事兒”用產(chǎn)品的什么來支撐呢？地段？江景？頂級團隊？還是茅塞頓開！為什么不拿別人不常關(guān)注的細節(jié)來體現(xiàn)檔次呢？比如物業(yè)管理第一次傳播亮相：管家也需要留學(xué)？8月份的上海之行給了我們很大的啟發(fā)一個售樓員指著樣板房里的一個臺盆說：這是由整塊石頭手工打磨出來的，您還會懷疑這個項目的檔次嗎？事實證明決策是正確的，潤園一鳴驚人了掌握渠道就等于扼住市場的咽喉：渠道精耕超過700套的豪宅，項目的體12、量巨大，單一的推廣渠道不是造成推廣成本的大量浪費，就是效果大打折扣有效評估各媒體的效果和價值，合理利用不同媒體渠道：戶外：多撒點，擴大覆蓋率，樹立形象報媒：硬廣樹立知名度，軟文新聞引發(fā)社會關(guān)注小眾媒體：針對目標(biāo)客群生活軌跡和受信途徑我們要讓潤園無處不在！媒體發(fā)布一覽表報紙雜志 電臺錢江晚報樓市浙江音樂調(diào)頻.都市快報感覺生活交通經(jīng)濟廣播.杭州日報大視野今日早報浙商每日商報佳音青年時報精致生活中國房地產(chǎn)報傳媒地產(chǎn)中國之翼地標(biāo)營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行第一階段第一階段（0 0年月底年月底0606年月底）年月底）0 0年月年月0606年月底，我們的推廣核心是：年月底，我們的推廣核心是：樹立樓盤形象，擴大樓盤知名13、度樹立樓盤形象，擴大樓盤知名度展現(xiàn)東方潤園倡導(dǎo)的上流社會生活展現(xiàn)東方潤園倡導(dǎo)的上流社會生活管家招聘事件與鴻藝會簽約吵作報紙廣告報紙廣告報紙廣告報紙廣告1報紙廣告報紙廣告報紙廣告報紙廣告工地現(xiàn)場工地現(xiàn)場戶外廣告戶外廣告雜志廣告雜志廣告雜志廣告雜志廣告銷售道具銷售道具樓書樓書銷售道具銷售道具樓書樓書參加奢侈品展做為首次大型亮相參加奢侈品展做為首次大型亮相為了樹立東方潤園高端產(chǎn)品的項目形象，應(yīng)該用實際行動來詮釋“物以類聚”的意義。作為房產(chǎn)項目中的奢侈品，奢侈品展讓潤園在初次市場公開亮相時就樹立了稀缺、尊貴的項目調(diào)性公關(guān)活動公關(guān)活動1東方潤園亮相杭州奢侈品展東方潤園亮相杭州奢侈品展公關(guān)活動公關(guān)活動1公14、關(guān)活動公關(guān)活動2上海鴻藝會正式進駐東方潤園上海鴻藝會正式進駐東方潤園月日，鴻藝會與東方潤園合作簽約儀式月日，鴻藝會與東方潤園合作簽約儀式在凱悅酒店在凱悅酒店2 2樓西湖廳隆重開幕舉行樓西湖廳隆重開幕舉行活動回顧活動回顧活動回顧活動回顧還有一個問題沒有解決客戶的積累仍然無法保證開盤熱銷仍然有許多客戶對賣圖紙的方式和開發(fā)商品牌不夠響而猶豫不決來一個殺一個，來兩個就要殺一雙，這是唯一的出來一個殺一個，來兩個就要殺一雙，這是唯一的出路路把有效的客戶和南都的老業(yè)主找來，和銷售員來個零距離接觸把有效的客戶和南都的老業(yè)主找來，和銷售員來個零距離接觸小型產(chǎn)品說明會小型產(chǎn)品說明會地點：西湖國賓館地點：西湖國賓館15、時間：周末下午時間：周末下午方式：每次方式：每次2020組客戶，產(chǎn)品組客戶，產(chǎn)品pptppt介紹銷售員深度溝通介紹銷售員深度溝通目的：增加購買意向，讓消費者目的：增加購買意向，讓消費者“不再猶豫不再猶豫”第二階段第二階段（0606年月開盤）年月開盤）榮獲榮獲“2006CIHAF中國名盤中國名盤”公元公元20062006 十月十五日十月十五日 陳魯豫陳魯豫 雷迪森酒店雷迪森酒店活動回顧活動回顧活動回顧活動回顧媒體追蹤報道媒體追蹤報道第三階段第三階段（開盤后06年底）開盤后至年底，我們的推廣核心開盤后至年底，我們的推廣核心1212月月3 3號號 東方潤園名宅甄賞會東方潤園名宅甄賞會欣盛房產(chǎn)副總經(jīng)理16、李曉桃（左）、欣盛房產(chǎn)副總經(jīng)理李曉桃（左）、香港設(shè)計師梁景香港設(shè)計師梁景華（中）與主持人互動華（中）與主持人互動 活動回顧活動回顧梁志天梁志天梁景華梁景華顧宜華顧宜華報紙廣告報紙廣告5雜志廣告雜志廣告雜志廣告雜志廣告報紙廣告報紙廣告都快軟文都快軟文杭報軟文杭報軟文報紙廣告報紙廣告營銷事件回顧營銷事件回顧時時 間間營銷事件營銷事件06年9月10日珍稀物業(yè)展06年9月12日東方潤園正式簽約鴻藝會06年9月19日杭州奢侈品展亮相06年9月22日房交會亮相06年10月14日湖濱售樓部啟用06年10月 15日“對話東方潤園”開盤活動06年12月3日東方潤園名宅甄賞會07年1月27日業(yè)主答謝會月度認購統(tǒng)計月度認購統(tǒng)計銷售情況銷售情況月份月份認購量認購量樓號樓號推出量推出量認購量認購量銷售率銷售率9 960602 2106106868681.10%81.10%101039394 48888535360.20%60.20%111115156 665655 57.70%7.70%12123030合計合計25925914414455.60%55.60%合計合計144144潤園銷售狀況統(tǒng)計潤園年度推廣費用合計分類分類費用費用報紙353萬雜志80.9萬電臺26.5萬戶外327萬公關(guān)活動85萬合計合計872.4872.4萬萬Thank youThank you！謝謝聆聽！謝謝聆聽！