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1、產產 品品 設設 計計 附附 加加 值值 總總 結結以四季花城為例1、緣、緣 起起2、定、定 義義3、營銷關系、營銷關系4、成本關系、成本關系4、設計發展、設計發展5、客戶投訴、客戶投訴6、風險控制、風險控制產品附加值產品附加值目目 錄錄產品附加值產品附加值緣緣 起起私家花園私家花園地下娛樂室地下娛樂室露臺露臺私家天面私家天面您看過有復式花園、2樓帶地下室、有天窗的洋房嗎？-花城七期廣告語為什么銷售宣傳喜歡側重附加值？附加值附加值(Value Added)是附加價值的簡稱，是在產品的原有價值的基是附加價值的簡稱，是在產品的原有價值的基礎上，通過生產過程中的有效勞動礎上，通過生產過程中的有效勞動2、新創造的價值新創造的價值，即附加在產品原，即附加在產品原有價值上的新價值。有價值上的新價值。定義定義產品附加值產品附加值哈佛大學出版的哈佛大學出版的企業管理百科全書企業管理百科全書中對附加價值的解釋如下中對附加價值的解釋如下:附加價值是企業通過生產過程所新增加的價值附加價值是企業通過生產過程所新增加的價值;或者，從企業的銷或者，從企業的銷售額中售額中扣除扣除供生產之用而自其他企業購人的供生產之用而自其他企業購人的原材料成本原材料成本，也就是企，也就是企業的業的純生產額純生產額。對應以上兩種附加價值的概念，產品附加值應該包括兩個方面的內對應以上兩種附加價值的概念，產品附加值應該包括兩個方面的內容3、，即通過企業的內部生產活動等創造的產品附加值容，即通過企業的內部生產活動等創造的產品附加值（生產環節）（生產環節）和通過市場戰略在流通領域創造的商品附加值和通過市場戰略在流通領域創造的商品附加值（銷售環節）（銷售環節）。廣義附加值：通過營銷手段，賦予室內空間更多的功能意義，同時為業主帶來附加的生活方式。狹義附加值：通過設計手段，在規則允許的范圍內，為業主帶來 產權外的額外額外可使用建筑面積。定義定義產品附加值產品附加值附加值帶來一種附加的生活方式，比房子本身更富有生活情調和想象空間；更容易從情感上打動客戶！產品附加值產品附加值營銷營銷2005年年5月月6日廣州四季花城銷控表日廣州四季花城銷控表4、優點：1樓和6樓有附加值的的單位銷售速度單位銷售速度比普通樓層比普通樓層快快 丹桂苑丹桂苑單元單元1單元單元2單元單元3單元單元5單元單元6單元單元7單元單元8單元單元合計合計樓層樓層01020301020301020102010201020102036 6層層111 1 11 1185層層111 11 163a層層111 11 163層層11111 11 72層層 1111 151層層11111111111111 14合計合計466156111112212604646161222338產品附加值產品附加值營銷營銷丹桂苑丹桂苑價目表實際價格價目表實際價格單元單元房號房號套內面積套內面積建筑面積5、建筑面積 原始單價原始單價 原始總價原始總價 附加價值附加價值 定價總價定價總價 定價單價定價單價 1單元30195.8105.78 4,427 468,241 2,000.00 470,241 4,445 1單元3a0195.8105.78 4,417 467,183 2,000.00 469,183 4,435 1單元50195.8105.78 4,387 464,009 2,000.00 466,009 4,405 1單元60196.03106.05 4,347 460,952 47,722.50 508,674 4,797 1單元10280.9589.38 4,088 365,359 6、73,910.00 439,269 4,915 1單元20280.9589.38 4,148 370,722 10,000.00 380,722 4,260 1單元30280.9589.38 4,188 374,297 10,000.00 384,297 4,300 1單元3a0280.9589.38 4,178 373,404 10,000.00 383,404 4,290 1單元50282.0290.57 4,148 375,658 10,000.00 385,658 4,258 1單元60285.8294.76 4,108 389,246 94,448.00 483,694 5,104 7、1單元103102.81113.52 3,651 414,484 152,162.00 566,646 4,992 1單元203102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1單元303102.81113.52 3,751 425,836 13,352.00 439,188 3,869 1單元3a03102.81113.52 3,741 424,701 13,352.00 438,053 3,859 1單元503102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1單元603102.8118、13.52 3,671 416,755 88,432.00 505,187 4,450 首層單價提高了首層單價提高了134元平米元平米頂層閣樓毛胚提高了頂層閣樓毛胚提高了45元平米元平米優點：有附加值的的單位單位有賣點，有賣點，價格價格也也高高于其它樓層；于其它樓層；利潤也高利潤也高.頂層私家天面提高了頂層私家天面提高了78元平米元平米產品附加值產品附加值營銷營銷丹桂苑丹桂苑單元單元房號房號建筑面積建筑面積家庭娛家庭娛樂室樂室下沉式下沉式花園花園(m(m2 2)大單大單位閣位閣樓樓小單小單位閣位閣樓樓閣樓露臺閣樓露臺面積面積閣樓樓梯閣樓樓梯平臺平臺陽光陽光室室頂層私家頂層私家天面天面露臺露臺(9、m(m2 2)小結構小結構平臺平臺附加價值附加價值1單元301105.781 2,000.00 1單元3a01105.781 2,000.00 1單元501105.781 2,000.00 1單元601106.05 1.00 22.94 47,722.50 1單元10289.3849.58 15.76 73,910.00 1單元20289.381.00 10,000.00 1單元30289.381.00 10,000.00 1單元3a0289.381.00 10,000.00 1單元50290.571.00 10,000.00 1單元60294.761.00 80.56 1.00 94,44810、.00 1單元103113.5239.06 73.36 1 152,162.00 1單元203113.521 13,352.00 1單元303113.521 13,352.00 1單元3a03113.521 13,352.00 1單元503113.521 13,352.00 1單元603113.5296.35 88,432.00 實際附加值詳表實際附加值詳表產品附加值產品附加值營銷營銷假凸窗假凸窗陽光室陽光室結構平臺結構平臺實際這部分空間等同臥室效果實際這部分空間等同臥室效果2200層高不計面積層高不計面積閣樓空間閣樓空間私家天面私家天面地下室地下室私家花園私家花園產品附加值產品附加值營銷營銷11、產品附加值產品附加值營銷營銷不是所有的附加值單位都那么好銷不是所有的附加值單位都那么好銷架空停車空間架空停車空間回填土空間回填土空間案例案例:文竹軒地下室的擴大設計變更文竹軒地下室的擴大設計變更 設計變更：設計變更：回填區改地下室回填區改地下室教訓教訓:地下室面積增加，地下室面積增加，銷售總價增加；銷售銷售總價增加；銷售速度緩慢，靠加大宣速度緩慢，靠加大宣傳和降價折處傳和降價折處理理附加值附加值不是越大越好不是越大越好 產品附加值產品附加值成本成本附加值應該做多大附加值應該做多大?四季花城附加值類型及分布匯總四季花城附加值類型及分布匯總產品類型產品類型多層洋房多層洋房情景洋房（華中版）情景洋房12、（華中版）情景洋房（華南版）情景洋房（華南版）疊加疊加小高層小高層產品區位產品區位期期期期期期期期期期期期附加值類型附加值類型家庭娛樂室（地下室）家庭娛樂室（地下室）首層私家花園首層私家花園露臺露臺頂層閣樓頂層閣樓樓梯間頂平臺樓梯間頂平臺頂層私家天面頂層私家天面贈送結構平臺贈送結構平臺陽光室陽光室親水平臺親水平臺空中合院空中合院結構空腔結構空腔二層高陽臺（計露臺）二層高陽臺（計露臺）備注備注附加值類型及分布附加值類型及分布花城的產品類型多,附加值類型涵蓋面廣.產品附加值產品附加值成本成本附加值應該做多大附加值應該做多大?售價與成本售價與成本的相對關系的相對關系低容積率的小區要控制附加值面積.成13、本成本:可售比可售比=可售面積可售面積/(可售面積可售面積+附加值面積附加值面積)85%即即100平米可以做平米可以做17.6平米的附加值面積平米的附加值面積.85%的可售比是針對全期而言的可售比是針對全期而言,不是針對每一套不是針對每一套.是個宏觀概念是個宏觀概念.各產品類型的可售比各產品類型的可售比產品類型產品類型一梯二多層一梯二多層洋房洋房(小三房小三房)華南版情華南版情景洋房景洋房THTH疊加疊加THTH可售面積可售面積540 540 450 450 250 250 370 370 附加值面積附加值面積50 50 100 100 50 50 74 74 可售比可售比91.5%91.5%14、81.8%81.8%83.3%83.3%83.4%83.4%附加值類型附加值類型成本控制成本控制單方建安成本單方建安成本單方銷售價格單方銷售價格財務效能財務效能說明說明家庭娛樂室（地下室）家庭娛樂室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中中有部分成本屬結構被動成本結構被動成本,附加值成本會比測算成本低.首層私家花園首層私家花園1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花園按1200元/平米,普通按1700元/平米計高普通花園成本屬景觀被動成本景觀被動成本,附加值可視為零成本.頂層閣樓頂層閣樓850大三房按450元/15、平米，小三房及兩房按650元/平米低低有部分成本屬結構被動成本結構被動成本,附加值成本會比測算成本低.樓梯間頂平臺樓梯間頂平臺70020000元/個高露臺露臺/頂層私家天面頂層私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高該部分成本屬結構被動成本結構被動成本,附加值可視為零成本.贈送結構平臺贈送結構平臺8508m2以下按10000元/個；8m2以上按12000元/個高該部分成本屬結構被動成本結構被動成本,附加值可視為零成本.陽光室陽光室1500統一按2000元/個低低有些陽光室進深尺度太大,結構成本增加明顯.進深需控制在?85%?銷售總價的提高會引起目標客戶人群的轉變銷售總價的提高會引16、起目標客戶人群的轉變(低端產品尤其要注意低端產品尤其要注意).比銷售總價更重要的是附加值單價的高效區間比銷售總價更重要的是附加值單價的高效區間;這與這與客戶的實際客戶的實際使用需求使用需求有關有關.產品附加值產品附加值成本成本附加值應該做多大附加值應該做多大?售價與成本售價與成本的相對關系的相對關系產品類型產品類型單元單元房號房號套內面套內面積積建筑建筑面積面積 原始價原始價 原始總價原始總價 家庭娛樂家庭娛樂室室附加價值附加價值 初始成初始成交總價交總價 初始初始成交單成交單價價 原始總價原始總價銷售總價銷售總價面積可面積可售比售比華中版情景洋房首層帶地下室文竹軒1單元101146.915917、.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%華中版情景洋房首層帶地下室雅竹軒15單元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒3單元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒8單元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.18、10%59.15%原始總價原始總價/銷售總價銷售總價 90%單套的面積可售比單套的面積可售比60%?最終這幾套房子以銷售總價的最終這幾套房子以銷售總價的90%銷售出去銷售出去.產品附加值產品附加值成本成本附加值應該做多大附加值應該做多大?附加值附加值的實際使用要求的實際使用要求變更前地下室變更前地下室9292平米平米變更后地下室變更后地下室128128平米平米附加值的實際使用要求是有一個合理面積范圍的附加值的實際使用要求是有一個合理面積范圍的,超過這個面積附加超過這個面積附加值的單價會下降值的單價會下降;成為低效區間或者無效區間成為低效區間或者無效區間;產品附加值產品附加值多出來的空間怎么辦多19、出來的空間怎么辦?變更前地下室變更前地下室9292平米平米變更后地下室變更后地下室128128平米平米設設 計計二層地下室二層地下室一層地下室一層地下室一層地下室品質提升部分二層地下室品質提升部分附加值有一個合理面積范圍的附加值有一個合理面積范圍的,這個面積是以客戶這個面積是以客戶實際使用要為基實際使用要為基礎的礎的;設計上充分利用已有的空間來合理利用設計上充分利用已有的空間來合理利用;地下室的設計地下室的設計 在地下室的設計中，大三房面積控制在在地下室的設計中，大三房面積控制在5050平米，小三房控制在平米，小三房控制在3535平米平米;在功在功能上既可以作為一個大功能室，同時也為業主以后改20、成一房一廳提供了可能。能上既可以作為一個大功能室，同時也為業主以后改成一房一廳提供了可能。4000400040004000 客廳客廳房間房間4200420059005900將花園下沉作為采光井將花園下沉作為采光井將花園下沉作為采光井將花園下沉作為采光井此處的門需要做防火門此處的門需要做防火門產品附加值產品附加值設設 計計將地下室多出來的將地下室多出來的部分設計成工具間部分設計成工具間,作為車位的附加值作為車位的附加值附加值的設計要充分注重功能設計附加值的設計要充分注重功能設計,以客戶實際使用為前提以客戶實際使用為前提.陽陽 光光 室：陽光室通常位于主臥，為戶主創造了一個不受干擾的休憩、交流空間21、。室：陽光室通常位于主臥，為戶主創造了一個不受干擾的休憩、交流空間。風風 險：目前的規范做了調整，高于險：目前的規范做了調整，高于22002200算全面積，低于算全面積，低于22002200算一半，那么算一半，那么 做陽臺合適還是做陽光房合適還需要做進一步的考慮。做陽臺合適還是做陽光房合適還需要做進一步的考慮。設計注意點：陽光房的進深需要統一為設計注意點：陽光房的進深需要統一為550550，為做假凸窗創造條件。，為做假凸窗創造條件。設設 計計產品附加值產品附加值附加值的設計結合立面造型，立面更豐富多變。附加值的設計結合立面造型，立面更豐富多變。私私 家家 天天 面：為業主創造了一個與自然接觸的22、室外空間。面：為業主創造了一個與自然接觸的室外空間。設計注意點：在向業主贈送私家天面時，注意消防規范對屋面的規定。設計注意點：在向業主贈送私家天面時，注意消防規范對屋面的規定。建筑設計防火規范第建筑設計防火規范第5.3.35.3.3條條 超過六層的組合式單元住宅和宿舍，超過六層的組合式單元住宅和宿舍，各單元的樓梯間均應通至平屋頂，如戶門采用乙級防火門時，可各單元的樓梯間均應通至平屋頂，如戶門采用乙級防火門時，可 不通至屋頂。不通至屋頂。案例案例:海棠苑海棠苑2 2單元將公共天單元將公共天面當作私家面當作私家 天面送給業主，引起消天面送給業主，引起消防驗收問題。防驗收問題。公共天面公共天面產品附23、加值產品附加值設設 計計附加值設計要注意銷售承諾附加值設計要注意銷售承諾,銷售資料的產品附加值部分要重點審查銷售資料的產品附加值部分要重點審查.結構板結構板結構平臺結構平臺:由于結構抗震需要，在連接處要有結構板，注意板由于結構抗震需要，在連接處要有結構板，注意板面標高與室內標高的關系。面標高與室內標高的關系。案例案例:14:14組團組團8 8單單元連接體結構板作元連接體結構板作為出陽臺附加值。為出陽臺附加值。設設 計計產品附加值產品附加值附加值設計要充分利用原由結構要素，花小錢辦好事。附加值設計要充分利用原由結構要素，花小錢辦好事。大部分屬于產權外的面積（建筑面積外）大部分屬于產權外的面積（建24、筑面積外），“可以做不能明可以做不能明說說”。一般是利用原有空間或建筑構件，稍加改造而成，不是當作一般是利用原有空間或建筑構件，稍加改造而成，不是當作功能用房來設計，設計隱患缺陷多，要加強功能設計。功能用房來設計，設計隱患缺陷多，要加強功能設計。附加值附加值設計設計的特點的特點設設 計計產品附加值產品附加值有些附加值設計還有有些附加值設計還有“二次設計二次設計”或者或者“兩套圖紙兩套圖紙”，要把，要把后續操作明確給下游部門。后續操作明確給下游部門。附加值設計是銷售資料的一個重要部分，也是最容易出錯的附加值設計是銷售資料的一個重要部分，也是最容易出錯的部分，要重點關注部分，要重點關注193cm125、.加設小柱子加設小柱子2.將梁由將梁由600減減少到少到4003.凈空由凈空由1730增加到增加到19304.技術處理方案技術處理方案如圖如圖產品附加值產品附加值投投 訴訴案例：花城芙蓉苑在閣樓的設計大梁問題。案例：花城芙蓉苑在閣樓的設計大梁問題。坡屋頂閣樓：利用坡屋頂下的空間坡屋頂閣樓：利用坡屋頂下的空間設置閣樓，為業主主預留了可改造設置閣樓，為業主主預留了可改造的生活空間。的生活空間。設計注意點：閣樓的結構設計對將設計注意點：閣樓的結構設計對將來改造造成影響。來改造造成影響。返修辦：玻璃雨篷長度不當，下雨時雨水經玻璃面下來正好落在木扶手上，再折射入相鄰室內。高達高達7/8M解決措施：解決措26、施：重新定做，加寬玻璃。經驗教訓：經驗教訓：此部分雨蓬因銷售承諾問題后續加裝，導致較大的設計缺陷。產品附加值產品附加值投投 訴訴業主：二層露臺銷售承諾時是陽臺，但頂層陽臺與二層上下距離有三層高度，無法遮得住二層的陽臺，雨水不打招呼就入戶了。上下達三層上下達三層解決措施：解決措施：給業主加裝玻璃雨棚。經驗教訓：經驗教訓：“三層高陽臺”在廣州雖然還算陽臺，但確實不符實本地客戶對陽臺的認可和理解。實際上設計初衷也為露臺，一戶一圖上應該標示為露臺，此問題是審圖不細導致。產品附加值產品附加值投投 訴訴業主：影湖居一樓陽臺，欄桿外為普通玻璃，人如果從此缺口上玻璃很容易出事故。解決措施：解決措施：改造最后一27、段欄桿以封堵缺口。業主：影湖居10樓01單位入戶陽臺上設置了煙囪及其透氣帽，嚴重影響了歸家感受。解決措施：解決措施：由于涉及其它樓層，已無法從本質上進行全面改善；只能加高煙囪及透氣帽避免過大影響。經驗教訓：經驗教訓：多層及情花產品平面變化較多，審圖時需對變化處多加留心。產品附加值產品附加值投投 訴訴業主：主人房外的陽臺為公共休息區，空間不夠私密且影響休息，還存在安全隱患。解決措施：解決措施：公共區域與陽臺間作綠化隔離帶。經驗教訓：經驗教訓：景觀設計師應充分理解建筑施工圖，尤其是首層平面圖，重點關注高差關系及戶內外的功能關系。私人區域與公共區域之間設一定的高差及安全距離，并增加綠化隔斷。入戶高差28、控制在20mm60mm之間，高差過小考慮坡道處理，高差過大考慮分段步級或調整場地關系。業主：漣山233入戶門前臺階過多，要求退房。解決措施：解決措施：在不影響整體效果及其它住戶的情況下對場地進行整改。產品附加值產品附加值投投 訴訴業主：院墻太矮，有的甚至不足一米，造成可視門鈴裝得過低，使用不便。明確圍墻情況以后再收樓。解決措施：解決措施：根據建筑造型將局部墻體加高，將門鈴置于合適的高度，方便使用。業主：小鐵門向梯段方向開啟而又沒有平臺空間，上樓開門時,需要往后退一兩步臺階,才能開得了門，很容易發生摔人的危險。解決措施：解決措施：調整鐵門的開啟方向；若空間不足，更換鐵門為雙開門。經驗教訓：經驗教29、訓：門扇開啟方向上及進出口前方都必須要有1.2米以上的平臺空間，功能需求同時也是心理上的緩沖空間。產品附加值產品附加值投投 訴訴 業主：漣海湖邊護欄安全系數比較低，不整改不收樓。業主：部分院墻未封閉，湖邊無防護措施。解決措施：解決措施：加高院墻。經驗教訓：經驗教訓：臨水區域要注意安全問題，設置達到標準的安全護欄及具有邊界提示作用的線光源，公共區域考慮設安全標示，讓業主了解水深。產品附加值產品附加值投投 訴訴產品附加值產品附加值投投 訴訴附加值類型附加值類型客戶投訴客戶投訴投訴量投訴量投訴點投訴點解決方案及成本解決方案及成本家庭娛樂室（地下室）家庭娛樂室（地下室）3戶業主要求增加網線及電視插座630、00元首層私家花園首層私家花園？戶一期私家花園的形狀表示不清；私家花園內有公共管井；私家花園被人工濕地遮擋；頂層閣樓頂層閣樓？戶坡屋頂梁太高，加樓板后閣樓層高太矮，不實用；樓梯間頂平臺樓梯間頂平臺1戶銷售時沒講清楚歸屬左右哪戶，露臺露臺/頂層私家天面頂層私家天面1戶業主投訴私家天面排水管在其私家花園內,要求改管才收樓；煙囪和糞管排氣管太矮；要加高1300元贈送結構平臺贈送結構平臺1戶業主要求增加景觀屏風遮擋北面的墳墓場；進入結構平臺的墻面安裝有配電箱及可視對講,業主需要更改位置;陽光室陽光室21戶合同附圖對于陽光室或窗臺的表現不清楚,有的業主想要窗臺,有的想要陽光室.親水平臺親水平臺8戶安全性31、需求空中合院空中合院34戶+100戶業主想將空中合院封閉,我們經設計師同意允許業主退后60公分封閉無框玻璃;業主想將空中合院封閉,但我們不允許結構空腔結構空腔3戶戶部分無結構空腔,導致客戶心理不滿（花城）,作為儲藏室沒有開門洞造成業主投訴（藍山）二層高陽臺（計露臺）二層高陽臺（計露臺）？戶頂蓋無法遮得住二層的陽臺，雨水不打招呼就入戶了；曬衣服不方便備注備注附加值引發投訴的主要原因有附加值引發投訴的主要原因有:1.1.功能設計不到位功能設計不到位;2.2.部門之間的信息傳遞不到位部門之間的信息傳遞不到位;3.3.操作思路操作思路(物業管理物業管理)沒有事先明確沒有事先明確.案例案例:影湖居的二層32、高陽臺的設計影湖居的二層高陽臺的設計二層高陽臺：豐富了建筑立面，同時為部分戶型帶來了露臺的附加值。二層高陽臺：豐富了建筑立面，同時為部分戶型帶來了露臺的附加值。風風 險：在佛山，二層高陽臺面積按照露臺計算，在廣州，二層險：在佛山，二層高陽臺面積按照露臺計算，在廣州，二層 高陽臺面積仍然按照陽臺計算面積，在佛山規劃局和國高陽臺面積仍然按照陽臺計算面積，在佛山規劃局和國土局計算面積方法不一致。土局計算面積方法不一致。設計注意點：二層高陽臺對飄雨的遮擋較差，要注意對出陽臺門的影響。設計注意點：二層高陽臺對飄雨的遮擋較差，要注意對出陽臺門的影響。產品附加值產品附加值風風 險險附加值與政府政策關聯密切，33、與各地執行力度也有很大關系，要及附加值與政府政策關聯密切，與各地執行力度也有很大關系，要及早與相關部門溝通。早與相關部門溝通。產品附加值產品附加值風風 險險附加值類型附加值類型附加值描述附加值描述風險控制風險控制成本控制成本控制經營風險經營風險風險類型風險類型風險等風險等級級風險控制做法風險控制做法財務效能財務效能家庭娛樂室家庭娛樂室（地下（地下室）室）利用地下室或半地下室不計容積率面積的特點1.地下室正常層高的住宅要計容積率;2.層高層高規劃局計一半面積測繪不計面積.報建/驗收高要按規范真正做地下室或半地下室;中中首層私家花園首層私家花園公共花園的一部分封閉給首層業主用與物權法的規定不一致，34、有客戶投訴風險物業管理低低設計時平衡好公共花園和私家花園的面積比例.高頂層閣樓頂層閣樓利用坡屋頂斜面空間，增加層高，可改造成兩層住宅1.高于4500的層高要計算兩層面積,2.加夾層后的房間功能設計.設計/物管中中低低樓梯間頂平臺樓梯間頂平臺頂層建筑造型構筑物加頂蓋封閉成房間加頂蓋的做法銷售和物業管理要先明確,歸屬問題要事先明確.設計/物管低低高露臺露臺/頂層私頂層私家天面家天面把屋頂天面/露臺設計成頂層單位的私家花園注意煙囪和糞管排氣管的的高度要超過2800,滿足業主天面活動的需求.無無無1.提供一些構筑物,限定空間,真正讓露臺能充分利用.高贈送結構平臺贈送結構平臺結構設計需要出現的構造平臺，35、可利用成陽臺或房間1.物業管理和銷售需要事先明確說法;設計/物管中中1.注意封閉后的房間要方正實用;2.周邊的建筑界面不要開窗.高陽光室陽光室設計成可拆卸的窗臺(或2200以下空間)，按凸窗計算不計面積.層高規劃局計一半面積予售查丈/竣工查丈不計面積.協調兩個部門難度高.設計/報建高前期設計時就按一半建筑面積來考慮,規避風險.低低親水平臺親水平臺景觀構筑物，水岸提供一休閑平臺景觀做法.無無無中中空中合院空中合院陽臺性質，計一半面積，可封閉成一間房.1.規劃細則明確規定可封閉成房間的要計全面積;2.陽臺超過建筑面積的10%要計全面積.報建/物管高要控制在一個比較小的面積范圍.中中結構空腔結構空腔36、結構設計需要出現的空間，可改造成房間報建圖紙上不表達,實際上存在;竣工驗收時要做處理.報建/物管高1.被動式的結構空腔需要在報建圖上要注意表達;2.山地建筑注意結構安全;3.控制可挖范圍.中中二層高陽臺二層高陽臺（計露（計露臺）臺）部分地區兩層高陽臺不計容積率面積1.各地區對此定義不同;2.各部門對此計算面積的規定不一致.設計/報建高1.方案設計前先咨詢本地做法.高附加值的經營風險附加值的經營風險:1.1.國家和地方政策越來越嚴格國家和地方政策越來越嚴格,附加值設計要有風險決策附加值設計要有風險決策;2.2.盡量選擇風險小財務效能高的附加值盡量選擇風險小財務效能高的附加值;3.3.附加值操作過37、程要各部門之間密切配合附加值操作過程要各部門之間密切配合,多與政府相關部門溝通多與政府相關部門溝通.隨著整個住宅市場越成熟、購買行為越理性，人們追求附加隨著整個住宅市場越成熟、購買行為越理性，人們追求附加值愿望就愈強烈。這就要求發展商提供的產品不僅要性價比值愿望就愈強烈。這就要求發展商提供的產品不僅要性價比好，而且附加值要高，切實滿足好，而且附加值要高，切實滿足細分市場客戶對高附加值住細分市場客戶對高附加值住宅產品的需求宅產品的需求。送禮送到心坎里，要加強送禮送到心坎里，要加強功能設計功能設計，盡量消除不合理設計。，盡量消除不合理設計。附加值附加值設計設計的發展的發展設設 計計產品附加值產品附加值附加值設計要充分利用附加值設計要充分利用規范許可的條款規范許可的條款，減少報建難度。，減少報建難度。在精裝交樓的趨勢下，要在精裝交樓的趨勢下，要結合全面家居解決方案設計結合全面家居解決方案設計，盡量，盡量一次到位，不留給物業管理尾巴一次到位，不留給物業管理尾巴謝 謝！產品附加值產品附加值