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1、本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 淮北鳳凰城項目營銷診斷與執淮北鳳凰城項目營銷診斷與執 行報告行報告 20092009目標目標 1、全年銷售600套（含年初到4月22 日為止已銷售225套,剩余375套） 2、實現成交均價達到2750元/ 目標下的整盤思考目標下的整盤思考 1 1、市場現狀、市場現狀 目前市場情況下：目前市場情況下： 1 1）在市場接受度上，多層的接受度遠高于小高層；）在市場接受度上，多層的接受度遠高于小高層； 2 2）在銷售速度上，小面積產品銷售速度快，大面積產品滯）在銷售速度上，小面積產品銷售速度快，大面積產品滯 銷銷 3 3）在價格上，且多層的價格高于小高層）在2、價格上，且多層的價格高于小高層 那么作為啟動區的產品，立勢、回現和速度是關鍵任務，那么作為啟動區的產品，立勢、回現和速度是關鍵任務， 因此小高層作為回現主力風險較大；小高層的市場接受需要因此小高層作為回現主力風險較大；小高層的市場接受需要 培育，居住習慣需要引導；培育，居住習慣需要引導； 2 2、回現產品、回現產品 相比而言，完成今年的目標，多層作為市場接受度最高的相比而言，完成今年的目標，多層作為市場接受度最高的 產品，勢必承擔回現的主要任務；產品，勢必承擔回現的主要任務； 3 3、標桿溢價產品、標桿溢價產品 而作為一個混合社區整盤營銷思路來講，花園洋房由于產而作為一個混合社區整盤營銷思路來3、講，花園洋房由于產 品品質高和數量少的原因，起標桿作用具有得天獨厚的優勢；品品質高和數量少的原因，起標桿作用具有得天獨厚的優勢； 4 4、試水產品、試水產品 由于多層作為目前的主流產品，逐步稀缺，后期的主力產由于多層作為目前的主流產品，逐步稀缺，后期的主力產 品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個部分試水、品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個部分試水、 承擔少量回現角色的作用（小高層戶型配比需要調整）；承擔少量回現角色的作用（小高層戶型配比需要調整）； 目標解析目標解析 預計銷售目標預計銷售目標380套套 目標實現的假設條件： 1、多層的銷售率為75% 2、退臺洋房銷售率30% 3、小高層銷售率40% 備注：假設條件依據市場產品的去化 情況以及本項目前期市場狀況 目標實現的推售結論： 1、剩余多層貨量151套，做為回現主力產品，需要新推約280套，按照銷售 率75%計算，預計銷售