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1、龍湖西宸原著推廣思考 城中原著 PART1 豪宅市場(chǎng)&客群研究 豪宅市場(chǎng)環(huán)境 豪宅總體市場(chǎng) 潛在競(jìng)爭(zhēng) 豪宅市場(chǎng)小結(jié) 客群分析 訪談客群分析（別墅） 訪談客群分析（平層） 客群定位 競(jìng)品分析 客群基礎(chǔ)的競(jìng)品選擇 產(chǎn)品對(duì)比 核心價(jià)值分析 豪宅市場(chǎng)環(huán)境 豪宅總體市場(chǎng) 潛在競(jìng)爭(zhēng) 豪宅市場(chǎng)小結(jié) 客群分析 訪談客群分析（別墅） 訪談客群分析（平層） 客群定位 競(jìng)品分析 客群基礎(chǔ)的競(jìng)品選擇 產(chǎn)品對(duì)比 核心價(jià)值分析 5 1 2 3 4 6 序號(hào) 宗地名稱 1 懋源夏家胡同地塊 2 農(nóng)展館北路8號(hào)0304- 622地塊 3 泰禾西局二期地塊 4 海淀區(qū)太平莊村2號(hào)地 項(xiàng)目（原星竹園） 5 豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū) 一2、期082、083號(hào)地塊 6 豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村 1516-0665等地塊 1 2 3 4 5 6 豪宅市場(chǎng)環(huán)境潛在競(jìng)爭(zhēng) 除泰禾及農(nóng)展館地塊外，其他項(xiàng)目樓面地價(jià)均低于本項(xiàng)目，且容積率均在2.5以上，未來同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 將進(jìn)一步加劇，如何找到本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)從而準(zhǔn)確定位客群成為關(guān)鍵 序 號(hào) 宗地名稱 折合樓面地價(jià) （元/） 總用地 （） 規(guī)劃(預(yù)計(jì))總 建面積（ ） 規(guī)劃(預(yù) 計(jì))容積 率 成交總價(jià) （萬元） 成交日期 競(jìng)得方 備注 1 懋源夏家胡同地塊 45,819 143,622 76,630 2.8 177,000 2013/7/3 懋源 配建的38000平米公租房 2 農(nóng)展館北路8號(hào)03043、- 622地塊 73,000 28,168 59,152 2.35 210,000 2013/9/4 融創(chuàng) 異地配建27.8萬平米醫(yī)院,按照8000 元/平米的價(jià)格折算給北京軍醫(yī) 3 泰禾西局二期地塊 68,000 96,390 170,535 2.86 495,800 2014/2/20 泰禾 配建50000平米“限價(jià)商品住房”, 以21000元/平米銷售,4.29萬平米還 建商業(yè) 4 海淀區(qū)太平莊村2號(hào) 地項(xiàng)目（原星竹園） 41,133 5,379 16,136 3 60,900 2014/12/4 金地等聯(lián) 合體 回遷安置房1520平方米，商業(yè)部分 面積4841平方米 5 豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū) 一期082、083號(hào)地塊 29,720 105,853 178,615 2.83 420,000 2015/1/5 華潤(rùn)首開 平安聯(lián)合 體 配建建筑規(guī)模37300平方米的“限 價(jià)商品住房”，房屋