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1、特色主題園：產業地產最后的機會特色主題園：產業地產最后的機會 講講最近全國調研一圈下來的一點感受。幾乎所有的產業地產企業家，不管是全國規模擴展型，還是本土 區域深耕型，包括很多有意介入產業園區開發的基金投資人，都在關注一個話題：特色主題產業園的開發 與運營。 過往那種撿到籃里就是菜的綜合性園區，如今是越來越不受待見了。這種綜合性園區是一定歷史階段和窗 口機遇下的產物，我們把它稱之為“產業棚改”城市化進程中的小散亂拆遷、環保治理、中心城市低 端產業轉移和房地產價格暴漲的溢出效應，一度讓這種綜合性園區橫行四海，甚囂塵上。 但隨著窗口期的逐漸關閉，以及房地產火爆形勢的消退，綜合性園區的優勢越來越弱，2、弊病反而越來越明 顯：與政府要求往往背道而馳，大打價格戰的惡性競爭，低水平重復建設，低門檻撒網營銷，不乏有科技 園區招來烤全羊的尷尬案例。 特別是再加上類住宅、高周轉的打法，讓這些園區往往只重開發不重產業、只重去化不重運營、只重速度 不重品質、只重存量不重增量、只重轉移不重培育、只重概念不重實質、只重拓展不重深耕。 有了上述這“七宗罪” ，也把這類模式戲稱為“蝗蟲打法” ，其本質上還是站在房地產銷售的角度，不管是 廠房還是寫字樓，都以怎么好賣、怎么快速變現為衡量標準，打一槍換一個地方，這種模式肯定不會受到 地方政府的青睞，二次拿地的可能性基本不到 50%最近一家規?；a業地產商老板就對直言不諱3、，其 布局的所有城市中有三分之一的政府領導不再歡迎自己 “二次拿地” ， 倒逼自己必須做出改變、 創新和升級。 但是，能夠做這種市場化二級園區的城市就那么多，土地又越來越稀缺，產業地產商近幾年可以非常明顯 的感覺到，二級園區土地獲取越來越難了，長三角這種位置更是變成了短兵相接的“修羅場” 持續強化園區的產業屬性，針對細分產業特點，精準搭建產業配套體系，用精細化的運營服務去解決地方 政府和入園企業真正的痛點，與城市和產業共同成長，做它們的“時間合伙人”與“命運共同體” ，這才是 未來產業地產的核心競爭力。 因此，特色主題產業園開發與運營，就成為了還想繼續在這個行業往前走的企業家及操盤手必須關注和下 大力去去破解的命題換言之，它是二級園區最后的一次機會了，不出色，必出局！ 一定程度上，特色主題產業園意味著產業地產商要先去做“減法” ： 改變過往缺乏明確戰略定位，四處開花八面玲瓏的玩法，傷其十指