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1、上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例 住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾 個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu) 房戶購(gòu)買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開 發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身 的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成。現(xiàn)針對(duì)一案例，欲 對(duì)上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。 某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上2、海市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積 21 000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等 交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī) 定土地出讓年限為 70 年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為 2.5，出讓金為 3675 萬元。另外開發(fā) 商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議， 其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直 接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為 200 萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單 位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前， 在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上， 欲委 托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開3、發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。 一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 1、樓盤價(jià)格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的 39 80 元/M2 至最高的 9980 元/M2， 購(gòu)房戶有較大的選擇空間， 多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。 具體調(diào)查結(jié)果見下表： (有關(guān)表格請(qǐng)參考本文末的表格,下同) 從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在 4980-6980 元/M2。經(jīng)過 綜合分析， 擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主， 以經(jīng)濟(jì)能 力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔， 根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)， 擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在 6180 元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行 適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市場(chǎng)新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中 心