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1、 contents 前 言 第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析 揚(yáng)州現(xiàn)有市場形勢分析 第二章 項(xiàng)目市場定位與競爭策略 酒店式小套房的真義 一、 本案酒店式小套房定位的可行性 二、 就市場需求與接受程度而言的可操作性： 第三章 購房者及使用者描述 購買者類型/使用者類型： 第四章 項(xiàng)目弱勢與應(yīng)對操作策略 一、 項(xiàng)目價值攻防體系營造 二、 項(xiàng)目弱勢的應(yīng)對策略 三、 項(xiàng)目主輔牌設(shè)計 第五章 產(chǎn)品設(shè)計策略 建筑表現(xiàn)/室內(nèi)格局及裝潢/酒店式物業(yè)服務(wù)/休閑配套 /國際衛(wèi)視 第六章 營銷策略分解 案名/項(xiàng)目性格/形象包裝/策略執(zhí)行/推廣力之配合 /廣告印象 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃是從市場調(diào)研出發(fā)，經(jīng)歷市場2、定位（產(chǎn)品需求與功能辦定） 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品性格魅力設(shè)計）客戶心智定位（產(chǎn)品優(yōu)勢與核心價值體 系有效傳達(dá)）的一系列定位過程。其精髓在于體悟項(xiàng)目環(huán)境（立地）的性格，找 尋項(xiàng)目所適應(yīng)的消費(fèi)族群，再以功能滿足為核心，經(jīng)過空間形式的完美設(shè)計、性 格形象包裝與魅力化表現(xiàn)等過程為項(xiàng)目塑造個性化的性格，通過畫龍點(diǎn)睛的項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)設(shè)計，令音形義韻、舉手投足皆強(qiáng)化其性格特征，增進(jìn)相應(yīng)客戶的認(rèn) 同。 所以，策劃營造一個品牌，更是塑造適合客戶品味需求的活生生、性格鮮明 的“知已” 。 東方銀座立位的江陽中路，是一個性格混雜的區(qū)域，周邊大量多層和小高層 住宅小區(qū)即將全面啟動，競爭日顯白熱化。本案在區(qū)內(nèi)并不具有相對地3、位優(yōu)勢， 如果不能有效區(qū)隔市場，并塑造個性性格獨(dú)樹一幟，易被拖入持久消化競爭。尤 其在目前揚(yáng)州小高層住宅的銷售在競爭中日顯疲態(tài)，而許多開發(fā)商明顯落入“高 層=高檔”誤區(qū)情況下，東方銀座該以何種角色形象降生呢？ 我們選擇了非常規(guī)自住市場的運(yùn)作方式，不再將目光集中在本區(qū)域既有的客 源與居住需求，鎖定小投資需求及特殊的居住需求，將項(xiàng)目定義為 東 方 銀 座 希爾頓級私家飯店金套房 第一章 城市開發(fā)走勢與市場形勢分析 縱論：揚(yáng)州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)趨勢 隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與城市交通管網(wǎng)的 健全。揚(yáng)州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時從周邊城市 獲得更多的資源注入， 正是由揚(yáng)州所處的城市關(guān)系與發(fā)展走向， 我們可以大體判 斷出其發(fā)展趨勢。并將其作為我們策劃運(yùn)作揚(yáng)州房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)。 以揚(yáng)州城市發(fā)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來判斷， 城市發(fā)展大體上可描述為