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商業地產實操案例返租銷售方案（40頁）.ppt

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上傳人：故事編號：195042 2021-11-03 40頁 182.04KB

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1、什么是返租？返租在商鋪的銷售中，采取所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在統一經營的背景下，最大程度實現商業物業的整體經營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產權、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發商的資金2、緊張問題。缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。操作方式：簽訂購房合同時，業主必須簽署委托經營協議和租金回報協議，返租方常是一個與開發商無任何關聯的空頭公司，這一切與開發商沒有任何法律關系，返租協議可長達10年-20年。關于產權商鋪關于產權商鋪什么是產權式商鋪？房地產開發商將其開發的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出3、售后的一定年限內由房地產開發商以代理出租的方式進行返租，由開發商或委托其他物業管理公司統一管理、統一經營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權和經營權分離的房地產證券化。產權式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是 “以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。產權式商鋪的實質是房地產產品的一種營銷手法，這種營銷模式因為調動了開發商、投資者、經營者甚至金融機構等多方面的經濟需要，故產業鏈得以延長，對GDP的貢獻顯然比單純營銷要大。產權式商鋪的優勢分析產權式商鋪的優勢分析作為一種營銷策略，產權式商鋪能夠得到市場的認可，必定有其優勢所在。客觀的講，這種營銷策略在商業樓盤銷售時起到了很大的積極作用，

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