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1、清晰而明確 先談背景 項目背景坐鎮700年翠微村 珠海最大舊改 客戶背景 地緣客戶為主 唐家+西區內遷客戶為輔 競爭背景 一級競爭：前山 二級競爭：新香洲 拱北 如此，已然足夠？ 正因為本案 超級大盤超級大盤的身份毋庸置疑 生來便置身于整座城市鎂光燈下的背景 令啟點認為：看待本案營銷推廣的視角 必然需要放在 更廣的時間與空間維度之下更廣的時間與空間維度之下 問奧園 4 1、Who賣給誰？ 2、Where我在哪？ 3、What我是誰？ 4、How怎么賣？ 1、Who賣給誰？ 2、Where我在哪？ 3、What我是誰？ 4、How怎么賣？ 對于客戶的重新界定 問奧園 4 按照推廣渠道傳統3類客戶2、 珠海人 珠海外來人口 外來人口 港澳客 省內省外 確定推廣渠道目的： 渠道大行其道后 客戶資源客戶來源 傳統推廣渠道集體失效 洞悉需求 啟點分析珠?？蛻魟t傾向于 渠道興起后的2類客戶 外向型客戶 泛橫琴/航空新城唐家/南屏/主城區 區域發展/交通/利好 內向型客戶 配套/學校/資源 價格敏感型價格、位置非敏感型 反面案例：綠景喜悅反面案例：綠景喜悅 薈薈 出街即針對地緣型 剛需、剛改的調性與訴求 在消化了第一波剛性客戶后 迅速便面臨 客戶購買力不強、 跟著價格走-購買半徑大、 購買周期長的問題 外向型客戶內向型客戶 本案客戶 針對兩類客戶 都需考量，皆需對待 尤其，起勢階段 廣珠城軌延長線全3、線貫通 澳交所有望規劃落地 “北雄安、南金灣”金灣全國戰略崛起 看重區域利好、交通的外向型客戶搶奪戰中 勢如破竹的占盡先機 2020的隱憂 內向型客戶外向型客戶 對標泛橫琴等熱點 區域 找到差異化定位 為區域重新定 位 制造新奇感 重新了解居住價值 更具備產品購買力、更易接受產品 問奧園 1、Who賣給誰？ 2、Where我在哪？ 3、What我是誰？ 4、How怎么賣？ 4 對于區域的重新界定 區域并不是假大空的喊一些口號 包裝即成立 所有理性消費者 理解區域 離不開地圖之上的邏輯離不開地圖之上的邏輯 區域思考邏輯1 對標整個珠海 因此思考區域 不是翠微、不是上沖、不是新 香洲 而是站在而是站在5 5平方公里范圍內平方公里范圍內 區域思考邏輯2 珠海最早的TOD概念區域 路陸入珠海第一站-明珠站/有軌電車/上沖汽車站 明珠站 有軌電 車 上沖汽車 站 珠 海 唯 一 倉 儲 式 購 物