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1、 目錄 CONTENTS 01清算單位的確認(rèn) 02清算案例分析 . 01 清算單位的確認(rèn) u明確清算單位及分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。 按立項(xiàng)清算？ 按規(guī)劃清算？ 按地塊清算？ 按分期清算？ 1.清算單位 u土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最最基基本本的的核核算算項(xiàng)項(xiàng)目目或或核核算算對(duì)對(duì)象象為單 位計(jì)算。 u國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào) 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國(guó)國(guó)家家有有關(guān)關(guān)部部門門審審批批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分分期期開開 發(fā)發(fā)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，以以分分期期項(xiàng)項(xiàng)目目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅2、宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2.政策依據(jù) u蘇地稅規(guī)【2015】8號(hào) 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部部門門審審批批、備備案案的的項(xiàng)項(xiàng)目目為為單單位位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)國(guó)家家有有關(guān)關(guān)部部 門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)分分期期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自自 行行分分期期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)報(bào)主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)備備案案。 對(duì)同一塊宗地上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開發(fā)的，可將該宗地上的多個(gè) 項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。【條款作廢】 2.政策依據(jù) u立項(xiàng)批文：有關(guān)部門審批、備案的批文以及有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的批文。如： 發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)批文； 3、u規(guī)劃許可證：規(guī)劃局、建設(shè)局相關(guān)許可文件或證件。 u項(xiàng)目分期：納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用能按規(guī)定分別歸集的， 可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。 3.審核資料 u 清算單位含混不清； u 項(xiàng)目分期開發(fā)，多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)、重疊開發(fā)，其收入、成本、費(fèi)用的正確 歸集與劃分，將影響項(xiàng)目增值額的計(jì)算結(jié)果。 4.涉稅風(fēng)險(xiǎn) p 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) 第一條 土地增值稅的清算單位“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同 時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！?p 蘇地稅規(guī)【2015】8號(hào) 一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題 同一清算單位中包含普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算收入 、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率和應(yīng)納稅額。 5.清算對(duì)象 u “兩分法”： 是指在土地增值稅項(xiàng)目清算中將普普通通住住