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1、1 I. 市場背景：高容積率別墅的涌現(xiàn) II. 合院式建筑起源 III.合院別墅優(yōu)缺點 IV.合院別墅類型及案例 2 高容積率別墅的涌現(xiàn) 市場背景：獨棟別墅禁批催生高容積率別墅產品 對于目前別墅用地禁批，別墅居住需求卻有增無減，別墅禁令成為 別墅價格上漲令，而關于別墅的容積率及密度，對于目前的市場而 言，高密度別墅似乎已占有市場大部分供應份額，從容積率0.8的類 獨棟至1.0容積率的純別墅項目，面對同等容積率下能產生高溢價的 機會，高容積率別墅已成為目前開發(fā)商著力探究的課題。 邊界產品涌現(xiàn)邊界產品涌現(xiàn) 和院別墅復興和院別墅復興 高容積率別墅能帶來高容積率及覆蓋率地塊經(jīng)濟價值的提升，盡可 能多的2、實現(xiàn)更多別墅面積，方能使土地價值最大化。由于獨棟別墅 目前報批已被禁止，結果更多的關注點則從雙拼、聯(lián)排、疊加中尋 找平衡，創(chuàng)新型組合方式的邊界產品不斷涌現(xiàn)，其中便包括合院別 墅。 3 院墅起源： 從規(guī)劃設計角度看，中國自古以來都是最善于設計高密度高品 質居住產品的國家，從江南古鎮(zhèn)院落到北京的四合院，均有密度 高，空間感大于實際的特性，此類設計手法很顯然是值得今人借 鑒的。 傳統(tǒng)合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至 居住空間、空間由開發(fā)逐漸趨于封閉。傳統(tǒng)院落式中國傳統(tǒng)家居 中的生活空間，是居住活動的中心場所，有很強的歸屬感和聚合 力。在北方地區(qū)多采用此建筑形式，如傳統(tǒng)的北京四合院等3、。 而如今的院墅住宅，其產品屬性介于獨棟和聯(lián)排之間的物業(yè)形 態(tài)，市場常見的院墅產品多以四聯(lián)、六聯(lián)或多聯(lián)的形式為一體形 成組團，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。 產品組合方式思考合院別墅 4 合院別墅優(yōu)缺點 優(yōu)點：優(yōu)點： 圍合形成的院落空間為鄰里交 流創(chuàng)造條件。 封閉的外觀保持了必要的私密 性。 院落內部可做景觀設計，成為 休閑場所，營造高品質居住環(huán) 境。 在北方圍合式建筑可以阻擋寒 風入侵，有利于保溫防寒。 缺點：缺點： 圍合陰角處相鄰的住戶有嚴重 的視線干擾。 圍合陽角處的住戶看不到優(yōu)雅 的庭院景觀。 院落內部可做景觀設計，成為 休閑場所，營造高品質居住環(huán)境。 在南方炎熱地區(qū)圍合建筑阻擋 風的通路，削弱了自然通風的效 果。 5 合院別墅類型及案例 合院-聯(lián)排別墅 泰盈九如溪谷 合院-類獨棟別墅 麗山國際 龍湖藍湖郡 合院-獨棟別墅 龍湖悠山郡 納帕爾灣美式獨棟四合院 6 合院聯(lián)排別墅