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1、龍光玖譽府 營銷執(zhí)行策略報告匯報 龍光玖譽府團隊 2019年10月10日 目錄contents 01 壹 目 標(biāo) 及 難 點 解 讀 02 貳 市 場 情 況 分 析 03 叁 核 心 價 值 梳 理 04 肆 客 戶 分 析 定 位 05 伍 營 銷 執(zhí) 行 策 略 目標(biāo)及難點解讀 銷售目標(biāo)分析 項目難點分析 PART 1 壹 知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案 銷售目標(biāo) 11月2日 巡展拓客 預(yù)計節(jié)點 營銷階段營銷籌備期開盤熱銷期強勢蓄客期 10月 12月1日 營開&樣開驗資 12月15日（周日） 開盤 1.5月強勢蓄客2周清盤 12月31日 清盤 1個月籌備 【價格目標(biāo)】突破市場2、價格天花板，達到均價5.5-6萬元/（含精裝價格） 【去化目標(biāo)】售開即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。 12月13日（周五） 預(yù)售&認籌 知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案 項目難點梳理一：體量小，規(guī)模不占優(yōu)勢 無規(guī)模優(yōu)勢：占地約1.5萬、建面約8.5萬，體量較小，不占規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)模氣勢不強，與品牌往常地王項目在規(guī)模上 有所差異。 自身配套不完善：項目無商業(yè)指標(biāo)，僅菜市場指標(biāo)（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。 項目基本指標(biāo) 占地面積15324.39 總建筑面積84857.9 容積率3.98 綠化率40% 停車位470個 菜市場體量1500 圖書館體量83、000 知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案 項目難點梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音 合正觀瀾匯項目 合正觀瀾匯二期（目前已建圍擋） 觀瀾大道、茜坑地鐵口 北側(cè) 東側(cè) 南側(cè) 工業(yè)廠房、農(nóng)民 房 西側(cè) 北側(cè)緊靠合正觀瀾匯一期。 西側(cè)是工業(yè)廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整，廠房包圍，生活檔次較低。 東側(cè)緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側(cè)產(chǎn)品將受到噪音影響。 南側(cè)地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項目南側(cè)產(chǎn)品景觀面有一定遮擋。 知識星球：地產(chǎn)營銷全案微信公眾號：地產(chǎn)全案 項目難點梳理三：溢價難，如何突破市場價格天花板 一手備案均價：盤點觀瀾區(qū)域內(nèi)近3年取得預(yù)售證的項目，備案價均在4.3-4.6萬元/，在售均價4.7-4.8萬/。 二手成交均價：周邊二手競品項目均價4.1-4.8萬元/。 政府限價嚴格背景之下，觀瀾區(qū)域隱形限價天花板5萬元/；比同片區(qū)賣高10%的價格