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1、摘 要 2012年萬科實(shí)現(xiàn)銷售收入1412.3億元，結(jié)算收入1015.8億元， 分別總比增長(zhǎng)16.2%和43.8%，已售未結(jié)算金額1436.5億元，同 比增長(zhǎng)17.6%，提前鎖定2013年全年業(yè)績(jī)。 萬科對(duì)于2013年市場(chǎng)研判明顯好于2012年，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，萬科 認(rèn)為房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，市場(chǎng)將趨于理性，其主要采取區(qū) 域聚焦和產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略來保持業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)。 萬科堅(jiān)持“據(jù)守成熟地區(qū)，看重成長(zhǎng)區(qū)域，探索新生市場(chǎng)”的區(qū) 域發(fā)展戰(zhàn)略，在特大城市周邊的衛(wèi)星城、二三線城市形成的城市 帶以及“三受益”型一般城市三類城市增加布局。 2012年，萬科裝修房占比超過80%，標(biāo)志著裝修房戰(zhàn)略基本完 成；未來戰(zhàn)略重2、點(diǎn)將轉(zhuǎn)向工廠化，工廠化能在保障質(zhì)量的前提下 實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模和更快的周轉(zhuǎn)，將成為萬科的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 萬科從社區(qū)商業(yè)配套入手，逐步探索商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，目前已經(jīng) 形成萬科廣場(chǎng)、萬科大廈、萬科紅、萬科2049四大產(chǎn)品線。不 過，萬科對(duì)于轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)仍然持謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，在探索階段，仍 然會(huì)以小體量、社區(qū)或區(qū)域購(gòu)物中心項(xiàng)目為主。 2012年，萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為30.6%，較2011年上升2.6%，毛 利率為36.6%， 較2011年下降3.2%， 凈利率為15.2%， 下降1%。 從2005年開始，萬科組織結(jié)構(gòu)逐漸演變?yōu)椤皯?zhàn)略總部專業(yè)區(qū) 域執(zhí)行一線”三級(jí)架構(gòu)，2012年，總部決策權(quán)進(jìn)一步下放， 將投資和人事3、權(quán)限下放到成熟的區(qū)域公司。 萬科國(guó)際化進(jìn)程加快，不僅通過收購(gòu)和B轉(zhuǎn)H獲得兩個(gè)國(guó)際化融 資平臺(tái)，還通過合作開發(fā)相繼在香港、美國(guó)拿地。萬科希望通過 和國(guó)際優(yōu)秀同行的合作交流， 強(qiáng)化公司的精細(xì)化管理能力以及在 產(chǎn)品設(shè)計(jì)、 客戶需求理解等方面的專業(yè)能力， 實(shí)現(xiàn)管理的國(guó)際化。 高通智庫(kù)高通智庫(kù) 房 地 產(chǎn) 標(biāo) 桿 企 業(yè) 研房 地 產(chǎn) 標(biāo) 桿 企 業(yè) 研 究究 高通智庫(kù)高通智庫(kù) 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究高 通 智 庫(kù)高 通 智 庫(kù) 20132013 年年 3 3 月月 2 24 4 日日 萬科：三年后轉(zhuǎn)型技術(shù)公司 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究 2 目 錄 一、萬科概述 . 5 1. 萬科簡(jiǎn)介 . 5 2. 當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn) . 5 3. 萬科 2013 年市場(chǎng)研判 . 9 二、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 . 11 1. 房地產(chǎn)區(qū)域分化趨勢(shì)分析 . 11 2. 萬科區(qū)域布局現(xiàn)況 . 14 3. 萬科區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略分析 . 17 三、產(chǎn)品