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1、國媚花園舊住宅小區物業管理方案國媚花園舊住宅小區物業管理方案 前 言 第一章 對現時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節 調 研 “GM 花園”是位于 J 市區的高尚純住宅小區，公元 1994 建成使用，是 在國內較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區（其中近 一半為外籍人士） 。物業管理系由中港合資的 J 市物業管理公司進行。 為使“GM 花園”小區的物業管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿 足業主、使用者的服務需求，S 物業管理公司在開展了多次實地調研及 專業分析上，針對“GM 花園”物業管理的各個要素，了解其具有的各 項特點以及物業管理工作的難點和重點，確立了的整體構想和管2、理策劃 思路。 經調研和分析 S 物業管理公司認為現時“X 小區”之物業管理工作主要 存在： “一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項” 。 利益的根本矛盾：現時物業管理機構在管理酬金收取依據上采用典型 之香港物業管理有關依據，酬金收取標準按管理服務之物業總支出之比 例收取。在國內相關法規缺乏及業主維護權益意識薄弱時，在利益驅動 之下，勢必造成管理開支增大，形成與業主利益的矛盾。 物業保值、增值意識被動：物業的保值和升值是業主投資的一個主要 因素了。GM 花園小區乃 94 年投入使用，現時在環境、設施及物業形 象之面貌顯示物業管理機構處于較被動狀態，未有體現從專業物業管理 角度向業主提供服務3、之意識。 物業管理服務意識被動：現時“GM 花園”物業管理機構提供之服務 內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現時不斷提 升之業主、使用者需求不相匹配。 物業形象服務缺乏：物業形象是物業價值的體現，物業價值是業主的 利益。 私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業使用者的需求在不斷提升，也 同時各有不同。物業管理服務應提供和滿足物業使用者的不同需要。 溝通服務缺乏：物業管理是業主與物業管理機構委托合同的行為，相 互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務質量。 第二節 管理服務思路 現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發展 和享受需求層面，有了更高的要求。 我們考慮到在“GM 花園”小區的業主使用者都是經濟富裕的境內外企 業家、外企高級管理人士和外籍人士。業主組成整體素質高，對物業管 理服務工作的要求也高，一般層次上的物業管理服務工作很難讓業主滿 意