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1、成商集團九眼橋項目成商集團九眼橋項目 可行性報告可行性報告 第一部分第一部分: 市市 調(diào)調(diào) 報報 告告 第二部分第二部分: 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 第三部分第三部分: 投資分析投資分析 第一部分：市第一部分：市 調(diào)調(diào) 報報 告告 一、地塊基本情況一、地塊基本情況 （一）地塊位置（一）地塊位置 項目位于成都市錦江區(qū)九眼橋宏濟中路49號，項目東北面是 20米寬的規(guī)劃道路，路對面是成都永竟公司擬開發(fā)項目；東南面 是已形成的16米寬的宏濟中路，路對面是龍湖地產(chǎn)晶藍(lán)半島項目； 西北面是一環(huán)路東五段，西南面是未完全形成的12米規(guī)劃道路， 路對面是停工約十年的爛尾樓。（詳見附圖一） （二）地塊現(xiàn)狀（二）地塊現(xiàn)狀 2、成商集團九眼橋項目共占地11419.69平方米，約17.12畝。 其中： 1、自有土地：7870.60平方米（約11.8畝）； 2、市住保中心土地：1700.57平方米（約2.55畝，已整合）； 3、市燃?xì)夤就恋兀?64.76平方米（約0.85畝，未整合） ； 4、二幢居民樓土地：1081.43平方米（約1.62畝，未整合）； 5、永競公司停車場土地：202平方米（約0.30畝，未整合）； 附圖一附圖一 二、成都市住宅市場基本情況二、成都市住宅市場基本情況 （一）房地產(chǎn)開發(fā)市場總體概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)市場總體概述 1、購房者區(qū)域來源 成都本市區(qū)購房者占購房總數(shù)的35.66%，本省其他地區(qū)占33、6.6%，外省 市占17.78%。 2、購房者購買用途 購房者購房仍以自身居住為主，一套者約占46.3%，二套者改善居住條 件的占36.7%。投資客占17%。 3、成都樓市的規(guī)模特征 06年市場大盤林立，但市場絕不是大盤一統(tǒng)天下的局面。因市區(qū)項目具 有明顯的區(qū)域優(yōu)勢，所以中、小開發(fā)商推出的小盤同樣受到消費者的青睞。 4、成都樓市業(yè)態(tài)特征 由于近年以來成都房地產(chǎn)業(yè)已逐步形成了以高密度為主導(dǎo)思想的開發(fā)理 念，高層和小高層已占據(jù)了主導(dǎo)的地位，目前高層住宅的供應(yīng)量僅次于小高 層，占供應(yīng)總量的29.28%。主要分布在一環(huán)內(nèi)等地價較高的區(qū)域。 5、成都樓市戶型特征 06年消費者在購房過程中對于戶型的設(shè)計更加的看重，另外相對于以往， 開發(fā)商在戶型設(shè)計上面下的功夫也更足。特別是60平方米以下小戶型 設(shè)計上更是花樣繁多。 3 （二）項目所在區(qū)域基本情況（二）項目所在區(qū)域基本情況 本項目地塊位于政府規(guī)劃的“向