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1、 定價思路（市場層面）定價思路（市場層面） 本物業價格確定的方法主要是市場比較法。 項目所在區域是新站區房地產開發熱點區域， 在售樓盤較集中，本項目定位與綜合素質與周邊樓盤具有可比性，因此在確定價格時，依據 以下步驟確定項目的可實現均價。 一、分析項目特點，確定價格制定原則 二、根據可比案例選擇標準，選擇可比案例 三、確定價格影響因素 四、通過影響因素分析可比案例 五、通過區域因素、樓宇本體因素、營銷等因素對比調整確定物業比準價格 六、分析比準價格，確定項目可實現的市場均價 第一部分：項目定價原則第一部分：項目定價原則 一、一、 項目特點分析項目特點分析 項目處于合肥新站開發區，臨泉路張洼路口2、。由于臨泉路拓寬等市政利好消息，區域內 樓盤價格具有明顯的上升趨勢。 本項目由一棟多層，四棟小高層和一棟高層構成，分三期開發。一期開發一棟多層和一 棟小高層，二期開發兩棟小高層，三期為一棟高層。一二期開發的時間節點緊密，三期開發 時間節點尚未確定。 一期產品較二三期產品劣勢明顯。 二、定價原則二、定價原則 1、 依據開發的順序和時間節點將一二期作為一個價格階段。三期為第二價格階段。 2、 依據開發各階段產品品質，項目遵循低開高走的原則。實現最終開發利潤。 第二部分：項目可實現均價第二部分：項目可實現均價 1、考慮本項目所在區域是合肥新站綜合試驗開發區，項目周邊新樓盤多，競爭樓盤可比性較 強。因3、此本次選擇市場比較法作為項目定價的方法：首先選擇市場可比案例通過價格影響 因素對比調整確定物業比照價格，以最終確定本項目住宅可實現的均價。 2、調查案例選取 選取原則：同一供需區域、位置接近、相似類型住宅物業，新站區具有代表性的樓盤，銷 售時間接近、成交價格為正常實現的交易價格；根據以上原則我們選取新站區的 6 個樓盤作 為調查分析案例。 3、住宅物業價格影響因素： 因素一：地理位置比較因素，、環境，、交通，、配套； 因素二：樓盤基本素質、規模，、平面設計，、設備，、裝修程度，、是否送 電器，外觀，、景觀，、車位，承建商，、發展商； 因素三：物業管理，、品牌，、收費； 因素四：工程形象； 因素五：營銷手段。 樓盤比較表樓盤比較表 內容 分項 惠園 興業瑞景苑 銀都苑 地理位置 環境 站西路與臨泉路交叉口， 周 邊生活技能較為完善， 交通 便利，休閑場所有人民公 園、勝利廣場等一應俱全， 但