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1、報告思路報告思路找到商鋪滯銷核心問題找到商鋪滯銷核心問題前期營銷工作分析總結前期營銷工作分析總結（20092009年年1111月月-2010-2010年年1111月）月）一、政策分析二、競爭分析三、營銷分析四、總結商業定位及核心策略商業定位及核心策略化整為零化整為零集散為整集散為整主題規劃主題規劃 有效的推廣戰略有效的推廣戰略 以銷售以銷售+ +年關年關 為推廣節點為推廣節點解決問題解決問題六大策略六大策略+強勢推廣強勢推廣=破冰破冰一、商業定位二、六大核心策略一、營銷總控二、招商計劃實施三、現場包裝四、媒體推廣壹壹找到商鋪滯銷找到商鋪滯銷核心問題核心問題營銷企劃工作分析總結 (2009年年12、1月月-2010年年11月）月）、政策分、政策分析析u2008年金融危機，2008年年末房地產市場開始回暖，本案于2009年10月拿下的項目地塊, 2009年是房地產市場熱銷的高峰期，且當時貸款政策較寬松；u2010年,國家打壓房地產的新政陸續出臺,首付額度增加，信貸利率增加，導致對雙溝當地消費者持幣觀望，有甚者拿不出首付款；u2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房貸條件，如不滿足“持營業執照且納稅一年以上”“有社會保險繳納一年以上證明”其一的客戶，則不可貸款，必須100%付全款，限制了外地投資客,這一政策對本案銷售都有一定的影響。20102010年國家打壓房地產新政陸續出臺，影響銷售年3、國家打壓房地產新政陸續出臺，影響銷售二、競爭分析二、競爭分析雙溝市場三大樓盤與本案競爭解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。雙溝市場三大樓盤與本案競爭解析：鳳凰花園、盛世華庭、雙溝名都。（表一）（表一）開發商開發商 地段地段開盤時開盤時間間商鋪商鋪 總面積總面積總盤總盤比例比例去化去化 率率 銷售銷售 組合方式組合方式 均價均價 面積面積總價總價鳳凰鳳凰 花園花園鵬程中心成熟地段09.12近3萬 25% 70% 一二三層聯賣2400元/ 100左右24萬盛世盛世 華庭華庭眼程09年初1.5萬 23% 90% 一二層聯賣2200元/ 200左右44萬雙溝雙溝 名都名都金利5000 6% 80% 一二層聯賣2700元/平米50 5.6米層高13.5萬本案本案 恒基進鎮入口處2010.63.3萬 37% 6% 一二層聯賣一二三層聯賣1F：3500元/ 2F：1500元/ 3F：1400元/ 1F：