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1、謹呈：諾衡置業,途家剩余產品,數據截止2016年4月24日，途家層總套數190套，目前剩余房源17套，剩余房源中銷控9套，即剩余可售8套。 剩余房源中主要以55的房源為主，占剩余總房源量100%，這部分房源將作為清盤的主力。,貨量盤點,A5戶型朝北，多數客戶存在抗性； A4戶型部分朝西單位與4號樓相望，遠景被遮擋,問題分析,N,問題分析,項目交通流線分析圖,項目臨近高新大道與光谷大道，高新大道為項目入口，昭示性差，特別是對公寓客戶容易產生低檔次的影響 營銷中心距離路口流線較長約20米，客戶到達營銷中心有一段距離，迎賓道對公寓客戶影響較大； 銷售現場沒有體驗感，不能讓客戶逗留長時間,交通流線對項2、目的影響,問題分析,公寓推售思路問題,現場營造存在瓶頸,進入營銷中心條件及現場體驗感對項目造成導客的不利影響,途家剩余產品較少，公寓樓層裸售客戶存在一定的信心不足,單位朝向抗性,公寓整體朝北產品，致使居住不舒適,銷售難點,客戶引導上向投資上偏移,客戶對位計劃 途家剩余朝北產品抗性，通過整體團購、特價房形式快速去化； 由于當前裸售的公寓產品推售困難，利用酒店式公寓、帶租約銷售形式，打造成一條完美的投資配置鏈。,核心問題解決,競品公寓主要集中于雄楚大道、民族大道、關山大道，周邊除南湖時尚城、本案等少數幾個樓盤為酒店返租公寓之外，武漢大多數公寓產品純粹是裸賣，缺乏支撐。,競品分布現狀,公寓客群,公寓3、核心客戶群，投資客成為公寓的核心客戶群，但是仍然需要考慮自用客進行轉手或者租賃,公寓客群,本案客群特征： 崇尚城市核心區域 熱愛城市，喜歡繁華，對便利的需求較強，最需要時間和社會資源。 在光谷周邊工作 大部分目標客戶在光谷周邊的甲級寫字樓工作或開展自己的業務來往；工作、生活、休閑及居住可在同一圈層內完全解決。,傳統公寓 購買投資化 懶散的理財狀態,長租公寓認知 裝修、家具、家電等硬件配置上相對傳統出租房有較大的提升 融入了包括互聯網、創業、社交等多元要素,公寓認知,根據本案客戶群體，客戶反饋的租賃方式，長租公寓在裝修、家具、家電等硬件配置上相對傳統出租房有較大的提升，在軟件上，增值服務更為豐富4、，租賃關系也更為簡單，并且融入了包括互聯網、創業、社交等多元要素。具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓便受到了市場的廣泛歡迎，并最終逐步替代傳統的租房業態。,武漢市場需求有支撐，光谷經濟基礎較好，產業有支撐，流動人口多，創客群也較多，目標客戶基礎較大， 有比較堅實的市場需求，根據長租公寓特點針對本案可以對魔方公寓、未來城、YOU+青年公寓、鏈家自如、新派公寓進行洽談、引進。,主流長租公寓統計,推售思路,關于現場營造設想,看房通道提升計劃 在入口兩邊30米，設立高6-8米圍擋，設計風格以項目整體調性為主；,外部包裝建議,營銷中心體驗配置計劃 營銷中心可以打造與客戶互動場景，網咖、桌球室、5、冰球，增加客戶逗留時間，增強意向客戶對項目購買信心；,營銷中心建議,桌球,冰球,網咖,15-20F酒店整體購買,21-22F建議甲方55元/平米免租半年，體現在房價中,23-27F租給包租公司，建議返租55元/平米,組團劃分示意,推售建議,標準層層高：3.3米,工程進度：公寓預計2016年5月31日交房。,15-20層酒店整體購買或公寓運營公司引進。 洽談連鎖酒店或公寓運營公司,比如魔方公寓、未來城、YOU+青年公寓、鏈家自如、新派公寓等，酒店支撐，提升附加值促進銷售。,21-22層免租銷售。 在酒店公寓未引進前，延續前期返租55元/平米銷售模式，建議返租年限1年（交半年半送半年），銷售價格：按照物業價格加上返租回報總租金計算銷售面價銷售，以最大化現金流回籠速度。 例：假設單價12000元/平米，1年月平均回報租金為28元/平米.月，銷售面價則為：12000+28*12=12336元/平米；,23-27層包租銷售。 租給包租公司，按照55元/平米返租，利潤最大化的去化產品。,推售安排,老業主答謝暨新品發布會+樣板間開放+酒店簽約儀式+招商簽約儀式,活動造勢,