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1、1 1當前房地產市場形勢與政策走向當前房地產市場形勢與政策走向 2 2一、房地產市場發展及近兩年來出現的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩定房價的意義和主要政策措施四、近期房地產市場運行情況五、當前存在的主要問題及需要關注的新情況六、關于商品房預售制度七、關于日本的房地產泡沫破滅八、結束語3 3一、房地產市場發展及一、房地產市場發展及近兩年來出現的主要問題近兩年來出現的主要問題4 4 1998年以來，各地區、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。 城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推2、進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。5 5 在市場的快速發展過程中，也逐步暴露出一些問題，尤其是投資增勢較猛、以及供應增長總體跟不上銷售增長、商品房供應的結構性矛盾和價格上漲的壓力在一部分地區逐步突出，引起了中央和國務院的高度重視。6 6 針對以上問題，去年以來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。 嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模。 7 7 在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。 主要表現是： 8 8 （一）房價上漲過快。 房價上漲的主要特點： 一是房價3、漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%； 二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢； 9 9 三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15%以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8%。； 四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展； 1010 五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。 房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。1111 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。 房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，