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1、 1 n本報(bào)告為中期報(bào)告，所有意見均非最終結(jié)論 。n本報(bào)告旨在系統(tǒng)研究在國(guó)內(nèi)外城市化進(jìn)程中，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用、新城開發(fā)模式和土地一級(jí)開發(fā)模式，預(yù)測(cè) 國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì) 。n在研究過程中聚集于四個(gè)漸進(jìn) 性問題 ：1.土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)分開是否會(huì)在全國(guó)強(qiáng)制推行？2.土地一級(jí)開發(fā)主體以國(guó)企為主導(dǎo)或者不限？3.政府是否愿意同土地一級(jí)開發(fā)主體分享土地增值收益？4.政府是否允許土地一級(jí)開發(fā)主體直接建設(shè)并擁有部分公用設(shè)施？n以上四個(gè)問題 直接關(guān)系到土地一級(jí)開發(fā)的市場(chǎng)空間有多大，能否作為一類產(chǎn) 品來創(chuàng)新盈利模式。說明 2 目錄n國(guó)內(nèi)外城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 3n國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備及開發(fā)模式 23n國(guó)2、內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)獲取方式53n國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)融資模式62n土地一級(jí)開發(fā)盈利模式與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避75n國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì) 82n關(guān)于未來發(fā)展方向的探討94 3 香港土地制度與土地開發(fā)管理的特點(diǎn)n香港的土地制度采取了兩權(quán)分離的辦法，即土地所有權(quán)歸政府，土地使用權(quán)允許有償出讓和轉(zhuǎn)讓。香港政府把土地使用權(quán)以一定期限和條件批租給地產(chǎn)發(fā)展商或承租者，并允許該土地使用權(quán)在期限內(nèi)自由轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承或贈(zèng)送。土地批租后，政府還對(duì)土地的使用和發(fā)展加以嚴(yán)格管理。因此，香港政府對(duì)于土地?fù)碛须p重身份：一是土地所有者的代理人，二是土地行政管理者。n土地批租方式主要有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約等四種。- 公3、開拍賣：適用于地理位置好、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的地塊。- 公開招標(biāo)：適用于用途上有嚴(yán)格限制，一般人又不會(huì)有興趣購(gòu)買的土地。- 私人協(xié)議：對(duì)一些需要加以扶持的部門或單位采用的批地方式。- 臨時(shí)租約：為保證每塊土地的充分利用，把閑置土地及不適宜長(zhǎng)期固定出租的土地，以臨時(shí)租約的方式批租出去。n香港土地開發(fā)管理采用政策決策與執(zhí)行過程相分離的機(jī)制。政策決策是房屋與規(guī)劃地政局，直接執(zhí)行決策的部門為屋宇署、房屋委員會(huì)及房屋署、規(guī)劃署、地政署和土地注冊(cè)處。由地政署按照規(guī)劃署制訂的分區(qū)發(fā)展大綱圖，儲(chǔ)備土地并發(fā)布批租五年計(jì)劃。 4 香港的城市發(fā)展規(guī)劃分為全港、次區(qū)域和地區(qū)三個(gè)層面全港發(fā)展戰(zhàn)略次區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略法定分區(qū)計(jì)劃大綱圖及發(fā)展審批地區(qū)圖發(fā)展大綱圖詳細(xì)藍(lán)圖全港性次區(qū)域性地區(qū)性香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃大綱，貫徹政府的土地用途、交通基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境方面的政策將全港發(fā)展目標(biāo)在五個(gè)次區(qū)域演繹為更具體的規(guī)劃目標(biāo)詳細(xì)的土地用途圖