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1、山東某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案山東某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣方案20 xx 年年 11 月月 26 日日目錄目錄市場(chǎng)分析.3項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析.4產(chǎn)品分析.6消費(fèi)者分析.11銷(xiāo)售推廣方案.13商業(yè)推廣計(jì)劃.17市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析全球金融危機(jī)，全國(guó)房地產(chǎn)“寒市” ，導(dǎo)致今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很不景氣。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入市場(chǎng)洗牌階段， 實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商將會(huì)減少， 各開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日益加劇。目前全國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀主要有以下表現(xiàn)：（一）寒市危機(jī)、抄底觀望受一線(xiàn)、二線(xiàn)城市大幅度降價(jià)的影響，消費(fèi)者全國(guó)性的懷著“抄底心理”持幣觀望。以致連剛性需求客戶(hù)都因此推遲了購(gòu)房時(shí)間，購(gòu)房客戶(hù)日益趨2、于理性。購(gòu)客的觀望心理，直接導(dǎo)致全國(guó)的房地產(chǎn)成交量下降， 房地產(chǎn)公司回款速度減慢， 進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)。（二）經(jīng)濟(jì)危機(jī)、資金緊張受美國(guó)“次債危機(jī)”的影響，全球經(jīng)濟(jì)皆受到不同程度的影響。經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致大部分資金將由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)出，股市大幅度下跌又將大部分資金套牢，直接導(dǎo)致成交量萎縮。而且，經(jīng)濟(jì)危機(jī)還導(dǎo)致居民的消費(fèi)水平下降，購(gòu)買(mǎi)力減弱，進(jìn)一步加重了顧客的觀望心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金回籠減慢，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。（三）全國(guó)性房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力透支由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展初期“投機(jī)”現(xiàn)象嚴(yán)重，房市已如股市，房子也儼然僅僅成為了交易價(jià)值憑證， 喪失了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)特性。 在暴利的驅(qū)使下很多人已經(jīng)是二次甚至多次3、置業(yè)， 全國(guó)性購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重透支， 在市場(chǎng)行情看好的情況下他們可以套現(xiàn)盈利，如今只能如股票般被套。（四）房地產(chǎn)商不斷降價(jià)采取降價(jià)措施必然會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，這只是開(kāi)發(fā)商的自我感覺(jué)而已。事實(shí)證明，采取降價(jià)措施不僅沒(méi)有起到很好的銷(xiāo)售促進(jìn)作用， 反而進(jìn)一步加劇了顧客的觀望心理， 期待下一輪降價(jià)，直到自己滿(mǎn)意為止。二、博山環(huán)境分析二、博山環(huán)境分析全國(guó)的房地產(chǎn)危機(jī)也波及到了博山市場(chǎng)， 樓市不景氣， 上客量減少就是一個(gè)很好的表現(xiàn)，不僅是我們的售樓處來(lái)客量減少， 其他樓盤(pán)的上客量也是少得可憐。 而且來(lái)看房的顧客很大一部分也不是真的來(lái)買(mǎi)房， 他們主要是抱著觀望的心理來(lái)看你的房子降價(jià)了沒(méi)有， 是不是到了他們的心理預(yù)期。而且顧客的購(gòu)買(mǎi)理性很強(qiáng)，基本不會(huì)受到銷(xiāo)售人員講解的影響，導(dǎo)致銷(xiāo)售難度加大。再加上受到金融危機(jī)的影響，居民的消費(fèi)意識(shí)減弱，購(gòu)買(mǎi)力受到影響，一些商家抱怨現(xiàn)在商場(chǎng)的人少了，即使打折促銷(xiāo)效果也不是很好。消費(fèi)