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1、HKHK 100100 淮海店淮海店-柳林大廈柳林大廈營銷推廣方案營銷推廣方案目目錄錄第一部分 產(chǎn)品概述.3第二部分 市場(chǎng)分析.4第三部分 產(chǎn)品 SWOT 分析. 8一、優(yōu)勢(shì). 8二、劣勢(shì). 9三、機(jī)會(huì)點(diǎn).10四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn).13第四部分 產(chǎn)品定位.14第五部分 客戶定位.15第六部分 企劃總精.16第七部分 我們的表現(xiàn).17第八部分 推廣計(jì)劃.18一、準(zhǔn)備及蓄水期.18二、內(nèi)部認(rèn)購期.19三、開盤強(qiáng)銷期.24四、持續(xù)期.27第九部分 定價(jià)原則.29第十部分 推廣預(yù)算.31第一部分第一部分產(chǎn)品概述產(chǎn)品概述一、項(xiàng)目名稱一、項(xiàng)目名稱柳林大廈二、本案地理位置二、本案地理位置位于盧灣區(qū)淮海中路、西藏中路口2、，緊鄰金鐘廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)。三、本案基本數(shù)據(jù)三、本案基本數(shù)據(jù)柳林大廈商場(chǎng)部分，分 6 個(gè)層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場(chǎng)。隨著周邊大型寫字樓數(shù)量的增加， 曾經(jīng)營過百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：總建筑面積14800M214 層10397M256 層4403M2室內(nèi)商鋪基本分隔主力建筑面積10-20M2得房率38%第二部分第二部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析根據(jù)本案所處地理位置、經(jīng)營格局以及可能采取的經(jīng)營回報(bào)方式，我司對(duì)目前商鋪市場(chǎng)、尤其是與本案較為類似的市中心商場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)分析：一、一、租金情況分析租金情況分析由數(shù)據(jù)分析可見，淮海路以時(shí)尚經(jīng)營為主題，成為時(shí)尚白領(lǐng)購物的首選區(qū)域。由于經(jīng)營檔次、客戶層次的高檔3、性，其租金價(jià)格甚至超越南京路，其商鋪的投資回報(bào)前景也非常可觀。淮海路是中心區(qū)域中租金最高的板塊淮海路是中心區(qū)域中租金最高的板塊二、二、目前商鋪售價(jià)情況分析目前商鋪售價(jià)情況分析由租金決定售價(jià)。針對(duì)市中心大商場(chǎng)分隔成小面積商鋪的營銷方式來看，其地段、經(jīng)營內(nèi)容、消費(fèi)人群均對(duì)價(jià)格有強(qiáng)大的支撐作用。本案周邊商業(yè)街租金價(jià)格表（元/M2/天）010203040淮海路沿線人民廣場(chǎng)區(qū)域城隍廟區(qū)域七浦路區(qū)域部分商場(chǎng)以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價(jià)突兀，但由于受其得房率的限制，單價(jià)換算到建筑面積上也并不算非常可觀。目前淮海路沒有在售的大商場(chǎng)小商鋪，在市場(chǎng)上具目前淮海路沒有在售的大商場(chǎng)小商鋪，在市場(chǎng)上具有稀缺性。有稀缺性。三、三、從商鋪的銷售面積上分析從商鋪的銷售面積上分析為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在 50M2 以下。且面積越