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1、1 浪潮地塊前期戰略定位報告 2 報告目錄： Part1. Part3. 本體屬性界定 市場機會分析 Part6. Part4. 客戶機會分析 Part7. 項目定位及發展意向 核心價值體系構建 Part2. 宏觀背景分析 Part5. 項目核心問題界定 4 區位：項目位于漢峪金谷片區，距濟南市政府約3.3km，距高新區萬達廣場約4.4km； 【項目區位】項目位于龍奧北路以南，鳳凰路以東，距離濟南市政府3.3KM， 屬于CBD旁漢峪金谷片區商業金融、商務總部中心。 3.3KM 4.4KM 5 【周邊環境】擁有優質教育、醫療配套，三橫一縱路網通達全城，項目東向瞰 山，景觀優質，外部自然環境佳。 2、齊魯軟件園 山東省立醫院東院區 奧體中心 6 【地塊現狀】三面臨路，一面靠山，現狀為未開發建設用地。 北至：龍奧北路 南至：規劃路 西至：規劃路 東至：圍子山 7 【項目指標】地塊總占地73畝，均為住宅用地，總建筑面積10.81萬方，分南北 兩地塊，南地塊容積率為3.0，北地塊容積率為1.8。 8 【項目屬性界定】 地塊占地73畝，均為住宅用地，總建筑面積10.81 萬方，分南北兩地塊，南向地塊容積率為3.0，北向 地塊容積率為1.8。 擁有優質教育、醫療配套，三橫一縱路網通達全城， 項目東向瞰山，景觀優質，外部自然環境佳。 1 2 3 區域屬性 地塊屬性 項目指標 項目位于漢峪金谷片區，距濟3、南市政府約3.3km，距 高新區萬達廣場約4.4km。 商業金融中心漢峪片區 高新區戰略發展基地 外部環境優質，公共配套完善 9 PART 2 宏觀背景分析 10 【城市性質】是山東省政治、經濟、文化、教育中心，環渤海地區南翼的中心 城市，國家歷史文化名城 環渤海地區南翼的中心城市：濟 南北連首都經濟圈，南接長三角經 濟圈，東西連通山東半島與華中地 區，是環渤海經濟區和京滬經濟軸 上的重要交匯點，環渤海地區和黃 河中下游地區中心城市，山東半島 城市群和濟南都市圈的核心城市 山東省政治、文化、教育中心： 濟南市是山東省省會、全國十五個 副省級城市之一有國家教育部985工 程、211工程的重點大學4、山東大學、 山東師范大學等一系列高等院校 歷史文化名城：濟南因境內泉水 眾多，被稱為“泉城”，素有“四 面荷花三面柳，一城山色半城湖” 的美譽，是國家歷史文化名城，首 批中國優秀旅游城市，史前文化龍 山文化的發祥地之一 產業支撐(E) 基礎設施(I) 人口(P) 城市名稱城市名稱 濟南市濟南市 土地面積土地面積 8177平方公里 城市別稱城市別稱 泉城 行政級別行政級別 副省級行政區 城市職能城市職能 環渤海地區南翼的中心城市，是 山東省政治、經濟、文化、教育 中心，國家歷史文化名城 11 【城市規劃】濟南城市整體呈現以老城區、CBD中央商務區為主次核心，以 經十路為城市發展軸向東西兩翼拓展 5、一主一副 中心城區城區：承擔濟南市的政治、經濟、 文化中心職能，在加強古城區和商埠區保護的 同時，完善提升商業、服務業中心功能，發展 商業、金融、旅游等現代服務業； CBD核心商務區，依托政務中心、奧體中心 、文博片區，著力打造的集區域金融中心、辦 公聚集中心、區域創新中心為一體的城市新中 心。 五個次中心 西客站片區：根據十三五規劃，西客站片區將成為濟南西頭的次中心。現在，這里已經是高樓林立。隨著一些文化、商業項目的 進駐，五年之后，西客站片區將更具人氣 新東站片區：濟南新東站是濟南鐵路樞紐的三個主客站之一，是集石濟客專、濟青客專、城際鐵路、城市軌道交通等多種交通于 一體的綜合交通樞紐。 孫6、村片區：位于繞城高速公路東環線以東、膠濟鐵路和經十東路之間，重點發展電子信息、交通裝備、食品藥品等產業。在唐冶 建設東部城區公共服務中心。 臨空片區：所謂臨空經濟區，就是依托航空樞紐和現代綜合交通運輸體系，提供高時效、高質量、高附加值的產品和服務，集聚 發展航空運輸業、高端制造業和現代服務業而形成的特殊經濟區域。 濟北片區：2015年4月，據濟南市規劃局有關負責人介紹，濟北新城總體規劃已全面啟動，目前已形成初步成果。 產業支撐(E) 基礎設施(I) 人口(P) 老 城 區 C B D 唐 冶 章 丘 長 清 12 【產業結構】依托政務中心、奧體中心、文博片區、漢峪金谷，著力打造的集 區域金融中7、心、辦公聚集中心、區域創新中心為一體的城市新中心。 舜泰 片區 東部化 工區 文體行政片區：以 奧體中心體育場及龍 奧大廈政務中心為核 心，承載行政、體育 中心職能 高新產業園區：已初 步形成了一個以高科 技產業為主體，以園 區建設為龍頭，以優 質完善的服務為支撐 ，以進一步擴大招商 為突破點的協調一致 ，全面發展的核心產 業園區 東部化工區： 以濟南煉油廠產區 為主，占地2.4平方 公里，在第二產業 中占據主導地位 商業金融中心：以漢峪金谷為中心，打造商業金融、商務總部中心、現代服務業 創新中心，成為城市及區域級現代服務業創新的源泉。 產業支撐(E) 基礎設施(I) 人口(P) 奧體 片區 8、辦公聚集中心： 以黃金時代廣場、 魯商國奧城、舜泰 廣場等寫字樓聚集 地組成的城市白領 聚集中心 13 【基礎設施】文體配套、交通配套、醫療配套完善，缺乏支柱性商業配套、公 共配套依托于周邊區域 產業支撐(E) 基礎設施(I) 人口(P) 公交：多條經十路 公交線路通達市內各 區，出行便利； 路網：經十路、鳳 凰路、龍奧北路、旅 游路三橫一縱通達全 城； 商業：周邊臨街商 業、便民市場可以滿 足日常需求 生活：移動、聯通 營業廳、銀行、加油 站等設施齊全； 醫療：山東省頂級 醫院山東省立醫院 東院區 文體公建：濟南市政府、山東省博物館、美術館、奧體中心體育場、CBD頂級配套 產業驅動：齊魯軟件9、園、漢峪金谷、舜泰廣場、黃金時代廣場、魯商國奧城產業聚集 15 城市性質城市性質 及規劃及規劃 片區產業片區產業 結構結構 依托政務中心、奧體中心、文博片區，著力打造的集區域金融 中心、辦公聚集中心、區域創新中心為一體的城市新中心。 基礎設施基礎設施 人口基數人口基數 文體配套、交通配套、醫療配套完善，缺乏支柱性商業配套、 公共配套依托于周邊區域 濟南市人口平穩增長，2015年全市總人口713.2萬人，其中歷 下區75.41萬人，位居第三 產業布局較產業布局較 為合理，擁為合理，擁 有潛在購買有潛在購買 力人口較多力人口較多 的密集型核的密集型核 心片區心片區 環渤海地區南翼的中心城市，是山東10、省政治、經濟、文化、教 育中心，國家歷史文化名城，濟南城市整體呈現以老城區、 CBD中央商務區為主次核心，以經十路為城市發展軸向東西兩 翼拓展 【宏觀小結】 16 PART 3 市場機會分析 17 【市場特征一】濟南中心城區住宅六大板塊，本案所處東部片區為置業熱點 歷城區 板塊印象 沒落的傳統化工區 產業結構 化工產業 發展狀況 發展相對成熟，但是受制于地塊 限制，發展空間有限 產品檔次 中高端產品，主力面積70-180 價格水平 13000-5500元/ 客戶層級 中高端客戶，以城市機關事業單 位、企業中高層、私營業主為主 核心賣點 配套資源+性價比 歷下區 板塊印象 行政、商業中心區，配套11、完善 產業結構 以第三產業服務業為主 發展狀況 發展成熟，城市認可度高，配套豐富， 在售項目供應少 產品檔次 中高端產品，主力面積80-140 價格水平 16000-34000元/ 客戶層級 中高端客戶，以城市機關事業單位、企 業中高層、私營業主為主 核心賣點 完善配套資源 高 新 區 板塊印象 高新產業區 產業結構 高新技術產業 發展狀況 濟南新區CBD，市政配套、商業 配套逐步完善區域 產品檔次 品牌開發商云集，主力面積90- 220 價格水平 15000-22000元/ 客戶層級 中高端客戶，以城市機關事業單 位、企業中高層、私營業主為主 核心賣點 CBD+產業聚集+交通便利 18 【市12、場特征二】片區市場供應斷檔，短期內供不應求 片區市場剩余可售面積約52萬，約5200套，以每周650套計算，市場僅有2個月存貨，預 計年濟南東部片區未來新增供應面積120萬，供應緊張局面將會持續。 年片區內重點項目上半年庫存 年片區內重點項目下半年預計供應 19 直面競品 樓盤名稱 容積率 規劃總套數 物業類型 梯戶比 鳳凰國際 3.0 3402 總計23棟高層； 17層、22層、27層、 29層、30層、31層、 33層 1T2 、2T3 魯邦奧林逸城 3.2 1525 18-33高層 1T2 、2T3 三盛國際公園 2.5 2350 5棟18層、9棟27- 29層 2T4 漢峪海風 2.813、 1062 總計21棟，涵蓋多 層、小高、高層多 種物業類型； 1T2 、2T3 中鐵逸都國際 3.0 2152 12棟18-33層的高 層，5棟11層電梯 洋房 ，1棟公租房 2T4 【市場特征三】片區內競品項目容積率2.5-3.2，產品類型相對單一，以高 層及小高層為主； 20 直面競品 樓盤名稱 推出面積區間 （） 主力戶型（） 熱銷戶型及原因 滯銷戶型及原因 鳳凰國際 85-246 133-140 133舒適三房 100兩房，實用率低導致客 戶認可度差 魯邦奧林逸城 93-193 112-160 136舒適三房 213四房，總價高去化速度 較慢 三盛國際公園 110-150 118-114、32 132舒適三房最為暢銷 150四房，總價高導致去化 慢 漢峪海風 90-227 123-143 100-120小三房 97兩室去化相對較慢，因為 再加些錢可購買三房產品 中鐵逸都國際 87-170 130-170 130-170舒適三、四 房 97兩房，實用率低導致客戶 認可度差 【市場特征四】整體改善化需求趨勢明顯，片區改善120-160三四室暢 銷，2房戶型受冷 21 概況 占地面積：200100平方米； 建筑面積：1000000平方米； 容積率：3.00； 綠化率：40%； 車位配比為1:0.8； 商鋪個數：32； 地下室占比：1:0.8； 樓棟總數：30棟（一期10棟、二期18棟15、三期12棟）； 一二期總戶數：3200戶； 銷售狀況 一期售罄；二期在售；三期商業即將推售； 產品結構 （在售二期） 高層約 33層，共12棟； 洋房11 層，共6棟； 中鐵逸都國際銷售、產品情況 22 2016年價格走勢 競品去化關鍵詞 本案應對關鍵詞 地段、品牌、環境 性價比、圈層、環境 在售房源： 目前一期房源售罄，二期房源基本售罄，僅剩 余5套270平左右的頂層復式； 去化較好原因分析： 現房與準現房為主，且已有客戶入住，口碑較 好； 線下活動較多，多以圈層活動為主，業主口碑 較好； 項目開發商實力強，品牌效應較好； 價格走勢： 項目全年大體呈現上漲趨勢，且6月份后漲勢較 為明顯，916、月份受高新萬達旅游城簽約事宜影響， 漲幅較大；10月份進入尾盤銷售，且受限購政 策影響，價格有所下跌； 預推房源： 年預推三期，體量約17萬方，主要為公寓 和商業項目； 戶型 16年供應 套數 16年供應 面積() 16年銷售 套數 16年銷售 面積() 去化率 兩室 90 177 17662 177 17662 100.00% 三室 110-145 230 32165 230 32165 100.00% 四室 150-170 2 328 2 328 100.00% 170-190 91 15840 91 15840 100.00% 190-210 2 395 2 395 100.00% 2117、0-280 18 2957.2 13 2957.1 72.22% 合計 520 70697 515 69347 99.04% 中鐵逸都國際銷售、產品情況 23 概況 占地面積：47067平方米； 建筑面積：177248平 方米； 容積率：3.0； 綠化率：35%； 車位配比為1:0.8； 地下室占比：1:0.5； 一期樓棟總數：7棟；二期樓棟總數：8棟； 總戶數：2350戶； 銷售狀況 一期售罄；二期在售， 產品結構 （二期） 高層約28層， 3棟； 高層18 層，5 棟； 三盛國際公園玉璽臺基本情況 24 2016年累計去化房源1024套，其中90-120三室占總比91.8 %；120-1518、0 四室占總比 8.2% 2016年價格走勢 競品去化關鍵詞 本案應對關鍵詞 低價、品牌、環境 人文圈層、舒適戶型 在售房源： 二期8#、9#建面約118-150三室、四室部分少 量剩余戶型； 去化較好原因分析： 項目以緊湊三居戶型為主，市場目標客戶較多； 開發商實力強，小區物業服務好，產品品牌效應強； 價格走勢： 全年整體平穩上升，6月份后，受地王及萬達 旅游城簽約等事宜影響，上升幅度較大； 預計加推： 17年推二期除8#9#外的10-14#樓約900套建面約95- 150平的三室、四室房源；（預推房源如下） 產品類型 面積（） 戶型 套數 占比 高層 （18層） 95、118 三室兩廳兩衛19、 405 45% 124、128、132、 150 四室兩廳兩衛 495 65% 匯總 900 100% 三盛國際公園玉璽臺銷售、產品情況 戶型 16年供 應套數 16年銷 售套數 16年銷 售面積 () 去化率 兩室 92 178 178 16429 100.00% 三室 95、118 802 775 86174 96.63% 四室 124-150 88 71 9224 80.68% 合計 1068 1024 111825 95.88% 25 綠城玉籣花園基本情況 概況 占地面積：66萬平方米； 建筑面積：165000平 方米 容積率：2.60 ； 綠化率：35%； 車位配比為1:0.9； 20、一期總戶數：900多戶； 二期樓棟總數：19棟； 總戶數：942戶； 二期占地面積：51200平方米 ； 銷售狀況 一期售罄；二期在售； 產品結構 （二期） 高層約18層， 9棟； 小高層11 層，10棟； 26 2016年累計去化房源794套，其中120-140三室戶型占總比79.9%，140-160四室戶型，占總 比20.1% 2016年價格走勢 競品去化關鍵詞 本案應對關鍵詞 口碑、品質 人文圈層、校區、低價 在售房源： 二期建面約120三室、140、160四室部分少量已推未售 房源； 去化較好原因分析： 開發商實力強，社區物業服務優良，產品品牌效應強； 依山而建，環境宜居； 產品體量大21、，易形成生活全體； 價格走勢： 項目全年大體呈現上升趨勢，6-9月份漲勢較為明顯，10月 份受限購政策影響，房源去化較慢，且價格持平； 預計加推： 17年推二期708套建面約120-160平的三室、四室的剩余房源； （預推房源如下） 產品類型 面積（） 戶型 套數 占比 高層、小高 層 120 三室兩廳兩衛 108 15.2% 140、160 四室兩廳兩衛 600 84.8% 匯總 708 100% 綠城玉籣花園銷售、產品情況 戶型 16年供 應套數 16年銷 售套數 16年銷 售面積 () 去化率 三室 120 646 635 74380 98.30% 四室 140、 160 169 15922、 25440 94.08% 合計 815 794 99820 97.42% 27 漢峪海風基本情況 概況 占地面積：210畝； 建筑面積：50萬平方米； 容積率：1.8（小高層地塊）、2.8（高層地塊）； 綠化率：40%； 車位配比為1:1.1；商鋪個數：32； 地下室占比：1:0.8； 樓棟總數：15棟（高層6棟、小高層6棟、別墅3 棟）； 總戶數：1092戶； 銷售狀況 一期售罄;二期年下半年入市； 產品結構 （一期） 高層約18層， 6棟； 小高層11 層， 6棟； 28 【市場小結】 濟南整體量價齊升、量價指標分別達到歷史最高點 東部區域剛改及改善為主，短期內住宅供不應求。 典型競品項23、目為三盛國際公園，月均去化95套左右 東部區域以剛改項目為主，容積率多在2.5-3.2之間，物業類型涵蓋小 高層、高層等產品，短期內住宅供不應求。 1 2 3 濟南整體市場特征 區域特征 典型案例特征 2016年濟南住宅市場整體量價齊升，量價指標分別達到歷史最高點 29 PART 4 客戶機會分析 客戶定位 客戶流向 31 區域來源：高新片區、歷下區、歷城區、老城區。 職業構成：企業高層、泛公務員、私營業主等高收入職業。 家庭結構：三口之家為主，少量四口之家、準四口之家。 客戶層次：企業精英，購買力較強；家庭年收入在20萬以上。 置業目的：為追求更舒適生活環境及未來城市發展方向 主要交通方式：24、以私家車為主，大部分家庭有1輛車，少量家庭有兩輛以上。 產品偏好：首次改善客戶對項目品質、配套、企業品牌等要求較高 【核心客戶描摹】東部地緣性剛改客戶 32 范圍：東至鳳岐路，南至旅游路，西至奧體東路，北至花園東 路。 規劃：漢峪金谷及重汽研發中心的建設運營在2016年，將為本 項目帶來約10萬商務人口；考慮本項目的銷售周期，此類客群 正是本項目住宅客戶的重要客群。 重點客戶：總部基地南北區企業的中高層管理者及部分員工。 1 3.齊魯軟件園 3 8.漢峪金谷 8 7 7.重汽研發中心 2 4 4.時代總部基地 1.舜泰廣場 2.怡科大廈 重點客源分析： 在用： 在建： 5 5.三慶財富中心 625、.小鴨集團 齊魯軟件園： 截至2011年，齊魯軟件園入園企業已超過千家，從 業人員9萬余人 。 總部基地北區（舜泰、怡科大廈、時代總部基地）： 濟南市舜華路以東，劉智遠路以西，經十路以北，大 山坡公園以南。占地約12萬平方米，地上總建筑面 積為73萬平方米，地下總建筑面積為20萬平方米， 從業人員約3萬人。 漢峪金谷南區： 總部基地南區占地約90公頃，總建筑面積約為300萬 平方米，其中地上建筑面積約200萬平方米，地下建 筑面積約100萬平方米，預計帶來6萬的商務人口。 6 東部CBD和總部基地成型，大量大型企業東遷，從業人員至少9萬人。 【核心客戶鎖定-1】：東部私企業主及企業中高層 3326、 經十路沿線，以政府機關、大型國企及事業單位為主導的客群。 寫字樓(組團) 政府事業單位宿 舍 政府單位 銀行及金融機構（大 型） 醫院 酒店 高校 小區 18 73 21 1 7 8 6 約11 本區重點單位 寫字樓：黃金時代（國資委）、山東能源（山東 能源集團）、中潤（中石化）、大眾報業集團、潤 陽大廈、山東高速等寫字樓組團。 政府事業單位宿舍：省市直屬機關宿舍、旅游局 宿舍、財政廳宿舍、市建委宿舍、科技出版社宿舍、 工商局、文化局等單位宿舍。 政府單位：山東省財政廳、濟南市政府機關、地 礦勘探院等。 學校：山東師范大學老校區、山大老校區、山東 經濟學院、山東醫科大學等高校。 醫院：省立醫27、院東院、武警醫院、山東婦產醫院 等。 【核心客戶鎖定-2】 ：經十路沿線泛公務員客群 34 區域 老小區（2000年以前） 機關單位宿舍（2000年以前） 合計 1 20 18 38 甸 柳 小 區 燕 子 山 小 區 范圍：東至二環東路，西山大路；南至經十路，北至北園大街 重要小區代表： 1、區域比較有代表性的老小區：有花園小區、七里堡小區、 南全福小區、甸柳小區、燕子山小區、百花小區、東環花園、 肉聯廠小區、將軍小區、電廠小區、二鋼小區、七里河小區、 窯頭路小區、山大小區、祝甸小區、北全福小區、幸福柳小區 2、機關單位宿舍:中建八局、武警醫院宿舍、和平路山航宿舍、 中鐵十四局宿舍、省建工集28、團宿舍、山大宿舍、農科院宿舍等 【核心客戶鎖定-3】 ：東部老小區剛改客群及東部拆遷客群 潛在客戶核心來源區域，90年代后老小區約38個，約4萬戶 35 歷城區 歷下區 市中區 天橋區 高新區 【客戶流向】剛改客戶整體向東部片區流動 剛改客群 改善客群 36 PART 5 項目核心問題界定 37 S-優勢 W-劣勢 T-威脅 O-機會 片區價值：已獲得市場認同的 CBD旁漢峪片區 配套價值：省立醫院東院區、高 新區實驗小學、三橫一縱路網通 達全城，項目東向瞰山，外部自 然環境佳。 宏觀政策：未來政策的不確定性 片區升溫：濟南中心城區住宅六 大板塊，本案所處東部片區為置 業熱點 供不應求：片區市29、場供應斷檔， 短期內供不應求 品牌號召力弱：開發商在濟南市 場聲音薄弱 【SWOT分析】 38 【項目核心問題界定】 戰略層面： 開發商在濟南市場聲音薄弱，如何塑造開發品牌？ 選擇何種物業形態搭配能夠保證項目現金流及產品溢價？ 操作層面： 項目產品定位、項目規模確定及形象定位 核心價值構建 39 PART 6 項目定位及發展意向 40 【產品定位策略】產品使命通過南地塊高層實現項目資 金快速回籠 南地塊規劃為4棟28層1單元兩梯四戶高層產品， 產品針對剛需、首改客群。 物業類型 占地面 積（ ） 建筑面積 （ ） 容積率 高層（28） 1.7萬 5.1萬 3.0 戶型配比 面積（） 面積（） 30、面積比例 套數 套數比例 三室 95 0.97萬 19% 99 22% 105 2.45萬 48% 224 50% 125 1.17萬 23% 90 20% 四房 140 0.51萬 10% 36 8% 合計 5.1萬 100% 448 100% 41 【產品定位策略】產品使命通過北地塊低密度產品實現項目溢價 及品牌影響力落地 北地塊建議規劃為8棟小高層產品，其中6棟18層2單元一梯兩戶產品，2棟11層 1單元一梯兩戶產品。產品面對客群主要為剛改及改善型客群。 物業類型 占地面積 （ ） 建筑面積 （ ） 容積率 小高層 （18/11 層） 3.17萬 5.71萬 1.8 戶型配比 面積（）面31、積（） 面積比例 套數 套數比例 緊湊三室 105 1.71 30% 167 35% 舒適三室 125 2.86 50% 238 45% 四室 140 1.14 20% 71 15% 合計 5.71萬 100% 476 100% 42 物業類型 占地面積（） 建筑面積（） 高層 4.87萬 10.81萬 戶型 戶型配比（） 面積（） 面積比例（） 套數 套數比例 三室 95 1.62萬 15% 99 15% 105 4.76萬 44% 391 45% 125 3.03萬 28% 328 30% 四室 140 1.3萬 12% 107 10% 10.81萬 100% 924 100% 【產品定位32、】 本項目的整體戶型配比： 44 PART 7 核心價值體系構建 45 【核心價值體系】 輕 奢 產 品 價 值 體 系 輕奢科技華宅 輕奢建筑風格 輕奢園林景觀 性價比最大化 3.2米奢闊層高、全通透、高贈送，多向陽三室為趨 勢，打造超越市場的優質戶型 建議選擇新古典風格，打造品質立面 打造主題明確的“臺地景觀園林” 輕奢社區運動配套 wifi覆蓋、新風系統、直飲水入戶 慢跑道、籃球場、羽毛球場等運動設施，營造社區健 康生活 輕奢泛會所 結合景觀和一層架空層打造社區文化空間 46 【輕奢科技華宅】“Wifi智能” 社區，打造精神消費與移動互聯相結合的品 質生活示范區 互聯網+基礎服務平臺 互33、聯網+增值服務平臺 應 用 系 統 社區App Wifi全覆蓋 物聯門禁卡 物聯信報箱 智能物業費收取 應 用 系 統 公共APP軟件 掌上便利店 微信公眾號 47 空氣污染嚴重 PM2.5頻頻爆表 有效調節室內空氣濕度，使居室 時刻保持干爽、舒適的狀態。 不用開窗即可獲得新鮮空氣，減 少室內熱損失，節省能源。 驅除室內裝飾造成的可能長時間 存在的有害氣體。 【輕奢科技華宅】除霾新風系統，高效過濾 PM2.5，提升室內空氣水平 48 直飲水一般采用分質供水的方式直通住戶。所謂分質供水，即根據生活中人們對水的不同需要，由市政提供的自來水為生 活飲用水，把自來水中生活用水和直接飲用水分開，另設管網34、，采用特殊工藝將自來水進行深度加工處理成可直接飲用的純 凈水，然后由食品衛生級的管道輸出直通住戶，實現飲用水和生活用水分質、分流，達到直飲的目的，并滿足優質優用、低 質低用的要求。 【輕奢科技華宅】直飲水入戶，改善生活水質品質，打造健康生活 49 【性價比最大化】贈送飄窗、拐角飄窗、陽臺 飄窗 拐角飄窗 陽臺 贈送飄 窗、陽臺 贈送一半 等小空間， 增加居住 舒適度。 50 【輕奢社區運動配套】結合園林打造健康慢跑道、籃球場，運動綠地空間設置 羽毛球場地，營造健康生活方式 51 【輕奢建筑風格】新古典主義建筑風格，通過穩重的色彩、低層面磚與高層真 石漆的組合，配合線條切割，體現高端檔次與品質感35、 造型設計中借助大量剛柔并濟的裝飾線條，展現建筑物俊朗輪廓 建筑色調以明快溫和的偏褐色為主，配以穩重華麗的紋飾，體現項 目穩重大氣形象。 低層選擇石材或者面磚，高層可選擇 真石漆配合線條切割，出效果的同時 節約成本； 52 【輕奢園林景觀】結合地勢打造臺地景觀園林 53 首個設置泛會所的項目，泛會所區別于的架空層式休閑區， “1+3”高端品質配置，其產品設計、創作理念均來東南亞 度假酒店。由1個擁有多功能互動泳池的高端社區商業，及3 個主題泛會所圍合而成。 【輕奢泛會所】針對首改客戶，配置“1+3”高端品質泛會所，由一個擁有多 功能互動泳池的社區商業，及3個主題泛會所圍合而成 占地面積 10萬36、 總建筑面積 63萬 物業構成 12棟高層和1棟超高層住宅、4棟多層住宅、1 棟超高層辦公 容積率 4.68 主力戶型面積 34一室 58-79兩室 91-110三室 120-122四室 內部配套 商業，幼兒園 54 優秀戶型推薦（萬科城），2梯4戶，面寬39.9米，中間戶95三室， 邊戶110三室、140三室，客廳開間在3.5米以上 28高層 18小高層 西邊戶110：兩間向陽；客廳開間3.5米，主臥開間3.3米，三個功能空間帶陽臺； 中間戶95：三間向陽；客廳開間3.5米，主臥開間3.2米，玄關設計，餐客一體，衛生間干濕分離 東邊戶140：四間向陽，客廳開間4.2米，主臥開間3.6米，玄關37、設計，主臥帶衛生間和衣帽間 11小高層 55 28高層 18小高層 優秀戶型推薦（萬科金域華府），1梯2戶，18層，一個單元面寬20.3 米，107+107 107+107：三間向陽，客廳開間3.6米，主臥開間3.5米 餐客一體設計，衛生間干濕分離 帶連廊的一層每戶可實現北向小空間的贈送 11小高層 56 28高層 18小高層 優秀戶型推薦（萬科金域華府），1梯2戶，18層，125+125，餐 客一體，主臥帶獨立衛生間 125+125：三間向陽 主臥帶獨立衛生間 餐客一體 11小高層 57 萬科麓山：143三房 產品迭代 萬科城：140四房 干濕一體 干濕分離 家政室 小空間 主臥衣帽間設計 四個功能空間向陽 三個功能空間向陽 28高層 18小高層 優秀戶型推薦（萬科四室創新），1梯2戶，140+140四室，大面 寬，四個空間朝陽，功能迭代 11小高層 58 28高層 11小高層 18小高層 濟南魯能7號135四室兩廳兩衛 南向四開間設計，135超高實用率四房 濟南綠地IFC160四室兩廳兩衛 南向四開間、超大南向生活陽臺設計 優秀戶型推薦（魯能泰山七號、綠地IFC四室創新） 59 讓更多的人享受真正的地產服務！ You enjoy. 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