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1、2019 H1 上海及長三角城市寫字樓市場報告 戴德梁行寫字樓部 2019年07月 上海 2019 H1 | 寫字樓市場 戴德梁行寫字樓部3 宏觀經(jīng)濟 目錄 租賃市場 銷售市場 土地市場 Content 房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚 需求先抑后揚，租金下滑漸趨于平穩(wěn) 成交量同比小幅上升，整棟成交活躍 底價成交為主的市場，靜安及長寧區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異 展望預(yù)測 后市大量供應(yīng)加劇競爭，短期租金反彈無力 戴德梁行寫字樓部 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 2019年一季度經(jīng)濟增速放緩，第三產(chǎn)業(yè)比重保持高位；前五個月，房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚 4 辦公樓投資額及投資增速（2009-201905） 房地產(chǎn)投資額及增幅（2、2009-201905） 人民幣，億元 三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2009-2019Q1） 國民生產(chǎn)總值及增幅（2009-2019Q1） 人民幣，億元 人民幣，億元 2019Q1，國民生產(chǎn)總值8308億元，同比增長 5.7%，與去年同期相比增速回落，較全國增 速下滑0.7個百分點，經(jīng)濟增速放緩。 2019Q1，第三產(chǎn)業(yè)增加值6013億元，同比 增長8.8%；第三產(chǎn)業(yè)占比72%，比去年同期 增長。 2019年1-5月，固定資產(chǎn)投資增幅5.0%， 增速同比放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額1537億 元，同比增長4.0%，增速比去年同期提高。 2019年1-5月，辦公樓投資額255億元，同比增 長3.1%，與去3、年同期相比增速上揚。 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 0 10000 20000 30000 40000 200920112013201520172019Q1 GDP增幅 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 0 10000 20000 30000 40000 200920112013201520172019Q1 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率 0% 10% 20% 30% 40% 0 2000 4000 6000 200920112013201520172019.1-5 房地產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速，同比% 房地產(chǎn)投資增速，4、同比% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% (1000) 0 1000 2000 3000 4000 5000 200920112013201520172019.1-5 辦公樓投資其他投資辦公樓投資增幅 人民幣，億元 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計網(wǎng) 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 上半年整體成交放緩，市場先抑后揚，大量新增供應(yīng)下促使空置率持續(xù)攀升，租金在連續(xù)下滑后漸趨于平穩(wěn) 5 上海甲級寫字樓供求及空置率 核心區(qū)及新興區(qū)甲級寫字樓凈吸納量與空置率 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部 萬 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% 0 20 40 60 80 105、0 120 140 H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019 新增供應(yīng)凈吸納量空置率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -10 -5 0 5 10 15 20 25 2017Q12017Q32018Q12018Q32019Q1 核心區(qū)凈吸納量新興區(qū)凈吸納量 核心區(qū)空置率新興區(qū)空置率 萬 8.80 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 H1 2017H2 2017H1 2018H2 2018H1 2019 10.00 6.90 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 2013Q12014Q12015Q12016Q126、017Q12018Q12019Q1 核心區(qū)新興區(qū) 上海甲級寫字樓租金走勢 核心區(qū)及新興區(qū)甲級寫字樓租金走勢 元/天 元/天 Cushman 其中靜安南西社區(qū)地塊位于南京西路板塊， 地段優(yōu)勢明顯，中高端商務(wù)氛圍濃郁，樓 板價創(chuàng)新高； 長寧區(qū)天山街道地塊所在商圈成熟，配套 完善，受房企追捧；而程家橋街道地塊航 空產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確，臨空板塊利好規(guī)劃后市 發(fā)展前景廣闊。 底價成交比重 底價成交比重 溢價率 Cushman & Wakefield | 戴德梁行 后市后市展望展望 下半年，預(yù)計74萬方寫字樓項目入市，其中前后灘及徐匯濱江是供應(yīng)密集板塊 11 上海上海SKSK大廈大廈 佳兆業(yè)金融中心佳兆業(yè)金融中7、心 路發(fā)廣場路發(fā)廣場 陸家陸家嘴濱江中心嘴濱江中心 上海西岸國際上海西岸國際 人工智能中心人工智能中心 湘芒果湘芒果 福晟前灘福晟前灘 綠地黃浦濱江綠地黃浦濱江 夢中心夢中心 晶耀前灘晶耀前灘T7T7 板塊板塊項目名稱項目名稱 黃浦濱江綠地黃浦濱江 前灘晶耀前灘T7 前灘福晟前灘 后灘上海SK大廈 洋涇陸家嘴濱江中心 世紀公園路發(fā)廣場 世紀公園佳兆業(yè)金融中心 徐匯濱江夢中心 徐匯濱江湘芒果 徐匯濱江 上海西岸國際 人工智能中心 徐匯濱江、前后灘板塊供應(yīng)密集 約20萬 約27萬 戴德梁行寫字樓部 總結(jié)與展望總結(jié)與展望 12 租賃市場供應(yīng)方面，2019年上半年約42萬方的甲 級寫字樓項目竣工，主要8、來自新興商圈，其中北 外灘板塊迎來2個新項目入市。 租賃市場需求方面，整體需求不足，市場先抑后揚，大量新 增供應(yīng)繼續(xù)推高空置率至18.5%，租金在持續(xù)下滑后逐漸走向 平穩(wěn)。節(jié)省成本為主的擴租及改善型企業(yè)從主要核心區(qū)向次 級核心區(qū)、新興區(qū)或園區(qū)搬遷。在復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境下，律所、 咨詢行業(yè)業(yè)務(wù)增長。 2019年下半年，市場預(yù)計約74萬方的優(yōu)質(zhì)辦公物 業(yè)竣工入市。其中，徐匯濱江、前后灘供應(yīng)體量 較大。 總結(jié)總結(jié) 展望展望 未來3年仍有大量新增供應(yīng)入市，將會導(dǎo)致甲級寫字樓競爭壓 力繼續(xù)增加；短期空置率走高局面延續(xù)，短期租金反彈無力。 戴德梁行寫字樓部 蘇州2019 H1 | 寫字樓市場 戴德梁行寫字樓部19、4 宏觀經(jīng)濟 目錄 租賃市場 銷售市場 土地市場 展望預(yù)測 Content 第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定增長，但辦公樓投資額負增長 整體租金小幅度回落，出租率持續(xù)走低 價格略微上揚，散售依然占據(jù)主流 共計5宗商辦/商服用地成交，主要分布姑蘇、相城 供求不平衡背景下，出租率及租金預(yù)計持續(xù)走低 戴德梁行寫字樓部 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)投資額增速放緩，辦公樓投資持續(xù)縮減，增速依然為負 15 人民幣，億元 三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1） 固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)投資額（2009-201905） 人民幣，億元 辦公樓投資額及投資增速（2014-201905） 生產(chǎn)總值及增幅（2010、08-2019Q1） 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 200820102012201420162018 GDP增幅 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 200820102012201420162018 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第11、三產(chǎn)業(yè)增長率 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2009201220152018 固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資總額 固定資產(chǎn)投資增速，同比%房地產(chǎn)投資增速，同比% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 201420162018 辦公樓投資其他投資辦公樓投資增幅 2019Q1,蘇州蘇州GDP總額為總額為4152億億 元，同比增長元，同比增長6.3% 2019Q1，第三12、產(chǎn)業(yè)增加值，第三產(chǎn)業(yè)增加值2102億元，億元， 同比增長同比增長8.6%，占比，占比50.6% 2019年年1-5月，房地產(chǎn)投資額為月，房地產(chǎn)投資額為1177 億元，同比增長億元，同比增長4.6% 2019年年1-5月，辦公投資額為月，辦公投資額為23億元，億元， 同比下滑同比下滑22.9% 人民幣，億元 人民幣，億元 戴德梁行寫字樓部 宏觀政策宏觀政策 明確長三角“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略地位，蘇州吳江被納入生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)之一 16 長三角一體化戰(zhàn)略定位長三角一體化戰(zhàn)略定位 2019年7月2日， 長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要已正 式審議通過并印發(fā)，明確了長三角“一極三區(qū)一高地”的13、戰(zhàn)略地 位，在江蘇蘇州吳江、浙江嘉興嘉善和上海青浦江蘇蘇州吳江、浙江嘉興嘉善和上海青浦這三個區(qū)域建設(shè) 生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。 長江三角洲區(qū)域一體化 發(fā)展規(guī)劃綱要 “一極三區(qū)一高地”“一極三區(qū)一高地” 即長三角通過一體化發(fā)展，使其成為全國經(jīng)濟發(fā)展強勁活躍的增長極增長極，成 為全國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的樣板區(qū)樣板區(qū)，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的引領(lǐng)區(qū)和區(qū)域一 體化發(fā)展的示范區(qū)示范區(qū)，成為新時代改革開放的新高地新高地。 長三角一體化重點區(qū)域長三角一體化重點區(qū)域 “長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)”“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)” 即江蘇蘇州吳江地區(qū)、浙江嘉興嘉善地區(qū)和上海青浦地區(qū)，在實施長三角 一體化戰(zhàn)14、略過程中，以這個區(qū)域建設(shè)生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。 建設(shè)“虹橋商務(wù)區(qū)”和“上海自貿(mào)試驗區(qū)的新片區(qū)”建設(shè)“虹橋商務(wù)區(qū)”和“上海自貿(mào)試驗區(qū)的新片區(qū)” 打造虹橋國際開放樞紐，打造國際化的中央商務(wù)區(qū)和國際貿(mào)易中心的新平 臺。自貿(mào)試驗區(qū)新片區(qū)位于上海東部，兩個區(qū)域可帶動上海一東一西“兩 翼齊飛”，更好發(fā)揮對外、對內(nèi)開放的樞紐作用。 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 整體租金小幅回落，新增供應(yīng)及需求放緩的雙重壓力下，全市出租率持續(xù)走低 17 2019年6月份，全市租金均價為77.8元/月，較上季度小幅度下降 1.8%，整體租金呈下滑趨勢； 2019H1共有3個新項目竣工，分別是蘇州太平金融大廈、協(xié)鑫廣15、場、豐 隆城市廣場，帶來約17萬平方米的新增供應(yīng)，新項目的入市以及需求放 緩雙重壓力下，導(dǎo)致全市出租率持續(xù)下滑至70.4%；由于新增供應(yīng)均集 中在工業(yè)園區(qū)，故園區(qū)出租率持續(xù)下降至69.7%； 受經(jīng)濟下行的影響，整體需求放緩，2019H1全市凈吸納量僅為14650平 方米。 蘇州甲級寫字樓分析整體市場分析蘇州甲級寫字樓分析整體市場分析 全市各商圈租金報價及出租率，元全市各商圈租金報價及出租率，元/月月 金雞 湖 高新區(qū) 吳中 區(qū) 鼓 樓 玄 湖 建 鄴 秦 淮 140 70 工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) （69.7%） 85 45 城區(qū)城區(qū) （64.0%） 吳中區(qū)吳中區(qū) （82.7%） 75 40 高新區(qū)高16、新區(qū) （79.4%） 120 60 平方米 29.58% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 新增供應(yīng)凈吸納量空置率 戴德梁行寫字樓部 47% 21% 21% 11% 200-500 200以下 500-1000 1000以上 62% 34% 4% 新設(shè) 搬遷 擴租 23% 16% 14% 14% 11%17、 7% 4% 4%3% 專業(yè)服務(wù) 金融業(yè) 批零貿(mào)易 信息科技 制造業(yè) 生物醫(yī)藥 建筑業(yè) 生活服務(wù) 房地產(chǎn) 科學(xué)技術(shù) 教育培訓(xùn) 文化傳媒 租賃市場租賃市場 2019年H1，租賃成交結(jié)構(gòu)：新設(shè)占據(jù)主流，搬遷相對活躍；中小面積依然引領(lǐng)租賃市場 18 2019年H1蘇州成交客戶行業(yè)2019年H1蘇州成交客戶類型2019年H1蘇州成交面積 專業(yè)服務(wù)專業(yè)服務(wù) 金融業(yè)金融業(yè) 批零貿(mào)易批零貿(mào)易 新設(shè)新設(shè) 搬遷搬遷 擴租擴租 200-500 200以下以下 500-1000 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 2019H1，專業(yè)服務(wù)榮登榜首；傳統(tǒng)保險證券搬遷換租較活躍，拉高金融業(yè)整體比例 19 批零貿(mào)易批零貿(mào)易18、 以服裝貿(mào)易、制造類零部件貿(mào)易為主， 工業(yè)園區(qū)依然為主力布點區(qū)域 金融業(yè)金融業(yè) 受政策因素影響，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)退租普遍，但 傳統(tǒng)金融行業(yè)（銀行、保險、證券）搬遷換租較 活躍，且需求面積較大，偏好園區(qū)湖西板塊 信息科技信息科技 以互聯(lián)網(wǎng)+類型企業(yè)為主，例如互聯(lián) 網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺，軟件開發(fā)服務(wù)等 專業(yè)服務(wù)專業(yè)服務(wù) 以律所、會計事務(wù)所、戰(zhàn)略咨詢?yōu)橹鳎?主要布局工業(yè)園區(qū) 制造業(yè)制造業(yè) 典型成交項目（典型成交項目（2019H1) 租賃甲級寫字樓多作為前臺行政或銷售 部門，用作形象展示，租賃面積500以 下居多 租戶租戶區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱面積（）面積（） 某律師事務(wù)所工業(yè)園區(qū)蘇州中心590 知名服裝貿(mào)19、易公司工業(yè)園區(qū)蘇州中心400 知名內(nèi)資保險公司工業(yè)園區(qū)蘇州中心5000 某人力資源公司高新區(qū)匯融廣場310 知名信息科技公司工業(yè)園區(qū)鳳凰國際大廈200 備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔相關(guān)法律責任 戴德梁行寫字樓部 銷售市場銷售市場 2019H1，新增供應(yīng)主要為九龍倉國金中心，中海整體收購財富廣場，散售依然為主流 蘇州寫字樓供求量價（蘇州寫字樓供求量價（20172017- -2019Q22019Q2） 2019H12019H1蘇州寫字樓銷售交易蘇州寫字樓銷售交易TOP5TOP5 項目名稱項目名稱板塊 成交面積成交面積 （平方米平方米） 成交總價成交總價 （萬元）（萬元） 成交均價20、成交均價 （元（元/平方米平方米） 蘇州國際財富廣場湖西板塊109600/ 碧桂園新翼廣場高鐵新城板塊230112338710164 九龍倉國金中心湖東板塊107992814926066 蘇州城市生活廣場平江新城板塊5799768313248 綠地云璽湖濱商務(wù)廣場太湖新城5223592111335 10萬以上 2-3萬 1-2萬 1萬以下 平方米元/平方米 姑蘇區(qū)姑蘇區(qū) 高新區(qū)高新區(qū) 工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 相城區(qū)相城區(qū) 吳中區(qū)吳中區(qū) 吳江區(qū)吳江區(qū) - 5,000.00 10,000.00 15,000.00 20,000.00 25,000.00 - 50,000 100,000 150,000 21、200,000 250,000 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 供應(yīng)面積成交面積成交均價 戴德梁行寫字樓部 土地市場土地市場 2019H1,共推出11宗商服/商務(wù)金融用地，成交5宗；姑蘇區(qū)商辦住混合用地溢價成交 21 姑蘇區(qū)姑蘇區(qū) 高新區(qū)高新區(qū) 工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū) 相城區(qū)相城區(qū) 吳中區(qū)吳中區(qū) 吳江區(qū)吳江區(qū) 1 1、地塊：蘇地、地塊：蘇地20182018- -WGWG- -3434號（相城區(qū)）號（相城區(qū)） 成交日期：2019/1/4 土地面積：88260m 容積率：1.0-2.2 用地性質(zhì)：22、商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地 建筑面積：194172m 中標企業(yè)：蘇州和恒置地有限公司中標企業(yè)：蘇州和恒置地有限公司 中標總價：29.1258億元 溢價率：0% 樓板價：15000元/m 2 2、地塊：蘇地、地塊：蘇地20182018- -WGWG- -3535號（相城區(qū)）號（相城區(qū)） 成交日期：2019/1/4 土地面積：13876m 容積率：3.0-4.0 用地性質(zhì)：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地 建筑面積：55504m 中標企業(yè)：中鐵第五勘察設(shè)計院集團有限公司，中標企業(yè)：中鐵第五勘察設(shè)計院集團有限公司， 中鐵十八局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中鐵十八局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中標總價：5.4394億元 溢價23、率：0% 樓板價：9800元/m 5 5、地塊：蘇園土掛（、地塊：蘇園土掛（20192019）0505（工業(yè)園區(qū)）（工業(yè)園區(qū)） 成交日期：2019/5/28 土地面積：15678m 容積率：2.0-3.0 用地性質(zhì)：商務(wù)金融用地 建筑面積：47034m 中標企業(yè)：啟迪設(shè)計集團股份有限公司中標企業(yè)：啟迪設(shè)計集團股份有限公司 中標總價：1.3170億元 溢價率：0% 樓板價：2800元/m 3 3、地塊：蘇地、地塊：蘇地20182018- -WGWG- -4646號（姑蘇區(qū)）號（姑蘇區(qū)） 成交日期：2019/2/22 土地面積：79756m 容積率：2.2 用地性質(zhì)：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地 建筑面24、積：170351m 中標企業(yè)：海基投資有限公司中標企業(yè)：海基投資有限公司 中標總價：31.7229億元 溢價率：54% 樓板價：12098元/m 4 4、地塊：蘇地、地塊：蘇地20192019- -WGWG- -1 1號（姑蘇區(qū)）號（姑蘇區(qū)） 成交日期：2019/4/24 土地面積：34742m 容積率：3.0 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地、交通服務(wù) 場站用地（停車場） 建筑面積：55673m 中標企業(yè)：上海同桓投資管理有限公司中標企業(yè)：上海同桓投資管理有限公司 中標總價：9.8864億元 溢價率：32% 樓板價：17758元/m 戴德梁行寫字樓部 總結(jié)與展望總結(jié)與展望 22 租賃市場需求25、方面，2019H1全市凈吸納量僅為14650平方 米，依然以工業(yè)園區(qū)為主。專業(yè)服務(wù)業(yè)攀登榜首，傳統(tǒng)保 險證券搬遷換租較活躍，金融業(yè)成交提升。 未來3年預(yù)計將有120萬新項目入市，工業(yè)園區(qū) 占比近半。短期內(nèi)受市場供應(yīng)過剩以及需求放 緩的雙重壓力下，預(yù)計未來寫字樓空置持續(xù)上 升，同時未來部分開發(fā)商可能會降低租金來達 到項目快速去化。 總結(jié)總結(jié) 展望展望 盡管當前蘇州市場供求矛盾突出，但隨著長三角一體化的加 速發(fā)展，知名開發(fā)商、內(nèi)外房地產(chǎn)基金等由一線城市往二線 城市涌入，未來蘇州甲級寫字樓市場仍有較大潛力。 2019H1蘇州整體租賃市場新增供應(yīng)約17.1萬方， 即為太平金融大廈、協(xié)鑫廣場、豐隆城市中26、心。 伴隨大量新項目的竣工，全市空置率持續(xù)走高至 29.6%。 戴德梁行寫字樓部 杭州 2019 H1 | 寫字樓市場 戴德梁行寫字樓部 24 宏觀經(jīng)濟 目錄 租賃市場 銷售市場 土地市場 展望預(yù)測 Content 經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升 市場熱度一般，板塊租金差異縮小 觀望情緒濃郁，市場偏好熱點項目 非核心區(qū)土地成交溢價有不俗表現(xiàn) 后峰會前亞運時代，整體市場在調(diào)整中迎接機遇 戴德梁行寫字樓部 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 杭州2019年第一季度GDP總額同比增長7.5%，房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升 25 人民幣，億元 房地產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019年Q1）固定資產(chǎn)投資額及投資增27、速（2009-2019Q1） 人民幣，億元 三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1） 生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1） 人民幣，億元 人民幣，億元 2019年第一季度杭州GDP總額為 3230億元，同比增長8% 2019年第一季度杭州第三產(chǎn)業(yè)增加 值為2078億元，占總GDP64.3% 2019年第一季度杭州固定資產(chǎn)投資 額為1100億元，同比增長11.3% 2019年第一季度杭州房地產(chǎn)投資 同比增長14.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 GDP增幅 0% 5% 10% 15% 2028、% 25% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速，同比% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速，同比% 人民幣，億元 數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局 備注：2019年Q1房地產(chǎn)投資額未29、公布數(shù)據(jù) 戴德梁行寫字樓部 宏觀政策宏觀政策 從“西湖時代”到“錢塘江時代” 奧體博覽城地下城規(guī)劃公布 立足于城市地鐵綜合體開發(fā)思路，綜合謀劃地鐵、隧道、地下商業(yè)空間、人防 設(shè)施、城市緊急避難所等地下建設(shè)項目。 與地面體育會展設(shè)施結(jié)合起來，將奧體博覽城打造成以體育、會展功能為主， 集商務(wù)、旅游、休閑、文化、居住功能于一體的大型城市綜合體。 “地下城”總體定位 “地下城”總體體量 占地面積達98.6萬平方米，相當于138個標準足球場，分為核心區(qū)地下空間和 地鐵綜合體地下空間。 規(guī)劃停車位15000個，其中地面規(guī)劃停車位1000個，地下空間規(guī)劃停車位 14000個。 鳥瞰奧體博覽城 地下空間初覽地30、下空間初覽 地下空間初覽 體育商圈 供給零售、餐飲、娛樂等多 種業(yè)態(tài)，能夠滿足地區(qū)性、 全齡層、多客群消費者的購 物、休閑及娛樂等需求，強 調(diào)一站式、多樣化、超值性 消耗服務(wù)。 提供以主力店為主的高等商 業(yè)業(yè)態(tài)+餐飲為主的歸納營業(yè)， 博覽中心地下貿(mào)易分為A、B、 C三個貿(mào)易區(qū)。 提供零售、快餐飲等以快節(jié)拍 消費為主要特點的商業(yè)業(yè)態(tài)， 同時地鐵物業(yè)與其它各功能區(qū) 塊商業(yè)相連，供應(yīng)快速便捷、 物業(yè)共享的貿(mào)易模式。 提供旅店商務(wù)配套、品牌主力 店、高等餐飲等業(yè)態(tài)。 四大商圈 博覽商圈 地鐵商圈 都邑之門商圈 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 2019Q2，拱墅區(qū)新增供應(yīng)1例項目，大悅城寫字樓入市體31、量約3.3萬方 27 杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)量杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部 典型新增個案（2019Q2) 項目名稱項目名稱大悅城大悅城 物業(yè)層數(shù)地上26層地下三層 總建筑面積34570平方米 標準層高4.2米 租金報價4.0-4.3元/平方米/天 備注：信息以案場實際為準 運河 CBD 項目名稱：大悅城 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 平方米 戴德梁行寫字樓部 租賃市場32、租賃市場 杭州甲級寫字樓租賃市場熱度一般，核心商圈與新興商圈板塊租金差異縮小 28 核心、新興商圈租金報價及出租率，元核心、新興商圈租金報價及出租率，元/天天 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部 武林 （87.0%） 7.5 4.3 黃龍 （88.4%） 5.3 3.7 慶春 （90.7%） 錢江新城 （90.3%） 6.8 3.6 運河CBD （68.2%） 申花 （98%） 西溪 （89.6%） 錢江世紀城 （80.1%） 濱江 （85.2%） 未來科技城 （56.7%） 新天地 （63.4%） 城東新城 （97.6%） 3.9 2.9 3.6 2.5 3.4 2.8 5.7 3.7 3.5 2.33、8 4.5 4.2 4.0 3.43.3 2.5 10.0 4.5 核心商圈新興商圈 杭州平均租金走勢杭州平均租金走勢 4.10 4.20 4.30 4.40 4.50 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 2019Q2，杭州甲級寫字樓租賃市場熱度一般。全市甲級寫字樓平 均租金為4.36元/天/，平均租金小幅回落。季度新增供應(yīng)量不 多，空置率錄得17.0%，整體空置率波動幅度不大。 杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)、吸納量和空置率杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)、吸納量和空置率 元/天 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 34、20.0% 25.0% 30.0% 0 100000 200000 300000 400000 2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 新增供應(yīng)（萬）凈吸納量（萬）空置率 平方米 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 房地產(chǎn)建筑、信息科技及大健康業(yè)成交比重增長 典型成交項目（典型成交項目（2019Q2) 29 租戶租戶入駐寫字樓入駐寫字樓面積面積類型類型區(qū)域區(qū)域 某大健康公司來福士中心200搬遷錢江新城 某知名券商武林時代600新設(shè)武林 某金融機構(gòu)歐美中心530續(xù)租黃龍 房地產(chǎn)企業(yè)平安金融中心422新設(shè)錢江新城 租35、戶租戶入駐寫字樓入駐寫字樓面積面積類型類型區(qū)域區(qū)域 某國有交通運輸企業(yè)香溢大廈700擴租濱江 知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)歐美金融城 T670000搬遷未來科技城 建筑裝飾公司紅石商務(wù)大廈700新設(shè)武林 某知名券商天津物產(chǎn)大廈1000續(xù)租盛岸路 某國有交通運輸企業(yè)銀豐大廈200新設(shè)濱江區(qū) 備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔相關(guān)法律責任 租賃成交行業(yè)結(jié)構(gòu)租賃成交行業(yè)結(jié)構(gòu) 2019年年Q12019年年Q2 24% 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 建筑建筑 22% 22%金融金融22% 17% 信息信息 科技科技 12% 10% 批零批零 貿(mào)易貿(mào)易 13% 8%4%大健康大健康 戴德梁行寫字樓部 銷售市場銷售市場 2036、19上半年，新興板塊現(xiàn)兩宗大宗交易，散售市場觀望情緒抬升 杭州寫字樓供求量價（杭州寫字樓供求量價（2018.72018.7- -2019.62019.6） 2019Q22019Q2杭州寫字樓散售交易杭州寫字樓散售交易TOP5TOP5 項目名稱項目名稱板塊板塊 成交面積成交面積 （平方米平方米） 成交總價成交總價 （萬元）（萬元） 成交均價成交均價 （元（元/ /平方米平方米） 迪凱城星國際錢江新城3104813147942348 歐美金融城（EFC）未來科技城270926632924483 萬融城申花201644679523208 昆侖商務(wù)中心近江179895384629933 綠谷杭州九堡137、71352902316938 數(shù)據(jù)來源：銳達斯數(shù)據(jù)庫 備注 1、辦公類物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以辦公類產(chǎn)證為準； 2、上表剔除辦公類物業(yè)中類住宅項目 萬 元/ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 5 10 15 20 25 30 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.42019.52019.6 新增供應(yīng)成交面積成交均價 2019Q2寫字樓大宗交易 近 江 項目：昆侖中心 面積：1.80萬 總價：5.38億元 單價：29933元38、/ （已備案部分） 申 花 項目：萬融城 面積：1.74萬 總價：4.05億元 單價：23256元/ 戴德梁行寫字樓部 土地市場土地市場 2019Q2，共成交17宗商業(yè)用地，集中在蕭山區(qū)及西湖區(qū)，非核心區(qū)的土地成交溢價有不俗表現(xiàn) 31 整體情況：2019年二季度 杭州商業(yè)地塊成交17宗， 整體成交面積35.5萬平方 米，同比增加235.4%。成 交總金額107.5億元，同 比下降5.4%； 成交區(qū)域：2季度商業(yè)用 地主要集中在蕭山區(qū)及西 湖區(qū)； 成交樓面價：2季度平均 樓板價7980元/，平均 溢價率44.8%。蕭山及余 杭等非核心區(qū)的土地成交 溢價率有不俗表現(xiàn)。 4 4 3 3 5 5 6 39、6 7 7 8 8 1010 1111 1212 1313 1515 1616 1717 9 9 2 2 1 1 1414 戴德梁行寫字樓部 土地市場土地市場 2019Q2土地成交明細 32 序號地塊編號區(qū)域用地性質(zhì)容積率 建筑面積出讓面積樓板價 溢價率競得方 （平方米）（平方米）（平方米） 1蕭政儲出201912號蕭山區(qū)商業(yè)2.5275421101714666104.1%蕭山錢江世紀城城市運營 2蕭政儲出201910號蕭山區(qū)商業(yè)2.5339671358714569105.5%蕭山錢江世紀城城市運營 3蕭政儲出201915號蕭山區(qū)商業(yè)1.8301121672940661.7%杭州新寶控股 4蕭40、政儲出201914號蕭山區(qū)商業(yè)511694023388757138.9%臺泥國際(香港)有限公司 5蕭政儲出201911號蕭山區(qū)商業(yè)73847275496150730.3%蕭山錢江世紀城城市運營 6杭政儲出201923號拱墅區(qū)商業(yè)31259614198752730.0%地鐵置業(yè)&寶龍 7杭政儲出201924號西湖區(qū)商業(yè)1.5559037272662788.8%浙江海濱建設(shè) 8余政儲出201918號余杭區(qū)商業(yè)2.5360771443137000.0%建信國際工程 9杭政儲出201917號西湖區(qū)商業(yè)1.442918306561714957.9%杭州星開實業(yè) 10杭政儲出201915號下城區(qū)商業(yè)3.41、5481571375982110.0%杭州星潮置業(yè) 11杭政儲出201913號濱江區(qū)商業(yè)3.5356551018771750.0%浙江中南 12杭政儲出20199號上城區(qū)商業(yè)5.3141415266821608930.4%金地商置 13蕭政儲出201913號蕭山區(qū)商業(yè)8.463185523765450000.0%浙江榮盛控股 14杭政儲出201935號西湖區(qū)商業(yè)1.3539597293891827265.0%星月 15杭政儲出201934號西湖區(qū)商業(yè)1.1532948451698794.6%杭州鼎煌裝修 16杭政儲出201932號西湖區(qū)商業(yè)1.119120173821364656.3%綠城&藍42、城 17余政儲出201922號余杭區(qū)商業(yè)1.25835486323130.0%北京恒德新業(yè) 戴德梁行寫字樓部 總結(jié)與展望總結(jié)與展望 33 租賃市場方面，上半年租賃市場熱度一般，市場 需求減退，新興板塊仍有增長。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看， 上半年甲級寫字樓租金有所下滑，新入市項目較 少，空置率小幅下降。未來科技城EFC帶動板塊 吸納表現(xiàn)強勁，黃龍慶春等老核心商圈客戶外溢 現(xiàn)象顯著。 銷售市場方面，上半年杭州寫字樓市場整體成交規(guī)模較18 年同比下降53%，而成交均價則穩(wěn)步升高。熱點項目成交集 中度高，拱墅區(qū)及近江區(qū)域項目上半年表現(xiàn)亮眼。 19年下半年至2020年預(yù)計將有多個租賃項目入 市，集中在濱江、錢江世43、紀城及錢江新城等沿 江區(qū)域。為市場注入競爭的同時，也有望刺激 需求增長。 總結(jié)總結(jié) 展望展望 新興板塊標桿項目集中入市，多個項目已經(jīng)提前開啟亞運 前夕的市場客戶競爭。隨著現(xiàn)階段杭州人口落戶政策的放 寬及軌道交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸成熟，宏觀環(huán)境的利好將會促進 未來杭州銷售市場需求攀升。 戴德梁行寫字樓部 南京 Q3 2017| 長三角及上海市寫字樓市場速遞 寧波 2019 H1 | 寫字樓市場 戴德梁行寫字樓部35 宏觀經(jīng)濟 目錄 租賃市場 銷售市場 土地市場 展望預(yù)測 Content 經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，外部環(huán)境仍有諸多不確定性 整體市場租金上揚 板塊入駐差異不斷縮小 成交略顯乏力，整體成交集中于鄞州區(qū)44、 僅鄞州區(qū)一宗溢價地塊，整體土地商業(yè)市場仍較低迷 未來市場持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，高性價比項目成需求熱點 戴德梁行寫字樓部 宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 總體經(jīng)濟運行平穩(wěn)，但經(jīng)濟下行壓力仍然存在，外部環(huán)境不確定性仍然較多 36 人民幣，億元 房地產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019Q1） 固定資產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019Q1） 人民幣，億元 三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1） 生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1） 人民幣，億元 人民幣，億元 20192019年第一季度，寧波年第一季度，寧波GDPGDP總額為總額為 24692469億元，同比增長億元，同比增長7.1%7.1% 201945、2019年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增長年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增長 值為值為11941194億元，占億元，占GDPGDP比重比重51%51% 20192019年第一季度，固定資產(chǎn)投資額年第一季度，固定資產(chǎn)投資額 同比增長同比增長7.9%7.9%，比去年同期提高，比去年同期提高6.36.3 個百分點個百分點 20192019年第一季度，寧波房地產(chǎn)投年第一季度，寧波房地產(chǎn)投 資額為資額為458458億元，同比增長億元，同比增長11.3%11.3% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 GDP增幅 046、.00% 4.00% 8.00% 12.00% 16.00% 20.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè) 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速，同比% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 0 400 800 1200 1600 2000 房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速，同比% 戴德梁行寫字樓部 寧波都市區(qū)建設(shè)目標寧波都市區(qū)建設(shè)目標 發(fā)揮寧波港口開放等特色優(yōu)勢，全面建設(shè)47、 高品質(zhì)宜居宜業(yè)宜學(xué)宜游之都。 全面對接融入長三角一體化發(fā)展，構(gòu)建東 部甬臺溫大城市群連綿帶。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 浙江全力打造“世界級”大都市區(qū) 寧波大都市區(qū)將建設(shè)以開放創(chuàng)新為特色的國際港口名城 總體目標總體目標 打造浙江大都市區(qū)： 與浙江大灣區(qū)“打造世界級現(xiàn)代化大灣區(qū)”的目標相對應(yīng)， 浙江大都市區(qū)建設(shè)的總目標同樣直指“世界級” 總目標: 努力成為長三角世界級城市群一體化發(fā)展金南翼。 具體目標: 打造參與全球競爭主陣地、打造長三角高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)、 打造浙江現(xiàn)代化發(fā)展引領(lǐng)極。 全省將形成以杭州、寧波、溫州、金義四 大都市區(qū)核心區(qū)為中心帶動，以環(huán)杭州灣、 甬臺溫、杭金衢、金麗溫四大城市連綿帶 為48、軸線延伸，以四大都市經(jīng)濟圈為輻射拓 展的網(wǎng)絡(luò)型城市群空間格局。 寧波都市區(qū)輻射范圍寧波都市區(qū)輻射范圍 以寧波都市區(qū)為核心，涵蓋紹興嵊新組 團，加強甬紹舟臺緊密聯(lián)動，構(gòu)建海洋 與內(nèi)陸腹地雙向輻射的寧波都市圈。 寧波都市區(qū)： “東方大港”寧波都市區(qū)將 建設(shè)以開放創(chuàng)新為特色的國 際港口名城，重點打造義甬 舟開放大通道、北翼產(chǎn)業(yè)制 造大走廊、甬江科創(chuàng)大走廊、 環(huán)象山港三門港臺州灣 海洋經(jīng)濟平臺等功能平臺。 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 核心區(qū)、新興區(qū)主要商圈租金及出租率 38 2019Q2，寧波甲級寫字樓整體租金水平為2.27元/天。 整體空置率13.9%，各區(qū)域內(nèi)整體空置率波動不大。 四大核心49、商圈：上半年，江北及海曙區(qū)租賃需求較為活躍， 優(yōu)質(zhì)項目帶動板塊租金上揚。鄞州核心商務(wù)區(qū)租金漲幅乏 力，客戶存在持續(xù)外溢現(xiàn)象。 新興商圈：東部新城空置率持續(xù)降低，與核心商圈板塊入駐 差異在不斷縮小。 3.8 1.5 3.7 | 2.0 核心、新興商圈租金報價及出租率，元核心、新興商圈租金報價及出租率，元/天天 核心商圈新興商圈 海曙區(qū) （91%） 江北區(qū) （91%） 老江東區(qū) （90%） 東部新城 (85%) 南部商務(wù)區(qū) (80%) 鄞州區(qū) (87%) 4.5 1.6 2.3 1.3 2.0 | 1.1 2.3 0.9 租金水平和空置率租金水平和空置率 11.50% 12.00% 12.50% 13.00% 13.50% 14.00% 14.50% 1.9 2 2.1 2.2 2.3 2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2 租金空置率 元/天/ 戴德梁行寫字樓部 租賃市場租賃市場 寧波租賃市場企業(yè)新設(shè)需求活躍，客戶承租面積度仍以小面積為主 典型成交項目（典型成交項目（2019Q1) 租