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1、2019 中國房地產行業發展白皮書 1 2019 中國房地產行業發展白皮書 1 觀點指數發布 2019 中國房地產行業發展白皮書 觀點指數2019 中國房地產行業發展白皮書是對房地產行業的發 展現狀與前景所做的整體性研究，由專業研究機構觀點指數研究院撰寫， 并于每年度的博鰲房地產論壇上定期發布。 隨著行業從高速發展到平穩落地，市場不斷分化、行業集中度逐漸增 加，房地產從單一面向多維度方向前行。在處于傳統業務式微，融資收緊 而且債務壓力上升、規模卻步而兼顧利潤等環境之下，房企們要如何調整 前進步伐，在多元格局中突圍而出，而大熱的長租公寓、聯合辦公等創新 領域以及眾多同業者趨之若鶩的物業服務、產業2、地產在其中扮演什么的角 色，值得我們深思與探討。 為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動態、市場發展、行業經濟的 基礎上，采用企業訪談、資料數據收集分析的手法，結合專業的數據分析 和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地產行業各業態各環節的發展 現狀，并且對標桿企業項目、產品模式進行綜合探析，在 2019 博鰲房地 產論壇現場隆重發布觀點指數2019 中國房地產行業發展白皮書，與 各方企業共謀劃，同成長。 2019 中國房地產行業發展白皮書 2 目錄目錄 3 33 7 39 53 13 13 18 23 28 39 47 長租公寓 聯合辦公 養老地產 文旅地產 產業地產 物流地產 觀點指數2013、9 中國房地產行業發展白皮書 市場篇 商業地產篇 地產融資篇 產業篇 物業篇 創新業務篇 2019 中國房地產行業發展白皮書 3 市場篇 溫和回歸 主業聚焦 穩居前三的依然是 碧桂園、萬科和恒大。 不同的是榜眼和狀元的 差距在縮小，同時也拉 大了和探花的距離。 從年初的對市場不樂觀到如今，半年過去了，“觀點指數2019 年上半年中國房地產企業 銷售金額 TOP100”房企也用 181 天的時間向我們呈現了一份帶有 2019 年獨特印記的銷售成績。 從榜單來看，穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小， 同時也拉大了和探花的距離。具體而言，2018 年上半年，碧桂園、萬4、科和恒大的銷售額分別為 4124.9 億元、3046.6 億元和 3041.8 億元。而經過一年的調控以及銷售節奏調整，碧桂園和恒大 的步伐明顯放緩，較去年同期減少上百億元。 不過單月來看，碧桂園則又創造了一個歷史，僅 6 月單月就賣得 820 億元，這對于中國房 地產行業來說是史無前例的。 不過需要注意到，今年萬科的銷售動作較為積極，2019 年上半年合約銷售額不降反升，并 且領先恒大 522 億元。而去年上半年萬科僅比恒大多 4.8 億元。對比其他同行來看，萬科上半 年的銷售同比增長率為 9.63%，雖然低于 TOP100 房企 25% 的平均增長水平，但是在其他頭部 房企銷售普遍下滑的情5、況下，依然實現了正增長。 2018 年中，萬科提出“收斂聚焦鞏固提升基本盤”后，開始修枝剪葉，各個業務線條都 明確了各自的基本盤，其中四大區域明確以開發業務為基本盤。這也解釋了萬科今年較快的銷 售增長。 其實不僅是萬科，在今年市場低谷期，越來越多的房企開始收縮觸角，對不盈利的多元化 業務更加謹慎，轉而強化地產，將錢花在刀刃處，以求度過資本寒冬。 年中是房企 “搶收” ， 提交答卷的關鍵時期， 因此雖然受調控政策的影響， 整體市場預期承壓， 但是從榜單來看，各個梯級房企在競相追逐中抬高了 TOP100 門檻值。 具體而言，“觀點指數2019 年上半年中國房地產企業銷售金額 TOP100”的門檻值6、為 114.1 億元，較去年同期的 58.4 億元增長 95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長最快的。緊隨 其后的是 TOP50 門檻，為 322.2 億元，同比增長 37.16%。可以看到，所有階梯門檻值中，增 碧桂園單月錄得 820 億元，年內千億房企達 12 家 TOP100 門檻值上浮逾 90%，近六成房企銷售未“達標” 三甲以外，今年上半年合約銷售超過 2000 億元的房企還有保利和融創。這兩家房 企一直是 TOP4 和 TOP5 的有力競爭者，今年 上半年保利發力迅猛，已經超過融創穩居第四 位，相信接下來兩者的激烈爭奪仍會繼續。 從榜單來看，上半年合約銷售超過 1000 億元的房7、企有 12 家，較去年同期增加 3 家。 銷售處于 500-1000 億元的房企有 19 家，和去 年同期持平。200-500 億元的房企數量在各階 32 37 19 7 3 2 2019 年上半年房企各銷售階梯數量 0 5 10 15 20 25 30 35 40 100-200億 200-500億 500-1000億 1000-2000億 2000-3000億 3000億以上 數據來源：觀點指數統計 梯中最多，為 37 家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過 400 億元的房企，均是年內沖擊千 億的有力競爭者，而上半年合約銷售逾 400 億元的有 40 家房企，這也意味著今年千億房企有望 8、比去年增加 9 家。 2019 中國房地產行業發展白皮書 4 長較為緩和的是 TOP3、TOP5 以及 TOP20， 分別為 -2.84%、12.38% 和 9.62%。 如果觀察各階梯的單月銷售及同比情況， 也可以發現 TOP50 后的銷售總額同比增長 整體而言是較高的。其中 3 月、4 月銷售總 額同比增長達到 50.87% 和 63.37%。而其他 階 梯 則 逐 級 遞 增，TOP3、TOP5、TOP10、 TOP20、TOP50 房企，越往后銷售總額的同 比增長率越高。 考究原因，一方面是上述房企本身基數比 較大，因此面對今年的復雜地產環境，想要得 到較大的業績增幅，存在一定難度。另9、一方面 是，相對位置較后的房企，這些位居前列的還 是相對舒適，面臨的位次爭奪以及外部環境影 響較小。 今年年初的業績會以及其他公開場合， 不少房企都對外發布了銷售目標。借此，我們 也得以窺見房企對目標的完成情況。以 42 家 發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統 計發現目標完成率超過 50% 的有 17 家，占比 40.48%；完成率位于 40%-50% 的房企最多， 有 20 家，所占比重為 47.62%。需要注意的 是，有 5 家即 11.90% 的房企目標完成率低于 40%。 換句話說，有近六成的房企未能在年中 實現銷售目標的一半。面對下半年的房地產環 境，再加上融資渠道收緊、債務兌付10、高峰期如 約而至，房企間的洗牌開始，要想完成銷售目 標更加充滿未知。 回顧上半年土地市場，雖然不乏多家房 企圍獵同一地塊。如廣州公開出讓南沙靈山島 尖兩宗商住用地，吸引了包括碧桂園、保利、 雅居樂、中國金茂、保利等 35 家房企；深圳 供應 5 宗住宅用地使用權，共有 80 余家房企 參與拍賣 不過整體來看，上半年土地購置價款和面 積都有明顯下降。以國家統計局公布的數據來 看，2019 年 1-6 月份，房地產開發企業土地 購置面積 8035 萬平方米，同比下降 27.5%， 降幅比 1-5 月份收窄 5.7 個百分點；土地成交 觀點指數 TOP100 房企 2016 年至 2019 年 1-11、6 月門檻值變化 2019 年單月觀點指數 TOP100 各階梯房企銷售同比增長情況 2019 年上半年房企銷售目標完成比率 0 0 0 2000 1000 4000 2000 6000 3000 8000 4000 10000 5000 12000 7000 6000 14000 -20% -20% -40% 1000 0% 0% 0% 2000 20% 20% 10% 3000 40% 40% 20% 4000 60% 60% 30% 5000 80% 80% 40% 50% 60% 70% 6000 100% 120% 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統12、計 -2.84% 12.38% 23.95% 9.62% 37.16% 95.39% TOP3 2019 年 1 月 1357911131517192123252729313335373941 2019 年 2 月2019 年 3 月2019 年 4 月2019 年 5 月2019 年 6 月 TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100 TOP3TOP5TOP10TOP20 TOP50TOP100 二線城市成土拍主角，納糧補倉中溢價 率小有回升 2019 中國房地產行業發展白皮書 5 回到房企的資金層面，上半年土地購置價款和面積明顯下降，一定程度上是因為房企手上 資金承壓，極大依賴銷售13、回款，難免在土地購置上顯得“拮據”。 國家統計局數據顯示，2019 年 1-6 月份，房地產開發企業到位資金 84966 億元，同比增長 2019 年重點城市上半年成交土地當月走勢 2019 年上半年土地出讓金城市結構 2019 年重點城市上半年土地出讓金與土地溢價率走勢 0 0 500 20 1000 40 1500 60 2000 80 2500 100 120 (50) (100) 0 50 100 150 200 250 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統計 2017-06 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-0214、 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 20115、8-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 到位資金依靠快周轉，融資收緊下的房企“拮據”生態 價款 3811 億元，下降 27.6%，降幅收窄 8.0 個百分點。 以觀點指數監測的 31 個重點城市情況來 看，土地市場則略有回暖。2019 年 1 月上述 城市的當月成交面積小幅增長至 1206.46 萬平 方米，同比增長率為 3.42%，至 2 月成交面積 出現負增長，為 -11.37%。不過在接下來的月 份中則迎來了正增長。 其中 3 16、月、4 月、5 月和 6 月的成交面積 同比增長率分別為 6.54%、45.64%、51.84% 以及 44.28%。成交宗數上，2019 年 4 月 -6 月同比增長均超過 27%。 城市結構上，土地市場持續分化，一二 線城市供需活躍，成為房企搶奪資源的主要戰 場。2015 年 11 月，31 家重點城市的土地出 讓金比例出現交錯，隨后二線城市出讓金比例 一直位于一線城市的上方。至 2018 年 11 月， 一線和二線城市土地出讓金所占的比重分別 為 47.45% 和 52.55%，雙方首次接近。不過 該月以后，二線城市比重逐漸提高，最高時為 2019 年 3 月的 94.29%。 和一線城17、市對比，二線城市土地價格相對 較低且有貨量，而且不受一線城市的“五限” 影響，再加上考慮到三四五線城市銷售難有起 色，因此二線城市自然成為房企不約而同的選 擇。 爭搶面包的房企多了，自然會變相推高土 地的溢價率。以觀點指數監測的 31 個重點城 市來看， 2019年上半年土地溢價率小有回升。 其中 2019 年 1 到 3 月，上述城市的平均 土地溢價率為 9.94%、18.02% 和 24.38%，較 去年同期分別下降 10.69%、5.32% 和 1.64%。 不過進入 4 月份，情況有所改變，土地溢價 率達到 29.89%，較上年上升 12.51%。 為防止土地市場過熱，不少城市也開始陸18、 續調整土拍規則，提高準入門檻，減少競拍房 企數量。亦或在網上報價達到上限后，不再接 受最新報價。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-19、04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019 中國房地產行業發展白皮書 6 7.2%，增速比 1-5 月份回落 0.4 個百分點。其中，國內貸款 13330 億元，增長 8.4%；利用外資 43 億元，增長 51.8%；自籌資金 26731 億元，增長 4.7%；定金及預收款 28465 億元，增長 9.0%； 個人按揭貸款 12806 億元，增長 11.1%。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 房地產開發企業到位資金來源 2019 年 1-6 月房地產開發企20、業到位資金來源 數據來源：國家統計局、觀點指數統計 數據來源：國家統計局、觀點指數統計 可以看到，2019 年 1-6 月定金及預收款、個人按揭貸款的同比增長率均超過 9%。若算上 資金結余，今年前 6 個月房企的到位資金來源極大依賴自身紓困。 其中上年資金結余占本年實際到位資金合計累計值的 41.76%；定金及預收賬款占比 19.51%，自籌資金緊隨其后，占所有到位資金來源的 18.32%。另外個人按揭貸款所占比例則為 8.78%。 需要注意的是，2019 年初在“穩健貨幣政策要松緊適度”的指引下。房企的融資規模略有 回暖，不過大多為“借新還舊”，資金并未如外界所預期的大量流進房地產。而隨著21、一季度過去， 更多的嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠桿風險，讓房企的融資進一步吃緊。 上半年，不少房企債務陸續到期，可以看到以高息置換低息也成為 2019 年的融資特征之 一。個別房企債券利息超過 13% 甚至更高，預計未來行業整體融資仍然承壓，成本也將繼續 水漲船高。 2019 中國房地產行業發展白皮書 7 地產融資 監管收緊 債務圍城 和住宅市場一樣， 2019 年上半年融資端也 經歷了“前高后低”的 行情。預計下半年，融 資收緊會在數據上有更 多的呈現。 經歷了 2018 年難度升級的融資環境以及不斷加劇的資金面壓力后，原本行業內預計會迎來 更加嚴峻的 2019 年。 不過現實是， 和住宅22、市場一樣， 融資端也經歷了 “前高后低” 的行情。 一季度信貸的邊際放松， 給房企帶來相對寬松的資金渠道，也改變了前期市場低迷的預期。 一季度后，2019 年 4 月，70 城中有 67 個城市的新房價格環比出現上漲。隨即，市場遭遇 密集調控，住建部開始陸續約談一些市場升溫的城市。此外，4 月 19 日政治局會議重提“房住 不炒”，5 月中旬，銀保監會還下發了 23 號文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不 得違規進行房地產融資。 因此資金端上，房企的融資渠道開始收窄，來自資金面的支持也相對減弱。不過，即使面 臨如此多的“狂風驟雨”，反映在數據上，流入房地產的資金還是存在一定滯后性。整體23、而言 2019 年上半年，房企的融資情況還是有所回暖及改善。 不過預計 2019 年下半年，融資收緊會在數據上有更多的呈現。風未弭，雨未停，房企也需 要繼續乘輿啟行，以求在預期收緊的融資形勢中保存實力，為下一波洗牌做好準備。 根據中國人民銀行統計，截止 2019 年 5 月末社會融資規模存量為 211.06 萬億元， 比 2018 年 1-5 月 增 加 20.12 億 元， 同 比 增 長 10.6%，增速比 2018 年同期下降 0.10%。 2019 年前四月，社會融資規模存量增速分別 為 10.4%、10.1%、10.7%、10.4%。 因此，整體而言，信貸數據確實出現了回 升，不過受24、實體經濟運行壓力影響，回升的幅 度低于此前。另外可以看到，表外融資出現了 負增長。 其中 2019 年 5 月末社會融資規模存量 對實體經濟發放的人民幣貸款余額為 143.04 萬億元，同比增長 13.4%；委托貸款余額為 11.97 萬億元，同比下降 10.4%；信托貸款余 額為 7.88 萬億元，同比下降 6.7%；未貼現 的銀行承兌匯票余額 3.9 萬億元，同比下降 14%；企業債券余額為 21.16 萬億元，同比增 長 10.9%；地方政府專項債券余額為 8.1 萬億 元，同比增長 41.1%。 回到增量上看，2019 年 5 月社會融資規 模增量為 1.4 萬億元，同比 2018 年25、 5 月增長 46.59%。不過非標融資依然維持 2018 年以來 的趨勢，繼續減少。其中委托貸款減少 631 與時間賽跑，到位資金超 靠銷售及回款 205.07205.68 208.4 209.68 211.06 12.70% 12.70% 11.90% 11.90% 11.60% 11.10% 10.80% 10.80% 10.60% 10.20% 9.90% 9.80% 10.40% 10.10% 10.70% 10.40% 10.60% 2019 年社會融資存量規模變化 215 210 205 14% 200 12% 195 10% 190 8% 185 6% 180 4% 175 226、% 170 0% 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月 數據來源：中國人民銀行、觀點指數統計 2018 年社融存量 2018 年存量同比增速 2019 年社融存量 2019 年存量同比增速 2019年社會融資規模增量變化 （單位：億元） 社會融資規模增量 2018年社融增量 2019年社融增量 人民幣貸款 外幣貸款（折合人民幣） 委托貸款 信托貸款 未貼現銀行承兌匯票 企業債券 地方政府專項債券 非金融企業境內股票融資 1 月 30793 46026 35668 343 -699 345 3787 4675 1088 289 2 月 11894 71027、1 7641 -105 -508 -37 -3103 887 1771 119 3 月 15848 28600 19584 3 -1070 528 1365 3424 2532 122 4 月 17761 13854 8733 -330 -1197 129 -357 3847 1679 262 5 月 9518 13952 11855 191 -631 -52 -770 476 1251 259 6 月 14877 7 月 12254 8 月 19391 9 月 21691 10 月 7420 11 月 15239 12 月 15898 數據來源：中國人民銀行、觀點指數統計 2019 中國房地28、產行業發展白皮書 8 1612.24 891.54 2143.32 3309 2278.27 2074.74 21.48% 10.66% 40.23% 36.76% 61.07% 52.36% 21.79% 16.18% 20.85% 14.46% 20.31% 16.14 26.70% 30.85% 31.20% 29.08% 33.24% 33.39% 30.07% 33.58% 億元，同比少減 939 億元；信托貸款減少 52 億元，同比少減 884 億元。如前文所述，伴隨銀 保監 23 號文的效力開始逐漸顯現，預計未來非標融資還將維持負增長。 聚焦到房地產行業，2019 年 1-5 月29、房企到位資金累計 66689 億元，同比增長 7.6%，增速 比 1-4 月份回落 1.3 個百分點。其中，國內貸款 10762 億元，增長 5.5%；利用外資 30 億元， 增長 38.8%；自籌資金 20276 億元，增長 4.1%；定金及預收款 22395 億元，增長 11.3%；個人 按揭貸款 10251 億元，增長 10.8%。 若換個角度觀察，可以看到，在上述到位 資金來源中，定金及預收款和個人按揭貸款是 所有到位資金來源中的例外，兩者累計值占總 到位資金的比重不降反升。 其中定金及預收款 2017 年 5 月的累計值 占總到位資金的 30.26%，低于自籌資金，也 即是比股東往來30、款等資源要少。至 2018 年 5 月定金及預收款累計值占比超過自籌資金，在 所有資金來源中占比最高，達到 32.45%。而 2019 年 5 月，這個數字已經達到 33.58%，再 刷歷史新高。個人按揭貸款同樣上升明顯， 2018 年 5 月和 2019 年 5 月的累計值占總到位 資金的比重分別為 14.92% 和 15.37%。 這也意味著，房企的到位資金極大依賴 銷售及回款，2019 年 1-5 月總到位資金中有 48.95% 是來自兩者，而反觀融資渠道獲得的 資金延續負增長，面臨的資金壓力不言而喻。 2019 年 1-5 月房地產投資本年累計資金來源占比變化 2019 年 1-6 月31、房企融資情況 0%0% 5% 0.05% 10% 00% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0.10% 15% 0.15% 20% 0.20% 0.25% 25% 30% 35% 40% 2017.02 2017.10 2017.06 2018.02 2019.02 2018.07 2017.04 2017.12 2017.08 2018.04 2019.04 2018.09 2018.11 2017.03 1 月2 月3 月4 月5 月6 月 2017.11 2017.07 2018.03 2019.032、3 2018.08 2017.05 2018.06 2017.09 2018.05 2019.05 2018.10 2018.12 數據來源：國家統計局、觀點指數整理 數據來源：觀點指數統計 2019 年 1-5 月，開發商投資熱情高漲。其中，1-5 月份，全國房地產開發投資 46075 億元， 同比增長11.2%， 增速比1-4月份回落0.7個百分點。 其中， 住宅投資33780億元， 增長16.3%。 1-4 月份，全國房地產開發投資 34217 億元，同比增長 11.9%，其中，住宅投資 24925 億元，增長 16.8%。 開發投資激情充足和 2019 年上半年前期較為寬裕的資金不無關33、系。觀點指數以 100 余家企 業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現 2019 年上半年房企融資數額達到 12309.11 億 元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到 7602.19 億元，占比 61.76%。 房企 181 天融資 1.23 萬億，成本波動上升至 7.48% 若分月來看 2019 年 4 月融資總額最高， 達到 3309 億元，在所有月份中最高，當中債 券融資額為 1636.29 億元，而公司債在債券融 資中占比 36.76%。4 月過后，隨著監管層對 融資收緊，融資金額下降明顯。2019 年 5 月 樣本企業融資金額為 2278.27 億元，其中債券 融資為 1334、05.1 億元，公司債在債券融資中占 據絕對地位，達到 61.07%。 而剛剛過去的 6 月份，房企融資動作進 一步減少， 錄得的融資金額僅為2074.74億元， 環比下跌 8.93%。 2019 中國房地產行業發展白皮書 9 836.67 604.46 789.94 740.10 229.64 665.39 2019 年 1-6 月房企融資期限 2019 年 1-6 月房企海外融資情況 2019 年 1-6 月房企融資平均利息率 0 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 100 1% 200 2% 300 3% 400 4% 500 5% 600 6% 700 7%35、 800 8% 900 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統計 數據來源：觀點指數統計 私募基金方面，則為房企融資輸血開辟了 另一條通道，雖然單個產品的融資金額不高， 但是積少成多，對于房企的資金鏈來說不無裨 益。 根據中國證券投資基金協會公布的數據， 截至 2019 年 5 月底，中國證券投資基金業協 會已登記私募基金管理人 24307 家，較上月 存量機構減少 81 家，環比下降 0.33%；已備 案私募基金 77465 只，較上月增加 330 只， 環比增長 0.43%；管理基金規模 13.31 萬億元， 較上月減少 26.26 億元，環比下降 0.02%。 截至 2019 年 36、5 月底，已登記私募基金管 理人管理基金規模在 1 億 -5 億元的最多，為 4416家。 緊隨其后的是規模在0.5億-1億元的， “積少成多”，近八成私募基金產品募 資不超 2 億元 反觀海外融資，6 月有所回升。2019 年 1 到 5 月，樣本房企海外融資的金額分別為 836.67 億元、604.46 億元、789.94 億元、740.10 億元和 229.64 億元。其中 23 號文發布后，境 內融資環境出現明顯收緊態勢，房企積極謀求 海外發債上的突破。于此，6 月單月海外融資 數額出現環比大幅增長，增幅為 189.75%，錄 得的融資額為 665.39 億元。 如果從融資期限上審視，37、2019 年上半年 房企短期融資（2 年以下）占比為 25.38%，2-4 年期限的融資占比為 41.47%；5 年及以上年 限的融資占比則為 33.15%。面對債務兌付壓 力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血， 以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換 到期債務在上半年也較為普遍。 當然，如此這般，房企的融資成本也水漲 船高。觀點指數統計發現，2019 年上半年房 企的平均融資成本為 6.96%。單月來看呈現波 動上漲趨勢，其中 2 月、4 月以及 6 月的融資 成本相對較高， 分別為7.32%、 7.59%、 7.48%。 當然，從企業個體來看，也出現了個別小型房 企融資成本高達 15%38、 的現象，另外債務壓力 較大的大型或龍頭房企，發債成本高于 10% 的也不在少數。 若下半年， 資金收緊態度不變， 房企的融資成本還將進一步升高。 1 年以下 1 月 1 月 2 月 2 月 3 月 3 月 4 月 4 月 5 月 5 月 6 月 6 月 1-2 年 2-4 年 5 年 5 年以上 6.82% 7.32% 6.29% 7.59% 5.84% 7.48% 平均利息率 11.30% 41.47% 22.90% 10.25% 14.08% 2019 中國房地產行業發展白皮書 10 242254252 279287289 662 684682 828831833 1130 11961139、96 4311 44204416 2269 23312327 2019 年 1-5 月已登記私募基金情況 2019 年 1-5 月私募基金管理人管理基金規模情況（家數） 截至 2019 年 5 月私募基金管理人按注冊地分布情況 0-2 10000 0 20000 2 30000 4 40000 6 50000 8 60000 10 70000 12 80000 1490,000 5000 4000 4500 3000 30000 3000 3500 35000 3500 4000 4500 5000 2500 25000 2500 1500 15000 1500 500 5000 500 0 40、00 2000 20000 2000 1000 10000 1000 () % 2018.01 2019 年 3 月2019 年 4 月2019 年 5 月 2018.02 2018.03 2018.04 2018.05 2018.06 2018.07 2018.08 2018.09 2018.10 2018.11 2018.12 2019.01 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 數據來源：中國證券投資基金協會 數據來源：中國證券投資基金協會 數據來源：中國證券投資基金協會 為 2327 家。 此外，已登記私募基金管理人管理基金 規模在 100 億元及以上的最少，41、有 252 家。 倒數第二少的為規模在 50 億 -100 億元的， 有 289 家。另外管理基金規模在 20 億 -50 億 元的 682 家，管理基金規模在 10 億 -20 億元 的 833 家，管理基金規模在 5 億 -10 億元的 1196 家。 截至 2019 年 5 月底，已登記的私募基金 管理人有管理規模的共 21316 家，平均管理 基金規模 6.24 億元。 城市分布上，已登記私募基金管理人數量 從注冊地分布來看（按 36 個轄區），集中在 上海、深圳、北京、浙江（除寧波）、廣東（除 深圳），總計占比達 71.49%，略高于 4 月份 的71.47%。 其中， 上海474242、家、 深圳4573家、 北京4342家、 浙江 （除寧波） 2059家、 廣東 （除 深圳）1661 家，數量占比分別為 19.51%、 18.81%、17.86%、8.47%、6.83%。 從房地產私募產品來看，2019 年上半年 募資金額在 1-2 億元的產品依然是主趨勢，占 比達到 50%，較 2019 年 1-5 月提升 20.73%； 募資低于 1 億元的占比 24%，較前 5 月下降 15.02%。換句話說。募資金額低于 2 億元的 產品占總數的 74%，近乎八成。而 2-5 億元 及 5 億元以上的占比分別為 20% 和 6%，和 上月相比相差并不大，募集占比變動基本是在 低位（43、2 億元以下）進行。 另外收益上，私募基金產品預計的平均收 益率為 10.25%，較上月提高 0.58 個百分點。 融資成本亦有所提高。 50-10020-5010-205-101-50.5-1 上海 深圳 北京 浙江 廣東 江蘇 寧波 天津 四川 湖北 廈門 山東 江西 青島 湖南 陜西 西藏 福建 重慶 安徽 新疆 河北 河南 大連 云南 廣西 貴州 吉林 遼寧 黑龍江 山西 寧夏 海南 內蒙古 甘肅 青海 2019 年 1-6 月單個房地產私募產品發行規模 數據來源：觀點指數統計 50% 20% 6% 24% 少于 1億 1-2 億 2-5 億 5 億以上 2019 中國房地產行業發展白44、皮書 11 2019 年上半年房地產集合信托月均發行情況 2019 年上半年房地產集合信托發行平均指標 600 0.128.30% 30% 700 0.148.35% 35% 800 0.168.40% 40% 900 0.188.45% 45% 50% 500 0.108.25% 25% 300 0.68.15% 15% 100 0.28.05% 5% 0 0.08.00% 0% 400 0.88.20% 20% 200 0.48.10% 10% 1 月 1 月 2 月 2 月 3 月 3 月 4 月 4 月 5 月 5 月 6 月 6 月 私募基金之外，我們可以到看上半年房 地產集合信托的45、發行量同比增速還是相對較 高的，達到 15.15%。不過增速同比去年同期 明顯放緩，增速下滑 58.67%2018 年上半 年房地產集合信托的發行規模為 4327.63 億 元，同比 2017 年上半年的 2489.7 億元增長 73.82%。 具體來看，2019 年 1-6 月集合信托產品 的發行數量達到 3163 個，環比 2018 年上半 年減少 1221 個。規模上，房地產類集合信托 的發行規模達到 4983.22 億元，較去年同期的 4327.63 億元增長 15.15%。 平均收益上，2019 年上半年房地產集 合信托的平均收益為 8.32%，比去年同期高 0.56%。而占比上，上46、半年集合信托的總體 規模為 12011.47 億元，房地產集合信托所占 比重為 41.49%，比去年同期的 41.48% 微增 0.01%。 月均發行情況上，可以看到 1-6 月房地產 集合信托的占比呈現波動上升趨勢，由 2019 年 1 月的占比 35.39%，一路向上，至 2019 年 6 月這個數字為 44.52%，達到年內最高。數 量占比上也是同樣的趨勢，由年初的 31.71% 提高至年中的 32.35%。規模上 1-4 月相對較 高， 5-6月或許受23號文影響， 出現一定下降。 其中最高的時候是 2019 年 3 月，為 787.99 億 元，6 月份這個數字則為 465.83 億47、元。 回看平均收益，也出現“前高后低”的趨 勢。2019 年 1 到 4 月房地產集合信托的平均 收益分別為 8.33%、8.26%、8.41% 和 8.47%， 不過5月這個數字開始急速下滑， 僅為8.17%， 至 6 月緩慢回升，為 8.25%。 根據 2019 年 5 月 17 日晚間，銀保監會 發布的 23 號文，文中明確禁止直接或者變相 為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資， 直接點名股權投資 + 股東借款、股權投資 + 債權認購劣后、應收賬款以及特定資產收益權 4 種信托融資模式。 雪上加霜的是，7 月 6 日，銀保監會相關 負責人表示，為加強房地產信托領域風險防 控，針對近期部48、分房地產信托業務增速過快、 增量過大的信托公司，銀保監會于近日開展了 集合信托規模同比增長 15.15%，占比微增 0.01% 2019 年 1-6 月集合信托發行情況 信托類別 所有產品 貨款類 股權類 權益類 證券類 組合運用類 按其他分類 基礎產業類 房地產類 工商企業類 金融類 其他投向類 數量 （個） 10239.00 3348.00 667.00 5016.00 847.00 361.00 2634.00 3163.00 1117.00 3107.00 218.00 規模 （億） 12011.47 4050.87 1096.69 5788.43 635.71 439.77 278449、.14 4983.22 1085.92 2793.79 364.40 平均期限（年） 1.81 1.63 1.99 1.82 2.68 1.54 1.94 1.53 1.52 2.15 1.98 最高收益 8.47% 8.52% 8.99% 8.47% 5.51% 9.07% 8.85% 8.59% 8.53% 7.70% 8.64% 最低收益 7.98% 8.05% 8.37% 7.98% 5.46% 8.30% 8.34% 8.04% 8.09% 7.31% 7.92% 平均收益 8.22% 8.28% 8.68% 8.23% 5.49% 8.69% 8.59% 8.32% 8.31% 7.51% 8.28% 漲跌幅 -2.00% -5.00% -3.00% 1.00% 4.00% -2.00% -5.00% -3.00% -1.00% 5.00% 33.00% 數據來源：用益信托網、觀點指數統計 數據來源：用益信托網、觀點指數統計 數據來源：用益信托網、觀點指數統計 35.39% 37.50% 38.61% 35.75% 41.17% 44.52% 31.71% 31.26% 32.75% 29.55