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1、 易居專題研究系列之全國全國 5 50 0 城房價收入比研究城房價收入比研究 1 2012018 8 年全國年全國 5 50 0 城房價收入比城房價收入比小幅下降小幅下降 深圳房價深圳房價收入比最高，長沙最低收入比最高，長沙最低 一、計算方法和衡量標準一、計算方法和衡量標準 房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。 對于房價收入比的計 算，不同的統計指標和不同的計算方法，本報告采用的數據皆來自于國家統計系統，其 中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具 體計算公式如下： 房價收入比 = 新建商品住宅成交均價 城鎮居民人均住房建筑面積 城鎮居民人2、均可支配收入 盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行 1998 年對 96 個地區的統計資料顯示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入戶）的國家 （地區） ， 房價收入比平均數為 13.2； 家庭收入在 3000 美元3999 美元 （中等收入戶） 的國家（地區），房價收入比平均數為 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入戶） 的國家（地區），房價收入比平均數為 5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離 散的，這 96 個地區最高的為 30，最低的為 0.8，平均值為 8.4，中位數為 6.4。一般而 言，在發達國家，房價收入比超過 6 就可視為3、泡沫區。 本文選取全國 50 個典型城市數據，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、 福州、貴陽、哈爾濱、海口、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧 波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、烏魯木齊、武漢、西安、長沙、 鄭州、重慶、東莞、佛山、惠州、南通、無錫、蕪湖、珠海、金華、洛陽、莆田、日照、 三亞、韶關、溫州、徐州、煙臺、揚州、宜昌。 二、二、5 50 0 城房價收入比城房價收入比 根據公式計算，分別獲得全國 50 個典型城市的商品住宅房價收入比數據。在此基 礎上，估算出 50 個典型城市的房價收入比歷年均值。2018 年，50 城房價收入比均值為 易居專題研究系4、列之全國全國 5 50 0 城房價收入比研究城房價收入比研究 2 13.9，相比 2017 年的 14.1 下降了 1.4%。歷史走勢來看，2010-2015 年間，房價收入比 持續回落； 2016 年， 曲線開始快速回升至 12.6， 同比增速達 17%， 2017 年繼續升至 14.1， 同比增速有所收窄； 2018 年， 曲線小幅回落。 預計 2019 年 50 城房價收入比將繼續下降。 圖圖 1 1 5 50 0 城平均房價收入比走勢城平均房價收入比走勢 數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院 分城市類別來看，一線城市的房價收入比水平明顯領先于其他城市，盡管 2018 年 出現小幅5、回落， 但絕對值依舊處于高位。 二線城市與三四線城市的房價收入比較為接近， 其中二線城市 2018 年房價收入比小幅下降，都市圈三四線城市 2018 年房價收入比與 2017 年持平。而非都市圈三四線城市來看，雖然 2018 年房價收入比增速繼續擴大，但 絕對值依舊處于四類城市的最低水平。 圖圖 2 2 各類城市平均房價收入比走勢各類城市平均房價收入比走勢 14.1 13.9 10 11 12 13 14 15 201020112012201320142015201620172018 25.7 12.7 12.3 11.8 5 10 15 20 25 30 2010201120122013206、142015201620172018 一線城市二線城市都市圈三四線非都市圈三四線 易居專題研究系列之全國全國 5 50 0 城房價收入比研究城房價收入比研究 3 數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院 三三、20182018 年年 5 50 0 城城房價收入比房價收入比排名排名 從 2018 年 50 城的房價收入比排名來看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、上 海、北京和廈門，房價收入比分別為 34.2、29.8、26.1、25.4 和 22.5，說明這些城市 的購房難度最大。具體來看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應 有限，房價一直居高不下，三亞是全國著名的旅游城市，7、投資需求一直較為旺盛，廈門 本輪以來房價漲幅巨大。 值得注意的是同為一線城市的廣州房價收入比大幅低于其他三 城，廣州土地供應充足，且價格相對北上深較低，使得廣州房價大幅低于北上深，是一 線城市中購房難度最小的。排在末五位的城市分別是長沙、烏魯木齊、煙臺、韶關和沈 陽，房價收入比分別為 6.8、7.4、7.5、7.7 和 8，說明這些城市房價較為合理，購房相 對較為輕松。長沙這兩年來房價雖然出現了較大幅上漲，但其前些年房價較低，且經濟 發展強勁，人均可支配收入連續多年高速增長，是 50 城中唯一一個房價收入比低于 7 的城市。其他幾個城市是東北和西北的二線城市及三四線城市。 表表 1 1 2018、2018 8 年全國年全國 5 50 0 個典型城市房價收入比排名個典型城市房價收入比排名 城市 房價收入比 城市 房價收入比 城市 房價收入比 深圳 34.2 蘇州 13.4 成都 10.3 三亞 29.8 南寧 12.3 日照 10.2 上海 26.1 武漢 12.2 金華 10.2 北京 25.4 寧波 12.1 宜昌 9.9 廈門 22.5 溫州 12.1 昆明 9.8 福州 20.4 揚州 12.0 哈爾濱 9.7 杭州 18.1 佛山 11.9 無錫 9.5 廣州 17.5 莆田 11.9 蘭州 9.4 珠海 16.9 蕪湖 11.6 惠州 9.1 石家莊 16.6 大連 11.69、 貴陽 8.7 南京 15.6 濟南 11.1 洛陽 8.3 東莞 14.8 南通 11.1 沈陽 8.0 太原 14.6 南昌 11.0 韶關 7.7 海口 14.6 重慶 10.8 煙臺 7.5 天津 14.5 西安 10.6 烏魯木齊 7.4 合肥 13.8 青島 10.6 長沙 6.8 鄭州 13.5 徐州 10.5 易居專題研究系列之全國全國 5 50 0 城房價收入比研究城房價收入比研究 4 數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院 四四、20182018 年年 5 50 0 城房價收入比城房價收入比增速排名增速排名 從2018 年50城房價收入比增速的排名來看， 排在前五位的城10、市分別是日照、 宜昌、 昆明、西安和蕪湖，增速分別為 18.1%、13.1%、12.6%、11.7%和 10.9%，說明這些城市 2018 年的房價漲幅較大。 昆明和西安是西部的二線城市， 本輪房地產周期啟動晚于一線 城市和東中部的二線城市。其他幾個城市都是非都市圈的三四線城市，這類城市啟動最 晚，2018 年房價漲幅最大。增速排在末五位的城市分別是廈門、成都、福州、石家莊和 上海，增速分別為-16.9%、-13.5%、-12.3%、-11.7%和-9.5%。廈門本輪以來房價漲幅 巨大，積累了較大泡沫，2018 年房價跌幅是 50 城中最大的。其他幾個城市 2018 年的房 價也都出現了不同程11、度的下跌。 表表 2 2 2012018 8 年全國年全國 5 50 0 個典型城市房價收入比個典型城市房價收入比增速增速排名排名 城市 增速 城市 增速 城市 增速 日照 18.1% 蘇州 5.8% 南京 -3.3% 宜昌 13.1% 東莞 5.6% 杭州 -3.7% 昆明 12.6% 烏魯木齊 5.2% 青島 -4.3% 西安 11.7% 蘭州 4.8% 合肥 -4.4% 蕪湖 10.9% 煙臺 3.8% 佛山 -5.1% 貴陽 9.9% 南昌 2.9% 武漢 -6.2% 沈陽 9.8% 無錫 1.9% 珠海 -6.6% 太原 9.7% 三亞 1.4% 天津 -7.2% 金華 9.1% 深12、圳 1.1% 濟南 -7.5% 南通 8.7% 韶關 0.8% 北京 -7.9% 南寧 8.2% 海口 -0.3% 鄭州 -8.4% 大連 7.8% 廣州 -1.0% 上海 -9.5% 洛陽 7.7% 徐州 -1.0% 石家莊 -11.7% 哈爾濱 6.7% 溫州 -1.7% 福州 -12.3% 莆田 6.4% 重慶 -1.8% 成都 -13.5% 寧波 6.3% 惠州 -1.9% 廈門 -16.9% 揚州 5.9% 長沙 -3.1% 數據來源：各地統計局、CRIC、易居研究院 5 易居專題研究系列之全國 50 城房價收入比研究 執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 沈 昕郵 箱： 電 話：021-60868941 易居專題研究系列之全國全國 5 50 0 城房價收入比研究城房價收入比研究 6