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1、小戶型公寓研究分析 青島25m2“米公寓” 產(chǎn)品研發(fā)中心2014年11月 2、25m2“米公寓”項目概況 3、25m2“米公寓”特征分析 4、25m2“米公寓”實景展示 5、25m2“米公寓”功能研究 1、國內(nèi)小戶型公寓背景研究 研究思路: 7、小戶型公寓的市場發(fā)展空間 6、小戶型公寓的功能完善建議 O1O1 國內(nèi)小戶型公寓背景研究國內(nèi)小戶型公寓背景研究 一、小戶型公寓起源 二、小戶型公寓特點分析 三、國內(nèi)市場發(fā)展背景 小戶型公寓起源：小戶型公寓起源： 國內(nèi)小戶型公寓概念來源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型公寓住宅起源于戰(zhàn)后伊始.當時日 本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內(nèi)2、緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅 。 新一代建筑師們提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐廳）和K（廚房）為住宅的基本要素， 在極有限的空間內(nèi)通過室內(nèi)設(shè)計、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)舒適、 時尚、便捷的居住感受。這種類型的住宅通過標準化構(gòu)件的設(shè)計和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價，使 大量生產(chǎn)和普及推廣成為了可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問題。由于臥室面積和戶數(shù)的可變，可衍 生出不同類型的空間來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現(xiàn)在仍是日本城市住宅的 主流。 國內(nèi)小戶型公寓背景研究國內(nèi)小戶型公寓背景研究1 1 小戶型公寓特點3、分析：小戶型公寓特點分析： 小戶型公寓以其經(jīng)濟實惠的特點，在現(xiàn)代社會高漲的房價中，越來越受人們的青睞。物業(yè)費、公攤、采暖費等的后 期費用都是按照房屋面積來計算的，選擇小戶型無疑可以在置業(yè)后期節(jié)省一筆不菲的費用。甚至在前期的購房契、契稅 、維修基金等費用上，小戶型的成本低廉也是大戶型所不能比較的。從而吻合了市場消費者的價格需求和投資需求.綜合 特點分析如下： 國內(nèi)小戶型公寓背景研究國內(nèi)小戶型公寓背景研究1 1 1 2 3 總價低、首付低、月供較少。小戶型雖然單價不低， 但由于其面積較小，從而很好地控制房屋的總價。如 果選擇按揭方式付款，其首付也就相應(yīng)的較低，月供 也就比較少。 投資回報率和增值潛4、力較高。小戶型與較大戶型的 租金相比，單位租金更高。因此，小戶型投資者可 以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率。投資 小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，風(fēng)險更 小、收益更穩(wěn)定。小戶型樓盤的位置均靠近市中心， 配套設(shè)施完善，其位置的無可復(fù)制性將帶動樓盤本 身的增值。 區(qū)位條件好，交通方便。多數(shù)小戶型項目的區(qū)位條 件比較好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和 城市輕軌站比較近。因為小戶型的潛在需求客戶多 是年輕的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買車， 對公共交通的依賴性比較大。 單價低 總價低 月供較少 投資回報 率及增值 潛力高 區(qū)位條件好 交通方便 單價低 總價低 月供較少 投資回報 率5、及增值 潛力高 區(qū)位條件好 交通方便 小戶型公寓 特點 小戶型公寓 特點 國內(nèi)市場發(fā)展背景：國內(nèi)市場發(fā)展背景： 與此同時隨著國內(nèi)土地價格上漲導(dǎo)致住房價格越來越高，而北、上、 廣這些一線大城市的房價更讓許多打工一族望而卻步。為了能“留在”大 城市，購房者只能購買相對較小的房子，而對于開發(fā)商來說，降低每套住 房的總價、降低購房“門檻”的超小戶型無疑是最有效的辦法。在整體房 價攀升的現(xiàn)狀下，房價已經(jīng)處于相當高的位置，如果把戶型做小，確實是 未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向。就目前國情而言，自住需求成為市場絕對主力， 而未來隨著保障體系的完善，房屋會向居住價值回歸，另外根據(jù)中國戶籍 制度要求，外來務(wù)工人員子女在城6、市公立學(xué)校就讀，需要有房才能入戶， 這種小單位戶型迎合了這部分需要，所以從理論上說小戶型公寓成為未來 城市發(fā)展的趨勢. 目前國家對房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整的趨勢日漸明朗，尤其是2006年6月國務(wù)院出臺關(guān) 于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，即在新開工的商品房總面積中，套型建筑面積90平方米以下 的住房所占比重，必須達到70%以上。在此背景下，對一系列新政策下的小戶型的設(shè)計研發(fā)與工程實踐，探 尋既符合國家和地方政策又適應(yīng)近期和遠期房地產(chǎn)市場需求，并同時具有超值性和競爭優(yōu)勢的戶型產(chǎn)品的 設(shè)計方向。 國內(nèi)小戶型公寓背景研究國內(nèi)小戶型公寓背景研究1 1 國務(wù)院出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定7、住房價格的意見 O2O2 25m25m2 2“米公寓”項目概況“米公寓”項目概況 一、項目市場背景分析 二、設(shè)計理念 三、項目簡介 四、項目客戶群分析 一、項目市場背景分析 二、設(shè)計理念 三、項目簡介 四、項目客戶群分析 2 2 項目市場背景分析：項目市場背景分析： 25m2“米公寓”項目概況2 2 青島米公寓作為成立三十周年獻禮之作而打造出的前所未有的新一代 極小型公寓，首發(fā)站在北京、青島、深圳。該項目坐落青島北門戶城陽，作為新 一輪經(jīng)濟浪潮發(fā)源地的，蘊藏?zé)o數(shù)投資機遇。 青島是中國最美麗的海濱旅游城市之一，發(fā)達的旅游業(yè)已成為青島市經(jīng)濟發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè). 2013年，青島旅游人次達到6000萬8、，旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到950億。6000萬旅 游人次，4128家酒店都供不應(yīng)求。 2016年，青島旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值會達到1400億，而 2020年，旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達到2470億。而恰逢好處的米公寓，以媲美酒店式公 寓的品質(zhì)，毗鄰流亭國際機場的暢達交通，屆時將海納八方來客，在高效租賃中賺 取青島旅游產(chǎn)業(yè)的一杯羹。 同時，米公寓立足城陽核心，依托青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園，是國家工商行政管 理總局首批的9個廣告產(chǎn)業(yè)園之一，是青島唯一的市管委參與運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。它 遠非普通產(chǎn)業(yè)園區(qū)，辦公與居住，商務(wù)與休閑在企業(yè)獨棟、SOHO、LOFT、寫字樓 、商鋪五大產(chǎn)品組合中綻放創(chuàng)意生活的全景。同時，53萬產(chǎn)業(yè)園區(qū)里120家企9、業(yè) 入駐，數(shù)萬辦公人員匯集，各種配套資源完善。園區(qū)的聚集作用，引發(fā)萬千客群的 租房需求與投資愿景，也成為企業(yè)解決員工住宿需求的最佳方案。且米公寓是 集睡眠、辦公與聚會等多種使用方式于一體，因此也成為多數(shù)青年人作為創(chuàng)業(yè)的平 臺，2-3人的辦公區(qū)域，依托廣告產(chǎn)業(yè)園資源利好，盡享其優(yōu)質(zhì)配套，潛力升值無 限。 圖中黃色區(qū)域代表公寓項目所在地 設(shè)計理念：設(shè)計理念： 米公寓秉承“云地產(chǎn)”概念，以互聯(lián)網(wǎng)思維，創(chuàng)造集納會客模式 、辦公模式、睡眠模式三位一體的百變空間，為年輕人而生，一切因MI 而改變實現(xiàn)三種生活模式的隨心而變，營造獨一無二的居住、辦公、投 資體驗，成就壓力輕松購置的海量空間。同時米公寓立足城陽10、核心，依 托青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園，在聚集萬千機遇的同時，憑借媲美酒店式公寓 的品質(zhì)和超低總價，超脫建筑層面，實現(xiàn)了居住、商用、投資等多重價 值。 2 2 25m2“米公寓”項目概況2 2 2 225m2“米公寓”項目概況2 2 項目簡介：項目簡介： 米公寓作為青島國家產(chǎn)業(yè)園二期新品，青島市城陽區(qū)長城路89號。該項目位于城陽區(qū)興陽路與長城路交 匯處，毗鄰青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園，交通干道遍布周邊，距離流亭機場僅10分鐘車程。地理位置優(yōu)越，交通便利。 同時利群、寶龍城市廣場等成熟商業(yè)配套環(huán)伺左右，生活氣息濃郁。 整個項目占地面積為530000平方米，總建筑面積270000平方米。公寓產(chǎn)品主要集中在兩棟樓，11、房源總數(shù)約300 套，戶型面積約25，是目前青島及城陽區(qū)稀缺產(chǎn)品類型。同時作為有社會責(zé)任感的地產(chǎn)企業(yè),也為大學(xué)生 量身打造了夢想計劃，特供30套25m2米公寓,首付5萬分期無息貸款,給大學(xué)生一個專屬的夢想空間。 項目鳥瞰圖 項目位置圖 項目建筑外觀圖 項目客戶群分析：項目客戶群分析： 2 2 25m2“米公寓”項目概況2 2 白領(lǐng) 設(shè)計師 投資客 文字工作者 藝術(shù)工作者 顧問、中介 保險從業(yè)者 厭倦了租房的日子 ，有閑錢做投資； 利用下班時間在家 兼差的上班族，拓 展財路，保守再創(chuàng) 業(yè) 自雇在家工作或個人 工作室，一人身兼老 板及伙計，自在又輕 松 辦公與居住,商務(wù)與休閑 一體式SOHO、LO12、FT空 間，寫字樓和商鋪并存 ，能在這里找到做老板 的樂趣 老板 老總生意投資 企業(yè)總部尋址 剛畢業(yè) 創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生 剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)很艱難的 大學(xué)生，為大學(xué) 生提供三大就業(yè)保障: 實習(xí)的機會,專項 扶持基金,CMP創(chuàng)業(yè)孵 化基地 O3O3 25m25m2 2“米公寓”特征分析“米公寓”特征分析 一、為什么是一、為什么是25m2？ 二、產(chǎn)品特征 三、戶型特征 ？ 二、產(chǎn)品特征 三、戶型特征 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 為什么是為什么是25m2？ 米公寓是憑借國家化設(shè)計團隊、30年的住宅開發(fā)及研發(fā)經(jīng)驗，用心調(diào)研1000位年輕人，由兩大 國際設(shè)計單位共同操刀，通過極致精細化設(shè)計出的25平極小公13、寓，25平方米能滿足日常生活的各種基本需求。 通過空間共享，在25平米內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多種功能的復(fù)合空間。 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征： 25米公寓建筑類型為多層公寓，總戶數(shù)為341套. 其中以25戶型為主力戶型。全帶精裝修交樓、提供 全能家居配套解決方案, 直接拎包入住。以超級的設(shè)計理念，極強的收納空間，百變的家居設(shè)計，在辦公、聚會 、睡眠三種生活模式之間的切換，完全實現(xiàn)兩室兩廳般的居住體驗，相當于90的住宅功能. 公寓建筑外觀 公寓復(fù)合功能 辦公 聚會 睡眠 2 225m2“米公寓”特征分析3 3 戶型特征：戶型特征： 米公寓建筑面積為14、25，實際室內(nèi)使用面積約17m2（含飄窗）其余為公攤面積，得房率較低。公寓戶型 整體方正，在25內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多種功能的復(fù)合空間。獨立衛(wèi)生間，袖珍小廚房一 應(yīng)俱全，同時還帶有迷你飄窗臺，保證了房間的采光與通透性。在該戶型中，臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根 據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。 公寓標準層平面圖（單層共67戶） 公寓平面圖（室內(nèi)使用面積17m2） 公寓功能配置示意 3100mm 5360mm 600mm 1800mm 2m2m2 2 2.8m2.8m2 2 11.5m11.5m2 2 1.7m1.7m2 2 2 225m2“15、米公寓”特征分析3 3 戶型特征：戶型特征： 米公寓可謂是“麻雀雖小，五臟俱全” ，除了靈活的設(shè)計外，家居用品也分外別致，而且所有家居用品 一應(yīng)俱全。從壁紙到地板，從衛(wèi)浴用品，置物柜，冰箱，洗衣機，微波爐，到沙發(fā)，床鋪，書桌，諸多貼心細節(jié) 非常到位地打造出年輕浪漫的生活氛圍。小戶型空間功能一應(yīng)俱全，巧妙地組合。起居室、辦公室、臥室，三個 功能區(qū)在25平的空間內(nèi)合二為一，玄關(guān)處超強收納，5000升超強收納空間。 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 公寓內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 O4O4 25m25m2 2“米公寓”實景展示“米公寓”實景展示 2 225m2“米公寓”實景展示4 4 實景展示：實景展示： 米公寓通過16、空間的量化設(shè)計，憑借功能強大的收納系統(tǒng)與可翻動的大床、可移動書桌等設(shè)計，實現(xiàn)兩室 兩廳般的一體化客廳臥室的居住體驗。廚房、臥室、衛(wèi)生間，每一個細節(jié)的設(shè)計都體現(xiàn)了匠心獨到. 一體化客廳和臥室 一體化客廳和臥室 2 225m2“米公寓”實景展示4 4 實景展示：實景展示： 米公寓通過空間的量化設(shè)計，憑借功能強大的收納系統(tǒng)與可翻動的大床、可移動書桌等設(shè)計，實現(xiàn)兩室 兩廳般的一體化客廳臥室的居住體驗。玄關(guān)、廚房、臥室、衛(wèi)生間，每一個細節(jié)的設(shè)計都體現(xiàn)了匠心獨到. 公寓入戶玄關(guān) 開放式廚房 衛(wèi)生間 一體式起居室 O5O5 25m25m2 2“米公寓”功能研究“米公寓”功能研究 2 225m2“米公寓”功能17、研究5 5 功能研究：功能研究： 25公寓內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多種功能的復(fù)合空間。 2平米獨立衛(wèi)生間，袖珍小廚房一應(yīng)俱全，同時還帶有1.7平米迷你飄窗臺，保證 了房間的采光與通透性。在該戶型中，臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根據(jù)自己 的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。 臥室與客廳融為一體，業(yè)主可以根據(jù)自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造會客模式、辦 公模式、睡眠模式三位一體的生活模式。通過空間共享，提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、書房等多種功能的復(fù)合空間。 25平米戶型一體式 起居室平米戶型一體式 起居室 2 225m2“米公寓”功能研究5 18、5 會客、聚會模式 睡眠、休閑模式 辦公、學(xué)習(xí)模式 都市白領(lǐng)比較注重外表形象，尤其對于女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意后才會出門。多層鞋柜，隨 身用品的專有閣柜，不封頂?shù)谋跈唬厦婢谷荒軘[放進一輛自行車。這樣的百納風(fēng)格幾乎讓所有的墻壁沒有多 余的留白，每一寸空間都得到很好的利用。全能入戶玄關(guān)，玄關(guān)長度900mm。入戶左側(cè)為鞋柜，衣帽柜以及 被褥等大宗物件的存放柜，同時為您的車鑰匙，夏天的雨傘，冬天的圍脖等小件生活用品都預(yù)留了專屬空間。 25平米戶型玄關(guān)平米戶型玄關(guān) 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 玄關(guān) 米公寓在廚房設(shè)計中，通過科學(xué)動線分析，嚴格按照的人體工程尺度設(shè)計：單排布置設(shè)備的19、廚房的凈寬 不小于1.5米，0.6米寬的操作臺及不小于0.9米的活動空間，更具人性化的的烹飪享受。與此同時，米公寓在上 方儲物區(qū)與操作臺中間預(yù)留的750cm墻壁空間，設(shè)置了廚房掛桿，各種鍋鏟一字排開。另一處亮點就是壁掛式 的微波爐設(shè)計，充分節(jié)省空間同時也更加貼合了年輕人較快生活節(jié)奏的需求。 25平米戶型 餐廳平米戶型 餐廳/廚房廚房 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 廚房 兩平米的獨立衛(wèi)生間是公寓產(chǎn)品最核心的區(qū)域之一，所以其設(shè)計的好壞直接影響到業(yè)主的日常生活體驗。 米公寓小衛(wèi)生間，置物架依墻而設(shè)，洗發(fā)液及毛巾掛鉤、毛巾桿合并架節(jié)省空間的同時也增加整潔性。為充分 利用每一厘米的空間，米公寓20、摒棄傳統(tǒng)電熱水器，采用了超薄款的即熱型電熱水器設(shè)計，極大的節(jié)省了空間， 使得狹小的空間不顯得局促。 25平米戶型衛(wèi)生間平米戶型衛(wèi)生間 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 衛(wèi)生間 超薄款即熱型電 熱水器 超薄款即熱型電 熱水器 洗漱用品及沐浴 用品存放處 洗漱用品及沐浴 用品存放處 迷你小型洗手臺， 增加空間利用率 迷你小型洗手臺， 增加空間利用率 小戶型的客廳使用頻率較低，可作為隱形和功能復(fù)合空間。米公寓魔術(shù)般 神奇的多功能床，尺寸2m1.5m，需要時是雙人床，不需要時可以折疊放在墻上， 隱藏起來作為裝飾墻。通過上翻式可折疊床板以及下方沙發(fā)墊的巧妙配合來實現(xiàn) 客廳、臥室功能的切換。 2 221、25m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶型臥室（可折疊式床）平米戶型臥室（可折疊式床） 雙人床折疊變沙發(fā)示意圖 雙人床展開示意圖 雙人床折疊實景圖 雙人床展開實景圖 米公寓獨有的超大飄窗，尺寸高40厘米，寬60厘米，長180厘米，在視覺和面積上大大增加了室內(nèi)的 使用空間。增加了室內(nèi)的采光、通風(fēng)及通透性。成為屋主閑暇時刻的理想休閑之地，放上坐墊又可兼做一張 單人床。飄窗左側(cè)樹狀多功能層板置物架，保證了足夠的收納空間用于存放各種書刊，包括裝飾品、書本、 報紙、雜志等。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶型超大飄窗平米戶型超大飄窗 對都市小白領(lǐng)階層及剛畢業(yè)的學(xué)生來說，學(xué)習(xí)是工作之22、外必不可少的一種休息學(xué)習(xí)減壓方式。只需轉(zhuǎn)動一 個角度就能隨心變換的帶滑輪可移動的辦公桌，輕而易舉地實現(xiàn)辦公與聚會模式的瞬間轉(zhuǎn)換。茶幾也成為魔術(shù) 空間的道具，它附帶的彈出式抽屜，把生活中的瑣碎物品收納其中。書桌上方及右側(cè)的多功能儲物架及層板書 架，保證了足夠的收納空間用于存放各種書刊，包括課本、報紙、雜志等。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶型書桌及書架平米戶型書桌及書架 書桌 書架 衣物衣物 運動上衣、運動褲、運動鞋、涼 鞋、長筒靴、拖鞋、牛仔褲、短 上衣、毛衣、手提包、帽子、大 衣、襯衫、襪子、內(nèi)衣、圍巾、 手套、皮帶、書包 運動上衣、運動褲、運動鞋、涼 鞋、長筒靴、拖鞋、23、牛仔褲、短 上衣、毛衣、手提包、帽子、大 衣、襯衫、襪子、內(nèi)衣、圍巾、 手套、皮帶、書包 床上用品床上用品 隔板隔板 書籍、筆記本、唱片碟片、雜志、 吹風(fēng)機、藥品盒、化妝盒 書籍、筆記本、唱片碟片、雜志、 吹風(fēng)機、藥品盒、化妝盒 桌面桌面 水杯、煙灰缸、筆筒、筆記本電 腦、照相機、電水壺、鬧鐘 水杯、煙灰缸、筆筒、筆記本電 腦、照相機、電水壺、鬧鐘 洗漱用品洗漱用品 牙刷、牙膏、 牙缸、洗面奶、 洗手液 牙刷、牙膏、 牙缸、洗面奶、 洗手液 沐浴用品沐浴用品 洗發(fā)水、沐浴 露、梳子 洗發(fā)水、沐浴 露、梳子 衣帽柜衣帽柜 桌面隔板桌面隔板 隔隔板板 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平24、米戶型收納空間平米戶型收納空間 利用隔板，在玄關(guān)設(shè)計入戶鞋柜，衛(wèi)生間設(shè)計拖把收納空間、洗護用品安置處，全能烤漆衣柜及內(nèi)膽收納 箱，書桌設(shè)計全能書柜、書桌抽屜及柜頂收納空間等。 根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，目前年輕人群體購買筆記本電腦已經(jīng)成為主流。部分為了追求電腦性能，會購買臺式機+液 晶顯示器。液晶顯示器的價格已降至合理區(qū)間，且沒有輻射，是品牌臺式機和DIY攢機的首選。因此，在設(shè)計 桌面時，主要考慮筆記本電腦，兼顧臺式機的使用。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶型工作臺設(shè)計平米戶型工作臺設(shè)計 一、洗衣解決方案 在廁所內(nèi)會設(shè)有洗衣龍頭，可以直接用盆或水桶接水 ；在廚房洗衣機位設(shè)有水龍頭，為洗25、衣機供水 。 二、衣柜的個性化： 年輕人有強烈的個性追求，需要通過適當途徑展示。 衣柜門的傳統(tǒng)做法是使用木板。木板的成本較高，弄臟后不易清潔，而且無法體現(xiàn)住戶的個性。如果采用 布簾，可以根據(jù)自己的需求選擇不同顏色和圖案的布簾，并且每隔一段時間可拆卸清洗。 三、8小時更新： 小戶型主要是供給租住者使用。分析租戶的心理需求，租戶希望入住的房間整潔干凈，最好沒有上一戶居 住者留下的使用痕跡。因此，小戶型內(nèi)的各種材料和部品需要滿足經(jīng)久耐用、易修復(fù)的要求，可以在短時間內(nèi) 對小戶型進行更新。比如，人造石臺面可以通過打磨方式進行修復(fù)，使臺面煥然一新。 2 225m2“米公寓”功能研究5 5 25平米戶型其他26、設(shè)計平米戶型其他設(shè)計 O6O6 小戶型公寓的功能完善建議小戶型公寓的功能完善建議 以廣州you+國際青年公寓(米公寓)為例以廣州you+國際青年公寓(米公寓)為例 一、清晰的客戶群定位 二、新奇而富有趣味的公開空間配套功能的設(shè)計 三、公共的活動場所及交友空間 四、綜合對比分析 一、清晰的客戶群定位 二、新奇而富有趣味的公開空間配套功能的設(shè)計 三、公共的活動場所及交友空間 四、綜合對比分析 2 2 小戶型公寓的功能完善建議以廣州you+國際青年公寓（米公寓）為例6 6 you+國際青年公寓是采用集中式業(yè)態(tài)，即通過拿下整棟物業(yè)實行集中管理，為年輕人而打造的時尚年輕 社區(qū)生活平臺。給剛剛畢業(yè)、漂泊在27、外地尋求發(fā)展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們能在這里認識更多的 朋友，從而有家的感覺。you+國際青年公寓在廣州已兩個現(xiàn)成項目，共有海珠、白云兩處，房源共200來套。 預(yù)計到年底，北上廣三地將擴展到100家。廣州you+是由一個小倉庫改建而成的辦公樓，然后又被改建成一個 年輕人群居的公寓。you+國際青年公寓號稱三不租，45歲以上的不租，因為公寓關(guān)注的是年輕群體、結(jié)婚帶小 孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計、不愛交朋友的不租。 45歲以上的不租 結(jié)婚帶小孩的不租不愛交朋友的不租 清晰的客戶群定位清晰的客戶群定位 2 2 小戶型公寓的功能完善建議以廣州you+國際青年公寓（米公寓）為例628、 6 you+國際青年公寓最大的特色之一莫過于處處可見的新奇而富有趣味的功能設(shè)計，如通往小花園、健身房、 公寓電梯等多處的大門的機關(guān)按鈕、消防栓里的刷卡器、有需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關(guān)。這些新奇的設(shè) 計一方面是要防止陌生人輕易進入我們的公寓里，另一方面是通過新奇有趣的設(shè)計，為年輕人的生活注入更多的 樂趣。 紅色舊垃圾桶蓋內(nèi)暗藏的 入戶大門刷卡器 需要拉動彈珠機拉桿才能 開門的機關(guān) 三色按鈕組成的腳踏密碼器 需要按順序踩踏，門才能開 隱藏在消防栓里的門鈴 新奇而富有趣味的公共空間配套功能的設(shè)計新奇而富有趣味的公共空間配套功能的設(shè)計 2 2 小戶型公寓的功能完善建議以廣州you+國際青年公寓29、（米公寓）為例6 6 you+國際青年公寓在設(shè)計上最大的特點，是把冰冷的公寓改造成熱哄哄的社區(qū)，把人與人之間的隔膜融化 掉。從每一個房間里省出一點空間，從而做出這樣一間達300平方米的大廳，作為這些年輕租客的活動場所， 每天下班后不用鎖在各自房間里，而是在這里跟“家友”（you+賦予租客的名稱）聚在一起， 不管是喝酒聊天還 是打桌球，或者看一部電影，要么就玩玩Xbox360，甚至舉行生日派對和各種節(jié)日派對。讓他們能在這里認識 更多的朋友，從而有家的感覺。同時公寓大廳還配有酒吧區(qū)、影音室、健身房和小花園、主題餐廳等年輕人追 求的時尚、情趣的功能配套服務(wù)設(shè)施。公寓的天臺還特意建了兩座燒烤爐，讓年輕30、人充分感受到生活的樂趣。 大廳配備的小酒吧 在you+舉行的萬圣節(jié)化妝派對 大廳里的60寸投影儀 公共的活動場所及交友空間公共的活動場所及交友空間 2 2 小戶型公寓的功能完善建議以廣州you+國際青年公寓（米公寓）為例6 6 綜上所述，與廣州you+青年國際公寓相比，青島25m2等小戶型公寓在以下幾方面功能特點上還需要 進一步完善： 1 2 3 青島25m2小戶型公寓客戶群定位多樣化，年齡跨度比較大，從剛畢業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生到年齡比較大的投資客；職業(yè)特征類型也 呈現(xiàn)多樣化，從普通白領(lǐng)到公司企業(yè)老總。而廣州you+青年國際公寓在客戶定位上堅持“三不租”態(tài)度，客戶群定位呈年輕、專 一化特征，積極倡導(dǎo)31、共同的生活愛好、互動的社區(qū)生活以及交友且富有創(chuàng)業(yè)熱情的生活氛圍。在這一點上小戶型公寓今后主題定 位及客戶群定位上可借鑒此特征。 青島25m2小戶型公寓在公共空間功能配置上依舊采用傳統(tǒng)小的公共入戶大堂和狹長的電梯走道，租客間缺乏公共的交流活 動空間。廣州you+國際青年公寓在設(shè)計上最大的特點，是把冰冷的公寓改造成熱哄哄的社區(qū)，把人與人之間的隔膜融化掉。大 空間的公寓大廳配有酒吧區(qū)、影音室、健身房和小花園、主題餐廳等年輕人追求的時尚、情趣的功能配套服務(wù)設(shè)施。讓年輕人 能在這里認識更多的朋友，從而有家的感覺。 客戶群定位方面： 公共空間配套功能的設(shè)計 客戶群定位方面： 公共空間配套功能的設(shè)計 青島232、5m2小戶型公寓在公共空間功能設(shè)計上采用傳統(tǒng)的方式，并無太多特色；廣州you+國際青年公寓最大的特色之一莫 過于處處可見的新奇而富有趣味的功能設(shè)計，大門的機關(guān)按鈕、消防栓里的刷卡器、有需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關(guān)， 為年輕人的生活注入更多的樂趣。 綜合對比分析 公共活動和交流場所 綜合對比分析 公共活動和交流場所 O7O7 一、目前市場上小戶型公寓項目存在的問題一、目前市場上小戶型公寓項目存在的問題 二二、小戶型公寓產(chǎn)品的市場發(fā)展路線 三、小戶型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 、小戶型公寓產(chǎn)品的市場發(fā)展路線 三、小戶型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 小戶型公寓的市場發(fā)展空間小戶型公寓的市場發(fā)展空間 從目前市場上已33、經(jīng)開發(fā)的小戶型產(chǎn)品開發(fā)情況來看，有些成功的經(jīng)驗，但同時也暴露了一些產(chǎn)品問題，需要注意： 產(chǎn)品設(shè)計不夠合理：因為小戶型的設(shè)計相對復(fù)雜性更高，目前的項目往往都是簡單的把空間尺度縮小，造成使用率低、功 能不合理等問題，但小戶型并不等同于低品質(zhì)，高品質(zhì)的小戶型需要更具想象力的有效利用空間，同時應(yīng)充分研究客戶的 生活方式，提供更符合時代需求的高智能化、高舒適度的復(fù)合型產(chǎn)品。 配套缺失：現(xiàn)在的小戶型產(chǎn)品往往為了追求小面積而舍棄了部分基本的功能，居室內(nèi)只能睡覺，睡覺之外的功能沒有足夠 的考慮，造成實際使用者的不便。 管理落后和混亂：現(xiàn)在的小戶型產(chǎn)品一般都是銷售型物業(yè)，售出之后產(chǎn)權(quán)分散無法統(tǒng)一管理和運營，參差34、不齊的自住者和 低素質(zhì)租戶使得社區(qū)混亂不堪，簡單的物業(yè)管理也無法提供更多的增值服務(wù)，使得社區(qū)品質(zhì)無法保障。 目前市場上小戶型公寓項目存在的問題目前市場上小戶型公寓項目存在的問題 小戶型公寓的市場發(fā)展空間小戶型公寓的市場發(fā)展空間7 7 北京上海等地一直都有類似的嘗試，如早期的綠景苑SOLO（30平米左右）和榮豐2008（非常男女15-29平米）都推出過超 小戶型產(chǎn)品，雖然銷售情況良好，但后期呈現(xiàn)出來的品質(zhì)問題和管理問題，一度被認為只能是過渡性產(chǎn)品。 2010年起，高調(diào)提出致力于此類產(chǎn)品的開發(fā)，2014年在青島成功推出了25平米的極小戶型公寓項目，據(jù)悉接下來 會在北京、深圳以及廣州繼續(xù)開展此類型的35、新項目。 值得注意的是，當前的限購政策對此類產(chǎn)品的開發(fā)存在一些限制因素，投資者由于購買機會的限制可能會對影響此類產(chǎn)品 購買意愿，因此小戶型產(chǎn)品的開發(fā)要求企業(yè)有更為靈活的銷售模式選擇，或者要求企業(yè)具有相應(yīng)的資金實力來長期持有經(jīng) 營。 目前市場上小戶型公寓項目存在的問題目前市場上小戶型公寓項目存在的問題 小戶型公寓的市場發(fā)展空間小戶型公寓的市場發(fā)展空間7 7 綜上述，不可否認的是市場發(fā)展的細分越來越清晰，城市中心區(qū)域的土地越來越稀缺，這些因素都預(yù)示著小戶型產(chǎn)品因其 鮮明的特點存在發(fā)展的空間。 北京上海等一線城市高企的房價，小戶型因其相對低的總價門檻會對年輕人等購買能力有限的客戶有極強的吸引力； 更36、加精良的設(shè)計和高水平的運營管理會吸引部分中長期投資客戶的目光，作為資產(chǎn)配置的一種選擇； 位于核心商務(wù)區(qū)或大學(xué)教育區(qū)的過渡性居住和商旅居住需求日趨旺盛，超小戶型產(chǎn)品會吸引部分商務(wù)酒店或酒店式公 寓類產(chǎn)品使用者的青睞。 小戶型公寓產(chǎn)品的市場發(fā)展路線小戶型公寓產(chǎn)品的市場發(fā)展路線 小戶型公寓的市場發(fā)展空間小戶型公寓的市場發(fā)展空間7 7 準確的選址及規(guī)劃條件：小戶型對于項目區(qū)位的要求比較高，往往都需要依托于一、二線城市配套成熟交通便捷的核心市區(qū)，或者 強勢產(chǎn)業(yè)資源的周邊，如大學(xué)園區(qū)、商務(wù)中心區(qū)等，同時項目本身最好有酒店、商業(yè)等其他業(yè)態(tài)的功能區(qū)綜合構(gòu)成。 創(chuàng)新與精細化的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計：在有限的空間滿足更多功37、能，實現(xiàn)更高的品質(zhì)，使得產(chǎn)品創(chuàng)新要求與日俱增，針對不同種類的目標 客群可能衍生出學(xué)生公寓、白領(lǐng)公寓甚至老年公寓等不同細分產(chǎn)品，對應(yīng)產(chǎn)品應(yīng)有更鮮明的設(shè)計特點，同時精裝修和智能化的整合 技術(shù)不斷升級也使得此類產(chǎn)品的技術(shù)要求越來越高。 更具針對性的營銷與推廣策略：針對不同客戶的營銷渠道和手段應(yīng)更具針對性，同時結(jié)合目標客戶的生活方式的體驗與跨界整合營 銷也是項目成功的必要條件。 開發(fā)模式的選擇與后期運營管理：小戶型產(chǎn)品由于具有酒店的部分屬性，項目的開發(fā)模式選擇往往會和金融和酒店管理關(guān)聯(lián)密切， 例如項目的開發(fā)可采用與更為靈活的金融產(chǎn)品相結(jié)合的方式進行，而高效高質(zhì)的物業(yè)管理和服務(wù)對于物業(yè)的保值增值影響意義重大。 小戶型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略小戶型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略 小戶型公寓的市場發(fā)展空間小戶型公寓的市場發(fā)展空間7 7 THANKS!