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1、綠城管理 綠城春風里定位調整專項報告 一次定位重要結論回顧壹 商業生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一、一次定位重要結論回顧 項目定位核心目標 1、南山項目是綠城管 理與新疆天富的首次 合作項目，通過本次 合作綠城管理的價值 輸出得到委托方認可 2、通過合作實現項目 的現金流和利潤率 1、現金流 2、利潤率 1、暢銷產品 2、成本控制 3、降低商業物 業開發風險 1、暢銷產品 2、成本控制 頤樂生活領銜南山 1、降低商業物業 開發風險 定位階段規避風險型商業的開發 一、一次定位重要結論回顧 根據競品的總價暢銷區間，同時結合客戶需求、項目品質等因素，建議項目定位產品 戶型2、區間和總價控制在以下范圍內： 產品定位低密度居住產品戶型區間及價格定位 序號面積區間面積 占比 面積均價總價區間備注 1130-14020% 12269 12600 165-175萬緊湊三房 2150-16050% 30672 190-202萬舒適三房/可變四房 3170-18020% 12269 215-230萬舒適四房 4200-22010% 6134 252-280萬舒適四房/可變五房 合計100% 61344 總戶數約計420戶 以上面積區間為區域暢銷聯排戶型面積區間，總價區間高于市場暢銷總價面積段一個 層級； 一、一次定位重要結論回顧 項目主力總價高于市場平臺主力總價段一個層級，戶型3、區間在市場暢銷戶型面積區 間內，利用綠城品牌，高品質園區環境，提升產品性價比，使價格接近客戶心理預 期，才能產生熱銷、快銷勢頭。 戶型區間主力總價區間主力總價比例 130-140165-175萬20% 150-160190-202萬50% 170-180215-230萬20% 200-220252-280萬10% 項目的取地成本較高，需嚴格控制產品 戶型的面積段，控制總價，保障快銷。 根據戶型區間，進行規劃強排，在不突 破限高、不進行地下大開挖的前提下做 足容積率有較大難度 例如： 聯排：建筑面積150，單價 1.26萬/，總價189萬，贈送裝修庭院， 加之綠城品牌的號召力，則達成客戶預 期；4、 一、一次定位重要結論回顧 項目經濟指標（原指標） 項目總用地面積： 170403.53 容積率：0.6 限高8米 商業配比40% 即商業：40897 住宅：61344 物業類型為：聯排+商業 低密度產品物業類型：聯排為主（具體以優選終稿規劃方案為主），根據規劃要求： 建筑風格采用西班牙式； 項目分四期開發，一期沿項目南側道路南溪路開發，利于 項目樣板展示區的對外展示 項目一期 項目二期 項目三期 項目四期 項目一期：10070 64戶 項目二期：38210 235戶 項目三期：19800 122戶 項目四期：35000 246戶 一、一次定位重要結論回顧 項目公司對4萬商業進行充分論證分析，5、商業定位歷程歷經4個階段，有以下4個思考 方向： 商業 40897 方向四：商業部分全部規劃為商 住別墅產品，除產權年限、首付 款比例、貸款年限外，其他與居 住型物業相同 方向三：4萬商業，規劃1萬 民宿產品、規劃1棟1萬企 業培訓中心、1棟1萬企業康 養基地、規劃1棟1萬企業總 部基地 方向二：商業部分全部規劃為 民宿產品，接洽旅游局、旅游 公司 方向一：將規劃用地中的35- 40畝地用于建設2層的酒店用 足商業容積率，用于規劃報 規 一、一次定位重要結論回顧 一、一次定位重要結論回顧 占地容積率總建面 1704030.6102241 物業類型分物業類型面積 疊拼25%25560 聯排75%6、76681 一、一次定位重要結論回顧 綠城天富項目配套商業開發思路方案二：商業性質的居住型疊墅產品 突破限高至12米，商業配比降至25% 與縣規劃局通過3輪溝通，目前突破限高有一定難度， 限高無法突破，則居住物業擴大配比難以實施。 一、一次定位重要結論回顧 綠城天富項目配套商業開發思路方案二：商業性質的居住型疊墅產品 突破限高至12米，商業配比降至25% 面積套數戶型總面積 面積配比均價戶均總價戶型產值首付款貸款10年月供 12043 5112 20% 9500 1140000485648555700004508.15 14091 12780 50%1330000 121412137.56657、0004988.53 15051 7668 30%142500072847282.57125005447.79 合計185 25560 100%242824275 1、商住疊墅的面積區間在120-150之間，符合區域市場的主力供應戶型區間段，其中150及以上戶型為一層 疊二層戶型，實現庭院贈送，增加產品附加值； 2、商住疊墅的總價區間在115-143萬，與市場去化主力總價段重合，有較高的市場接受度，預計去化周期為1年； 產品定位配套商業開發思路 樓層商業配套功能面積補充說明 一樓 少兒活動中心40游樂區、讀書角 便利店120食品區、生活品區及生鮮水果蔬菜區（可含配送服務） 多功能休閑廳140休8、閑、度假業主聚會休憩 二樓 健身區100器械區為主 棋牌室120需設有獨立衛生間 醫療健康服務中心40保健咨詢指導 洗衣店40家政清洗、保潔、干洗衣物 地下設備用房300設備間 合計900地上600，地下300 配套商業的功能滿足社區居民的日常生活所需，利于經營 一、一次定位重要結論回顧 一次定位重要結論回顧壹 商業生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 二、定位條件變更 外部條件變化： 1、地塊指標項目地塊限高8米， 由于政府規劃道路綠化帶占地，規劃 部門同意可局部突破12米、項目商業 配比原定40%商業配比，突破為商業 配比無固定比值，可根據項目開發實 際情況建設。 2、9、地下人防建設的嚴格要求。 以上條件的變化對于總體容積率、產 品類型、戶型面積配比產生直接影響， 需要重新考慮定位調整。 內部條件變化： 1、市場環境2018年下半年， 烏魯木齊整體市場下滑，烏魯木 齊縣作為別墅集中供應區，受到 的影響更為嚴重，需要抗風險性 能更好的產品供應市場，提高項 目抗風險能力。 2、競爭環境區域競爭加劇， 大開發商紛紛進入烏魯木齊縣， 綠地南山南、紅星南山源筑、恒 大簽訂南北鎮意向協議，南山進 入大牌、大盤的激烈競爭格局。 內外部條件變化 2、變更所導致的應對措施 1、此前容積率為0.6，由于限高8米和商業配比40%的限制條件，及控制產品風險（嚴控低密 度產品面積區間）10、導致項目容積率折損，目前限高可局部突破至12米，商業配比可調整，項目 產品多元化成為可能，項目滿容/貨值最大化成為項目可實現的發展方向，同時多元化的產品 能夠加速項目抗風險能力提高產品銷售流速。 2、此前定位初步設定：若限高能夠突破，4層疊墅產品有一定的市場需求，目前限高已確定可 以突破，疊墅產品需將綠城現有產品結合當地市場熱銷產品進行創新設計。 內部： 2、變更所導致的應對措施 1、市場進入下行階段，區域競爭加劇，2018年下半年低總價、小面積的居住型公寓、洋房產 品，市場接受度更高，為抵抗市場競爭風險，計劃新增洋房產品、小面積居住型公寓產品，以 上物業類型的產品需將綠城現有產品結合當地市場11、熱銷產品進行創新設計。 外部： 壹 生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 壹 生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一次定位重要結論回顧 三、定位原則定位調整總思路 一期 二期 三期 二期二標東區 二期二標西 區 目前全聯排產品分期方案 一期為130-230 聯排產品（地上兩 層，無地下），已建設，目前已取得 預售 二期為130-230 聯排產品（地上兩 層，地下一層）施工圖已出，建議規 劃不調整 二期東、西區及三期規劃，豐富物業 類型，重新調整規劃 三、定位原則定位調整總思路 一期（已建設、規劃不調整） 二期（已出施工圖，局部微調整） 調整規劃地塊 （12、可建設面積為76200 ） 目前全聯排產品分期方案 1、建筑高度局部局部可突破12米。 建設疊墅、洋房、居住型公寓成為可 能 2、容積率及產品形態 兩層聯排產品滿排容積率約為0.49， 建設40%的疊墅產品后，容積率約 為0.52；滿排0.6容積率，可以增加 洋房及居住型公寓。 調整規劃地塊，可建設面積為76200 項目定位調整核心思路： 限高突破后，豐富產品，排布后實現滿容 多產品類型的組合，實現銷售流速的同時兼 顧利潤 三、定位原則定位調整總思路 一期（已建設、規劃不調整） 二期（已出施工圖，局部微調整） 調整規劃地塊 （可建設面積為76200平米） 目前全聯排產品分期方案 新增居住性質精13、裝公寓投資型客戶 規劃1.8萬公寓（公寓40-60 ，總戶數約為 400戶），精裝均價8500元/平米（精裝報價1500 元/ ，實際成本700元/ ），總價36萬-40萬; 新增精裝洋房養老自住兼顧投資型客戶 規劃2.22萬平米洋房產品（洋房產品戶均80- 100平米，總戶數250戶），精裝修均價 9500元/平米（精裝報價2000元/平米，實際 成本1000元/平米），總價78萬-95萬； 新增疊拼產品度假休閑兼顧投資客戶 3.6萬平米疊拼產品（疊拼產品110平米-130 平米，總戶數300戶），毛坯均價10000元， 總價130萬以內； 三、定位原則定位調整總思路 物業類型建筑面積配比備14、注 聯排別墅2604125% 標定項目檔次，度假休閑型 聯排別墅 疊拼別墅3600035% 性價比疊拼物業，針對支付 力有限的度假休閑客戶 精裝洋房2220022% 現金流產品，針對養老自住 兼顧投資的客戶 精裝公寓1800018% 現金流產品，針對投資兼自 用客戶 合計102241100% 三、定位原則 聯排產品標定檔次、控面積、控總價 戶型區間主力總價區間主力總價比例 130-140165-175萬20% 150-160190-202萬50% 170-180215-230萬20% 200-220252-280萬10% 項目的取地成本較高，需嚴格控制產品 戶型的面積段，控制總價，保障快銷。 15、項目定位調整后，聯排產品將作為項目 的標桿性產品，標定項目檔次，首輪定 位的聯排產品的面積區間及戶型不進行 調整。 經過市場驗證一期供應的產品中各面積 短產品去化較為均勻。 三、定位原則 疊墅產品 高性價比、縮小主力面積 疊墅面積區間在110-130之間， 總價區間縮小至105萬-130萬之間。 此前受商業配比影響疊墅的產權為 商業產權，現商業指標突破，疊墅 產權為住宅產權。 面積套數戶型總面積 面積配比均價戶均總價 1101501650050% 9500- 10500 105萬 1301501950050%130萬 合計30036000100% 春風里洋房開發思路 1、控制成本精裝修，裝修成16、本控制在1000元/。 2、層高3米，板式戶型設計1梯4戶，面積區間為80-100。 三、定位原則新增洋房產品的開發思路 戶型區間戶型套數戶型面積均價主力總價區間套數比首付30% 80左右15012200 9500元/平米 76萬60%23萬左右 90-1001001000086-95萬40%26-29萬 合計2502220076-95萬100 洋房產品 精裝增加附加值、控制主力面積降低養老客戶進入門檻 春風里住宅性質小公寓開發思路 小公寓的產品設計思路： 1、控制成本簡單裝修，裝修成本控制在600-700元/。 2、層高3米，戶型2梯N戶盒子型設計，面積區間為35-60。 三、定位原則新增公17、寓產品的開發思路 戶型區間戶型套數戶型面積均價主力總價區間套數比首付30% 35-4032012800 8500元/平米 32-36萬83%10萬左右 50-6080480045-54萬17%13-16萬 合計4001760032-54萬100 公寓產品 控制面積、投資型產品，引進第三方合作 三、定位原則定位調整總思路 調整規劃后多物業類型初排 聯排物業 三、定位原則定位調整總思路 物業類型面積套數單價（元/平米）產值（萬） 聯排別墅 26041（一期10575+ 二期一標15466） 1551323534465 疊拼別墅360003001000036000 洋房22200250950021018、90 公寓18000400850015300 車位 商業 合計102241110510451 106855 調整前項目去化周期預計為6年（含2018年），項目可售面積為83744平米，總產值106354萬 項目總計 計劃分項項目總量累計至2018年末2019年2020年2021年2022年及以后 合同銷售面積83744240014000160001700034344 合同銷售金額106354300018000201602142043774 資金回籠金額106354180015000180002000051554 調整后項目去化周期預計為5年（含2018年），項目可售面積為102241平米，不含19、車位、商業總產值106855萬 三、定位原則定位調整總思路 定位調整后，項目利潤由4445萬提升至5513萬，項目銷售周期由6年縮短至5年； 物業類型別墅疊墅/洋房公寓合計 總投入32328 56735 11367 100431 總銷35183 60210 15660 111053 總利潤2141 2606 766 5513 2018年1-11月區域公寓產品成交結構分析 30萬以下31-35萬35-50萬小計 40以下151450160 41-6020020 61-70001010 合計1516510190 區域內兩個項目供應公寓產品，南山絲路和綠地南山南項目，其中綠城南山南為2018年新增項20、目，首推的145 套公寓產品定購一空，區域內兩個項目的公寓產品年度去化套數約為190套，產值約為6600萬 三、定位原則新增公寓產品的市場依據 南山公寓市場 精裝公寓產品（綠地南山南、南山絲路），市場主力公寓產品為40-66的1-2 房產品； 1、南山南項目的公寓為精裝酒店式公寓類型：2梯20戶，帶電梯、4層，戶均40， 一房產品，總價30萬，均價7500元/， 面向市場主推：投資兼自主+高性價比+高回報（物業代租，收益1：9分成）。 2、南山絲路2棟，酒店式公寓2梯9戶，帶電梯，5層，戶型面積為37-66，1房- 2房產品，總價25萬-43萬，一期均價6800元/，二期均價7500元/，其中21、一棟 公寓由綠城物業托管（優屋美宿） 三、定位原則新增公寓產品的市場依據 春風里住宅性質小公寓開發思路 相較于市場上目前供應的精裝公寓產品（綠地南山南、南山絲路），春風里占據 地段的絕對優勢。 小面積公寓產品屬于絕對現金流產品，可滿足市場工薪客戶投資兼自住的南山置 業需求。 小面積公寓產品附加投資屬性：可洽談第三方公司代租、代管（我方不承諾收 益）。 三、定位原則新增公寓產品的開發思路 客戶來源 三、定位原則新增公寓產品的開發思路 抗通脹，低投入、資產保值需求 總價40萬左右，首付不超過10萬，可提取公積金作為房款 資產增值、無憂代管 精裝修，委托途家或綠城物業代管，物業增值收益有保障 投資型22、公寓的客戶置業敏感點 烏市公積金賬戶可支取余額5萬元以上的上班族； 烏市為主部分地州縣市的補充客戶，儲蓄賬戶余額超過10萬的有資產抗通脹需 求的客戶； 2018年1-11月區域洋房產品成交結構分析 55-70萬71-90萬91-105萬106-120萬小計 70以下（兩房）2626 71-85（兩房）4545 86-95（三房）125125 100-115（三房）112335 合計711251123230 三、定位原則新增洋房產品的市場依據 區域內兩個項目供應洋房產品，印象南山全洋房產品供應面積區間為70-115平米，年均去化110套 ，均價 7800/平米，年度產值約為1億，南山絲路精裝洋房23、面積區間為70、84、95平米，年均去化120套，精裝均價 為7700元/平米 精裝洋房產品（南山絲路）、毛坯洋房產品 市場主力洋房產品面積為58-115的2房產品； 1、南山絲路精裝洋房為2梯4戶，帶電梯，5層，戶型面積為58-106（一層 帶花園），2房-3房產品，總價40萬-70萬，二期均價7500元/ 2、印象南山項目的花園洋房為2梯2戶，不帶電梯、地上2-3層，戶均70-115 ，2-3房產品，總價60-100萬，均價8000元/ 三、定位原則新增洋房產品的市場依據 養老洋房的客戶置業敏感點 三、定位原則新增公寓產品的開發思路 養老自住需求 認可南山良好的生態環境，對于生活品質有一定24、追求但又不愿購置高總價物業的品 質型養老客戶， 控制成本的精裝修,適老親老 壹 生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 壹 商業生活服務配套建議肆 變更后定位方向 定位條件變更 叁 貳 一次定位重要結論回顧 商業體量推導 內部需求（居住配套）春風里地塊居住商業配套需求約1000方左右（取范圍中間值。包括一般 社區商業面積、餐飲、便民商業等 住宅總體量按照約10萬（調整規劃后，增加容積率相應建筑面積），按照100/ 戶計算， 1000戶，平均2.4人/戶（旅游地產平均標準），共約 2000人，按照度假地產人均商 業 面積1.1方/人計算： 總戶數計算100000方100/戶=125、000戶 總人數計算1000戶 2.4人/戶=2400人 需要商業面積2400人（1.01.2）/人 0.5= 約1300 四、春風里商業配套體量及業態建議 注：取人均度假商業面積按1.0-1.2 /人水平，度假養老地產人均商業面積按旺季時間占比*0.5 原規劃商業功能600平米，使用功能如下 樓層商業配套功能面積補充說明 一樓 少兒活動中心40游樂區、讀書角 便利店120食品區、生活品區及生鮮水果蔬菜區（可含配送服務） 多功能休閑廳140休閑、度假業主聚會休憩 二樓 健身區100器械區為主 棋牌室120需設有獨立衛生間 醫療健康服務中心40保健咨詢指導 洗衣店40家政清洗、保潔、干洗衣物 合計600 四、春風里商業配套體量及業態建議 原規劃商業功能600，功能與面積均不調整，新增700商業，完善小區社區商業業態 新增商業功能700平米，建議功能如下 四、春風里商業配套體量及業態建議 配套分類位置物業名稱 面積 （） 商業配套 公寓一樓部分沿 干道排布 便利超市100 蛋糕、甜點、水果、蔬菜、冷飲店130 家政服務店100 干洗店50 餐廳300 ATM機位20 合計700 商業排布時需考量社區商業的實際使用，畫鋪時進深不大于10米，面寬不小于3米 Thanks