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1、萊鋼萊鋼600600畝地產(chǎn)項目規(guī)劃方案畝地產(chǎn)項目規(guī)劃方案市場論證與調(diào)整建議市場論證與調(diào)整建議 本次報告的主要內(nèi)容是根據(jù)目前膠南市場和消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)的變化，對2004年項目的規(guī)劃進(jìn)行評價通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)，通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)，要對已有的方案進(jìn)行評價，還是要回歸到項目的要對已有的方案進(jìn)行評價，還是要回歸到項目的源頭源頭- -市場和消費(fèi)者的重新審視上市場和消費(fèi)者的重新審視上外部資源利用合理外部資源利用合理：p充分考慮外部資源對項目的影響，合理規(guī)劃布置；符合項目價值定位符合項目價值定位：p體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價值排序： NO1：大盤自身價值 NO2：與項目2、相應(yīng)的西海岸生活定位形象 NO3：海、山資源的利用 NO4：園林及產(chǎn)品創(chuàng)新符合開發(fā)成本控制符合開發(fā)成本控制：p道路、園林、建筑等建安及后期維護(hù)成本p配套設(shè)施及園林價值最大化有利于分期開發(fā)有利于分期開發(fā)：p各組團(tuán)間是否滿足獨(dú)立與關(guān)聯(lián)的雙重彈性p是否滿足配套分期投入的安排p各組團(tuán)價值點(diǎn)是否鮮明有利于營銷推進(jìn)有利于營銷推進(jìn)：p是否滿足啟動價值表現(xiàn)項目主題p各組團(tuán)是否可以提煉競爭優(yōu)勢p是否滿足營銷能夠應(yīng)對市場變化的彈性開發(fā)目標(biāo)解析開發(fā)目標(biāo)解析市場及目標(biāo)客戶分析市場及目標(biāo)客戶分析項目定位項目定位規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議Part. 5Part. 4Part. 2Part. 1啟動區(qū)戰(zhàn)略3、啟動區(qū)戰(zhàn)略Part. 6項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略Part. 3項目界定項目界定- -項目的自身氣質(zhì)決定了我們重項目的自身氣質(zhì)決定了我們重新審視市場和尋求相關(guān)案例的類比條件新審視市場和尋求相關(guān)案例的類比條件青島西海岸青島西海岸 居住生活休閑區(qū)居住生活休閑區(qū) 具備山海資源的具備山海資源的 大規(guī)模住宅開發(fā)項目大規(guī)模住宅開發(fā)項目本案約束條件變化解析本案約束條件變化解析n約束條件分析約束條件分析:p總地價投入55555萬元，76萬元/畝；地塊周邊主要以集體土地出讓方式，約為515萬/畝條件1:高地價高地價p由原來控制的原生態(tài)綠化帶、濱海資源變?yōu)槎€海景，且前面有高層遮擋條件2:地塊外圍資源變化地塊外圍資源變化p啟動時間緊迫，目前區(qū)域發(fā)展仍屬于較為初級階段條件3:大約今年年底或明年大約今年年底或明年年初啟動年初啟動p作為萊鋼鋼產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)節(jié)，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品項目承擔(dān)現(xiàn)金流和品牌提升雙重