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1、星河淡水項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告資源型大盤概念明確10萬天然優(yōu)質(zhì)湖資源原生態(tài)亞公頂山體公園150萬大盤項(xiàng)目認(rèn)知1亞公頂山體公園10萬天然湖距離深圳1小時(shí)車 程范圍項(xiàng)目位于大亞灣與惠陽交界處，將依托大亞灣的板塊利好項(xiàng)目認(rèn)知2本項(xiàng)目石化大道出口小桂灣出口沿海高速淡水鎮(zhèn)區(qū)大亞亞灣大道項(xiàng)目的方向視角一：廣深大盤發(fā)展視角視角二：大亞灣大盤市場(chǎng)視角視角三：競(jìng)爭(zhēng)視角1思考：作為深圳1小時(shí)生活圈資源型大盤，項(xiàng)目能否拉動(dòng)深圳高端客戶的居住轉(zhuǎn)移？第一居所第二居所第一居所第二居所復(fù)合增城花都番禺玖瓏湖美林湖國際社區(qū)合景天湖峰境南航碧花園碧桂園假日半島恒大山水城從化東方夏灣拿翡翠綠洲合和新城僑建綠野山莊富力泉天下金山谷國2、際社區(qū)金地荔湖城碧桂園鳳凰城湖山國際0.5h1.0h1.5h劍橋郡星河灣廣州雅居樂祁富新村錦繡香江中心區(qū)視角1：廣深大盤發(fā) 展視角廣州郊區(qū)資源型大盤已形成高端客戶的居住轉(zhuǎn)移第一居所與第二居所功能明確廣州視角借鑒廣州華南板塊的發(fā)展，高端客戶居住轉(zhuǎn)移的形成經(jīng)歷 以下三個(gè)階段：高端居住形成階段豪宅居住形成階段居住轉(zhuǎn)移形成階段借鑒廣州華南板塊的發(fā)展歷程，形成對(duì)高端客戶的居住轉(zhuǎn)移需要具備以下因素：l2000年5月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，番禺撤市改為廣州市番禺區(qū)。l2001年，成為廣州市“南拓”政策的強(qiáng)力牽引。l2005年廣州市對(duì)番禺片區(qū)進(jìn)行了高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施投入，總投資約1千億元。l2007年華南板塊升級(jí)為番禺3、新城。政府政策引導(dǎo)l廣州高端資源型項(xiàng)目的價(jià)格不斷提升l廣州資源型項(xiàng)目的供應(yīng)減少市場(chǎng)的外溢化l2000年華南快速干線接通、番禺大橋通車l2005年洛溪大橋撤費(fèi)l2006年12月地鐵三號(hào)線通車，2007年1月星光快線通車交通的改善l2001年4月18日，華南板塊的八大金剛聯(lián)合發(fā)表了新世紀(jì)宣言，八大主流開發(fā)商大盤同時(shí)啟動(dòng)，對(duì)廣州形成強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)。房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)l星河灣從40-200平米中與中小面積產(chǎn)品升級(jí)為200-600平米中大舒適產(chǎn)品，裝修由800-1500元/平米升級(jí)為3800元/平米l配套由展示配套、生活配套升級(jí)為高品質(zhì)配套（高爾夫練習(xí)場(chǎng)、國際酒店公寓）生活品質(zhì)提升12354視角1：廣深大盤發(fā) 展視角深圳視角深圳郊區(qū)資源型大盤基本均以投資拉動(dòng)，除東海岸外并未形成真正意義上的居住功能轉(zhuǎn)移廣州01-09年深圳03-09年深圳郊區(qū)資源大盤開發(fā)較 少，主流開發(fā)商中僅有萬科至力于客戶的向外牽引向外的拉動(dòng)