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1、房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)管理辦法管理辦法1.1.目的目的：為強(qiáng)化成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算，明確核算規(guī)則，特制定本成本核算指導(dǎo)管理辦法。2.2.范圍：范圍：本辦法適用于地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)全資、控股子公司、分公司、項(xiàng)目部。3.3.職責(zé)職責(zé)：公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改完善并檢查執(zhí)行情況；下屬各核算單位均應(yīng)在本辦法指導(dǎo)下，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本、費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料。4.4.方法和過程控制方法和過程控制4.14.1成本核算的基本程序成本核算的基本程序成本核算的2、一般步驟依次如下：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、 不可售面積(由主管部門劃分提供)， 根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。4.24.2成本核算對(duì)3、象的確定成本核算對(duì)象的確定成本核算對(duì)象的確定原則成本核算對(duì)象的確定原則.1 可售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對(duì)象的基本原則。如果某一產(chǎn)品可以對(duì)外出租、銷售，則應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算。.2 產(chǎn)品差異原則：所開發(fā)的產(chǎn)品在建筑形式上存在明顯的差異，并導(dǎo)致相應(yīng)的成本差異較大，則需要分別作為成本核算對(duì)象；.3 售價(jià)差異原則：不同的產(chǎn)品售價(jià)存在較大的差異，則應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為核算對(duì)象進(jìn)行成本核算。.4 便于成本費(fèi)用歸集原則：確定成本核算對(duì)象時(shí)還要考慮成本費(fèi)用歸集是否方便。成本核算對(duì)象的確定方法成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。.1 同期開發(fā)完成的項(xiàng)目，按獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫字樓、可售車位等不同可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。.2 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(