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1、濟(jì)南漢峪項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo)客群研判12345核心營(yíng)銷(xiāo)策略總體定位方向核心產(chǎn)品策略6銷(xiāo)售保障體系一、項(xiàng)目深入理解從城市發(fā)展、項(xiàng)目本體及市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)角度深入理解本項(xiàng)目。p地處東部：城市發(fā)展偏東、居住習(xí)慣在東、區(qū)域認(rèn)可在東、全運(yùn)拉動(dòng)助東p借勢(shì)奧體：項(xiàng)目依托奧體政務(wù)中心，可以借勢(shì)奧體片區(qū)的成熟規(guī)劃和豐富資源p升級(jí)東部：整個(gè)東部在后全運(yùn)時(shí)代缺乏亮點(diǎn)，本項(xiàng)目將承擔(dān)撬動(dòng)漢峪片區(qū)進(jìn)而促進(jìn)東部升級(jí)之重任大濟(jì)南格局中的城市主軸線 后全運(yùn)時(shí)代下的東城新亮點(diǎn) 城市占位 城市占位漢峪片區(qū)奧體文博片區(qū)王舍人片區(qū)高新片區(qū)雪山片區(qū)唐冶片區(qū)彩石片區(qū)孫村片區(qū)圣井片區(qū)p東部不均衡：東部一直是濟(jì)南的熱點(diǎn)和重點(diǎn)，但除了高新和奧2、體片區(qū)，東部發(fā)展極不均衡p我們是橋梁：通過(guò)本項(xiàng)目撬動(dòng)漢峪片區(qū)，進(jìn)而將東部城區(qū)連為一體并實(shí)現(xiàn)完美升級(jí)促進(jìn)漢峪片區(qū)開(kāi)始發(fā)力的基石 推動(dòng)?xùn)|部城區(qū)連為一體的紐帶交通規(guī)劃-三縱四橫、交通便捷；現(xiàn)在已很好、未來(lái)更完美 漢峪片區(qū)規(guī)劃p橫向：項(xiàng)目北側(cè)公里即是經(jīng)十大道，項(xiàng)目南側(cè)緊鄰旅游路，先天交通條件無(wú)盡優(yōu)越p縱向：舜華路與修通后的鳳凰路，是項(xiàng)目與南北相連的重要渠道p軌道：未來(lái)規(guī)劃的軌道交通號(hào)線，將讓本項(xiàng)目的交通條件更加趨于完美資源分布-政務(wù)中心、總部基地、商業(yè)中心、金融中心、體育中心、機(jī)關(guān)宿舍 漢峪片區(qū)規(guī)劃省直機(jī)關(guān)宿舍站在城市發(fā)展的角度理解本項(xiàng)目：完美交通即將呈現(xiàn)，出則閱盡繁華東城世界、入則一覽靜謐山景生活 3、地塊四至西側(cè)鳳凰路北側(cè)城市公共綠化帶東側(cè)規(guī)劃居住用地南側(cè)旅游路東南角高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)蓮花山北側(cè)1公里即經(jīng)十大道回遷安置房 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊五地塊四地塊二地塊一地塊七地塊三地上住宅50萬(wàn) 、商業(yè)地塊建面15萬(wàn) ；規(guī)劃排布受到密度和高度的制約站在項(xiàng)目本體的角度理解本項(xiàng)目： 高層市場(chǎng)現(xiàn)狀供銷(xiāo)：“金九”變“銅九”，成交率不增反降；價(jià)格：在打折促銷(xiāo)影響下，均價(jià)已由年初的7879元/平米跌至目前的7726元/平米；開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目情況 ：認(rèn)購(gòu)率逐月下降， 9月多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但80%項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率低于40%，有些甚至不足10%。濟(jì)南高層與小高層住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，新開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率更是大幅下滑 別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀2011前三季度，濟(jì)南高端需求受制更加明顯，別墅市場(chǎng)持續(xù)低迷限購(gòu)持續(xù)影響下，別墅市場(chǎng)成交大幅下滑，價(jià)格持續(xù)下跌，整體高端市場(chǎng)持續(xù)低迷。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀p萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：2010.03開(kāi)盤(pán)，總體量15萬(wàn)平米，首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格1.2萬(wàn)/平