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1、朗詩(shī)祝橋項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略匯報(bào)我們面臨的問(wèn)題：u面對(duì)這個(gè)從未被開(kāi)辟過(guò)的區(qū)域市場(chǎng)，如何鎖定我們的目標(biāo)客戶。u如何充分利用我們自身具備的資源優(yōu)勢(shì)，快速達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)，擴(kuò)大品牌影響力這是一片未經(jīng)開(kāi)發(fā)的熱土這是一片未經(jīng)開(kāi)發(fā)的熱土 報(bào)告邏輯思路項(xiàng)目背景分析客戶定位分析蓄客策略分析第一部分：項(xiàng)目背景分析 1.宏觀政策與市場(chǎng)分析 2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 3.SWOT分析政策基調(diào) 調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸，促進(jìn)首套剛需客置業(yè)要求鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果調(diào)控基調(diào)不變2.7日央行發(fā)布消息稱，首提“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”大基調(diào)新動(dòng)向宏觀市場(chǎng)成交量急劇下滑，成交面積段以剛需小戶型為主近五年全市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖n受2、宏觀政策影響，在供應(yīng)量總體持平的情況下，2011年的成交量較之于2010年下滑25個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)不容樂(lè)觀。n2011年供過(guò)于求，但總體成交均價(jià)并未出項(xiàng)下行趨勢(shì)，較之于2010年上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)達(dá)成，但是總體均價(jià)未能出現(xiàn)合理回歸，因此，市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊符合調(diào)控需要。2011年全市商品住宅各面積段成交套數(shù)n2011年全市商品住宅成交63190套，其中90平米以下的成交24081套，占比37%；91-120平米的成交19922套，占比32%；121-140平米成交7425套，占比12%；141平米以上的成交11762套，占比19%。n2011年商品住宅成交，以剛需兼改善型需3、求為主，可預(yù)見(jiàn)年商品住宅成交，以剛需兼改善型需求為主，可預(yù)見(jiàn)2012年剛需小戶型為成交主流。年剛需小戶型為成交主流。春節(jié)市場(chǎng)商品住宅成交創(chuàng)新低，僅成交16套歷年春節(jié)期間全市商品住宅成交情況n2012年春節(jié)長(zhǎng)假期間（除夕初六）上海商品住宅僅成交16套，合計(jì)成交面積1749平米，同比2011年春節(jié)分別下降了33%和28% ，與2010年相比，下降幅度更是達(dá)到6成以上，從2009年到2012年春節(jié)住宅成交量呈直線下滑態(tài)勢(shì)，并且2012年屈指可數(shù)的16套房源成交量創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來(lái)的新低。n上海普通商品房標(biāo)準(zhǔn)放寬，并計(jì)劃將在一季度實(shí)施，這也給開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目定價(jià)策略上帶來(lái)影響，尤其是處于“內(nèi)環(huán)內(nèi)330萬(wàn)元/套，內(nèi)外環(huán)200萬(wàn)元/套，外環(huán)外160萬(wàn)元/套”邊緣地帶的樓盤(pán)。區(qū)域市場(chǎng)周邊熱點(diǎn)區(qū)域的成交主力面積段以71-120的剛需中小戶型為主新場(chǎng)板塊2011年各面積段成交套數(shù)占比惠南板塊2011年各面積段